Des pros de la gestion locative

Ils s'appelaient les gérants d'immeubles. A Lyon, ils ont conservé leur titre de régisseurs, mais tout le monde les nomme administrateurs de biens. Leur rôle est simple mais essentiel : gérer le patrimoine immobilier locatif d'un investisseur, modeste propriétaire d'un studio ou de quelques appartements, ou d'un « grand compte », propriétaire d'un ou de plusieurs immeubles. Pourquoi déléguer cette gestion ? Parce que le secteur locatif est devenu très complexe. « Rien que pour louer un studio, il faut accumuler les documents annexes, vérifier la solvabilité du locataire, rédiger un bail en bonne et due forme... Sans oublier les problèmes de copropriété. Combien de propriétaires peuvent définir avec précision le pourcentage des frais de gardiennage récupérables sur le locataire ? » interroge Jean-Luc Marie-Saint-Germain. Cet administrateur de biens à Paris n'a pas de mal à justifier son rôle. « Qui va déterminer si les contraintes découlant de règles fiscales dérogatoires sont respectées ? Qui va gérer les aléas d'un bail commercial ou d'un changement de locataire ? Qui va optimiser la gestion d'emprunts pour des travaux diminuant les revenus imposables ? Les gens n'en ont pas forcément la compétence ou le temps. » L'administrateur de biens est à la fois un gestionnaire et un facilitateur d'affaires. Le seul fait d'être propriétaire d'un patrimoine immobilier (modeste ou étendu) entraîne de nombreuses contraintes de gestion. Louer, gérer, calculer les charges récupérables, négocier avec la copropriété et le syndic, réaliser des travaux d'amélioration et d'entretien dans un souci d'optimisation fiscale et locative, voire revendre et réinvestir, tels sont les rôles de l'administrateur de biens.

« Il y a trente ans, j'avais une vingtaine de gros clients possédant chacun plusieurs immeubles. Aujourd'hui, il ne m'en reste que deux. Partages successoraux, jeunesse gourmande, temps nouveaux, mes clients ont entre deux et cinq appartements en location », explique Jean-Paul Goudard, installé à Lyon. Le recours à l'administrateur de biens s'est démocratisé, signe aussi de la complexification du droit. Optimiser la location d'un bien (habitation, commerce, local industriel...) tout en assumant les contraintes d'une copropriété nécessite un suivi juridique et financier ardu que peu de particuliers peuvent assurer.

Déléguer la gestion pour mieux gagner de l'argent, l'idée est intéressante, mais... combien ça coûte ? L'administrateur de biens fait signer un mandat de gestion avec une rémunération fondée sur les encaissements (loyers, charges, TVA...). « C'est très facile, j'ai ma mission : louer au meilleur rapport qualité/prix pour le meilleur rendement final, avec mon barème », déclare Jean-Paul Goudard. Deux exemples : 9,5 % pour un garage loué moins de 150 euros par mois ou 4,5 % pour un appartement loué au-delà de 1 400 euros. » Ensuite, tout est fonction du nombre de logements par client et surtout de l'émiettement du patrimoine. « Il est beaucoup plus facile de gérer quatre appartements dans le même immeuble que dans des immeubles différents, précise Jean-Luc Marie-Saint-Germain. En ce qui concerne les tarifs parisiens (il y a environ 80 administrateurs indépendants), je demande un pourcentage en fonction de la complexité de l'affaire et de l'assiette des honoraires. Pour un bel immeuble avec de gros loyers, compter de 2 à 2,25 %, mais parfois 1 % pour un seul logement. Pour deux ou trois appartements disséminés, c'est 5 %. Nous essayons de trouver un équilibre dans lequel le propriétaire se décharge de tout souci et de tout risque sur le professionnel »