Des prix toujours en apesanteur

Après avoir explosé de 90,2 % depuis 2000, les prix continuent de grimper. A des rythmes, moins soutenus. Mais pas encore de « platitude » en vue.

Ceux qui programment, depuis maintenant plus de deux ans, un atterrissage en douceur du marché de l'immobilier ne savent plus comment qualifier l'évolution des prix... qui continuent de grimper. Pas toujours facile, en effet, de s'y retrouver dans la jungle des études. Pour preuve, les dernières publications. D'un côté, les notaires annoncent une hausse des prix des appartements anciens à Paris de 9,9 % en un an et de 13,9 % sur l'ensemble du territoire. De l'autre, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) fait état d'une progression moindre : respectivement 6,5 et 7,1 %.

Les chiffres des notaires, les seuls « officiels » (lire notre cote p. 85), se réfèrent à des actes signés entre octobre 2005 et octobre 2006. Les secondes données, plus fraîches, s'appuient sur les promesses de ventes réalisées, cette fois, sur l'ensemble de l'année écoulée. Au-delà des querelles statistiques, 2006 devrait rester dans les annales comme un bon millésime. « Et le marché ne semble pas amorcer de repli généralisé », indique Pierre Bazaille, président de l'Observatoire du marché immobilier des notaires. Il faut dire que les différents acteurs ont multplié des parades pour s'adapter à cette nouvelle donne.

Plus loin, plus petit, moins cher. Pour accéder à la propriété, les Français achètent plus petit et n'hésitent plus à s'éloigner des quartiers traditionnellement huppés, aux prix inaccessibles. Du coup, ce sont dans les micromarchés les moins cotés et les moins chers que les hausses sont les plus sensibles : 13,9 % par exemple dans le 19e arrondissement de Paris (4 498 euros le mètre carré), mais 4 % dans le 7e (7 633 euros). Idem en province, où les prix des grandes métropoles ont tendance à s'homogénéiser, entre 2 100 et 2 500 euros le mètre carré, selon les notaires.

Des prêts de plus en plus longs. « La poursuite de l'allongement de la durée des prêts aura également marqué l'année 2006 et permis aux particuliers de faire face à l'augmentation des prix. En deux ans, la durée moyenne des emprunts est passée de 17,4 à 20,5 ans », observe René Pallincourt, président de la Fnaim. Emprunter sur vingt-cinq ans devient petit à petit la norme.

Des coups de pouce de l'Etat. L'ouverture du prêt à taux zéro (PTZ) au secteur de l'ancien a par ailleurs largement soutenu le marché. Au total, la mise en place du PTZ a permis à 430 000 ménages d'acheter une maison ou un appartement entre 2005 et 2006 (280 000 dans l'ancien et 150 000 dans le neuf). Sans parler des aides supplémentaires de certaines collectivités.

Une Banque centrale européenne qui prêche dans le vide. En dépit des hausses des taux directeurs de la BCE pour endiguer les tensions inflationnistes, la production de crédits immobiliers reste dynamique, avec une croissance estimée à 15 % en 2006 (20 % en 2005). « Paradoxe de 2006, le durcissement des politiques monétaires s'est traduit par une inflation des prix et une accélération de la demande de crédit des ménages », analyse Jean-Michel Six, responsable des études économiques chez Standard & Poor's.

Si les années d'élection sont synonymes d'attentisme, la plupart des professionnels écartent un retournement brutal. « Pour que la demande continue à s'exprimer, les prix ne devront pas augmenter de plus de 5 % », prévient René Pallincourt. Son pronostic ? De 3 à 5 % de hausse en 2007. « Beaucoup plus », corrige Pierre Bazaille. « Une baisse de 2 % en 2007 annonçant un reflux de 25 % à l'horizon 2010 », estime de son côté l'institut d'études économiques Precepta. La bataille des chiffres n'est pas terminée...