Des travaux qui rapportent

Du nom du ministre qui l'a fait voter en 1962, la loi Malraux vous permet de participer à la restauration du patrimoine français tout en bénéficiant d'avantages fiscaux très incitatifs. Pour gros contribuables seulement.

Votre TMI (taux marginal d'imposition) se situe à 40 % et vous aimeriez bien réduire votre impôt ? Dans ce cas, vous pouvez peut-être bénéficier de la loi Malraux. Conçue pour mettre fin aux destructions massives des centres historiques engagées dans les années 1950-1960, cette loi a institué des secteurs sauvegardés, mettant ainsi la restauration immobilière au coeur du dispositif. Par la suite, ce texte a été clarifié et complété à plusieurs reprises, notamment avec l'extension de la loi aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et, plus récemment, avec l'intégration des travaux de réaffectation à l'habitation.

Dès lors que vous acceptez de restaurer dans ce cadre et que vous louez le logement, vous pouvez prétendre à un avantage fiscal très incitatif : déduire de vos revenus fonciers toutes les dépenses liées aux travaux et créer ainsi un déficit foncier (à l'exception des intérêts d'emprunt) qui viendra en déduction de votre revenu global. Ce déficit est même reportable, sans limitation de montant, durant les cinq années suivantes. Les intérêts d'emprunt sont, pour leur part, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'avantage fiscal est donc de taille. Mais le dispositif, très complexe, n'autorise pas l'improvisation. Il faut trouver l'immeuble, s'assurer qu'il existe un réel marché locatif dans le secteur concerné et ne pas commettre d'erreur dans une procédure qui reste délicate. Car si le fisc se montre généreux, il veille au respect scrupuleux des obligations du contribuable et n'hésite pas à pratiquer des redressements le cas échéant.

Six cents secteurs concernés

Pour être éligible au Malraux, le bien à restaurer doit se situer soit en secteur sauvegardé, soit en ZPPAUP. Dans le premier cas, il s'agit, selon la loi, « d'un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles », qui est créé et délimité par des arrêtés interministériels ou des décrets en Conseil d'Etat. « Actuellement, une centaine de villes ont un secteur sauvegardé en France, indique Philippe Gury, d'Avenir Finances, ce qui limite les possibilités d'investissement. »

Les ZPPAUP obéissent aux mêmes objectifs mais nécessitent une procédure moins lourde. Elles sont décidées par arrêté préfectoral après accord du conseil municipal (la procédure de classement doit être officiellement approuvée). « Entre secteurs sauvegardés et ZPPAUP, environ six cents centres-villes sont concernés, estime pour sa part Patrice Haubois, directeur adjoint marketing produits et services au Crédit foncier. Il n'empêche que c'est un marché assez fermé qui ne concerne que de huit cents à mille lots par an sur toute la France. » D'autant que la loi Malraux existe depuis longtemps et que la plupart des grandes villes ont déjà profité de l'aubaine. « C'est l'unique outil dont dispose une ville pour restaurer son centre ancien », lance Stéphane Gianoli, PDG de Financière Magellan. A Paris, il ne reste quasiment plus d'opérations à réaliser, comme à Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier ou Marseille. Résultat, les opportunités existent surtout dans des villes moyennes :Calais, Dieppe, Sedan, Béziers, Sarlat...

Avantage ? Des prix abordables. « Ce sont des villes où le potentiel de plus-value existe, alors que les rares opérations dans des métropoles comme Bordeaux ou Nantes atteignent des prix faramineux », précise Philippe Gury.

« Il faut se porter acquéreur d'un bien le plus vétuste possible, conseille Stéphane Gianoli, car plus il est délabré et plus les travaux vont coûter cher. L'avantage fiscal n'en sera que plus intéressant. »

Règles à suivre

Pour être éligible à la loi Malraux, l'immeuble doit répondre à certains critères. Le premier : être affecté à l'habitation ou l'avoir été à l'origine et avoir cessé de l'être à la suite d'une transformation en bureaux, en ateliers... « Il faut, en outre, que la restauration porte sur l'ensemble de l'immeuble et que les travaux soient réalisés en une seule fois », note Philippe Gury. Attention, seuls sont pris en compte les travaux de réhabilitation, pas ceux de reconstruction, et c'est à l'acquéreur, et non au vendeur du bien, de prendre l'initiative de l'opération. Sur ce point, le fisc est très sourcilleux. « S'il pense que l'investisseur achète un bien clés en main, il ne manquera pas de contester l'avantage fiscal indûment concédé », confirme Stéphane Gianoli. Si l'immeuble comporte plusieurs copropriétaires, ce qui est très fréquent, vous avez intérêt à vous regrouper en association foncière urbaine libre (Aful). « Ce n'est pas une obligation, mais le fisc est plus confiant lorsqu'il a affaire à une Aful », ajoute-t-il. C'est alors l'association qui devient le maître d'ouvrage et qui choisit les entreprises, l'architecte, commande les travaux... Là encore, soyez vigilant. Les plans ne doivent pas exister avant la constitution de l'Aful, ni les contrats avoir été signés avec des intervenants. Autre contrainte : « Pour que le bien soit éligible à l'avantage fiscal, une autorisation spéciale de travaux est nécessaire et l'architecte des bâtiments de France (ABF) doit être consulté, prévient Patrice Haubois. L'ABF décide des travaux extérieurs en fonction des immeubles mitoyens et demande la restitution le plus près possible de l'état d'origine... » A l'intérieur, il est généralement plus souple, même s'il n'autorise pas toujours de partager une pièce trop grande. « Un 130 m2 avec une seule chambre et une cuisine de 5 m2 ne se louera pas facilement », avertit Stéphane Gianoli. « Le montant des travaux peut largement dépasser le prix d'achat, mais l'avantage fiscal compense », note Philippe Gury.

Défiscalisation dès la première année

Une fois les travaux achevés, ce qui nécessite deux à trois ans compte tenu des autorisations et de la complexité du chantier, vous devrez louer le bien nu, à usage de résidence principale d'un locataire, pendant une durée minimale de six ans, et cela dans un délai de douze mois suivant la fin des travaux. Vous pouvez déterminer librement le loyer. La défiscalisation peut intervenir dès la première année. Il suffit que l'Aful procède à un appel de fonds. Ce sont, en effet, ces derniers qui génèrent de l'avantage fiscal. Dans la plupart des cas, ils varient de 20 à 40 % la première année, autour de 40 % la deuxième et de 20 % la troisième. Quant à la rentabilité réelle, « elle ne dépasse guère 3 %, mais l'investisseur dispose d'un bien de qualité en centre-ville et est généralement assuré de le louer sans problème », conclut Philippe Gury

Voir également notre Témoignage, page 58.