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Diagnostics Immobiliers
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Diagnostic Ecologique

Depuis la tenue du Grenelle de l'environnement en octobre 2007, l'écologie a confirmé son statut d’enjeu primordial. Le parc immobilier français, véritable passoire thermique, représente un des défis écologiques français. En effet, avec une consommation moyenne de 250kwh/m2 annuelle, il est responsable de 42% de la consommation énergétique annuelle nationale et de 25 % des émissions de gaz à effet de serre (CO2). Le pari a donc été pris de réduire de 75 % la consommation moyenne d'énergie des bâtiments français d'ici 2050. C'est dans cette logique qu'à été conçu le diagnostic écologique qui, lié à la norme de construction Haute qualité environnementale (HQE), vise à lier étroitement le bâtiment à son environnement immédiat.

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Principe général du diagnostic immobilier.

Une meilleure maitrise des dépenses énergétiques s'impose désormais aux professionnels du bâtiment (constructeurs de maisons individuelles, experts du diagnostic immobilier, etc.) et aux pouvoirs publics. Avec comme but de maîtriser l’impact des constructions sur l'environnement extérieur, la norme « NF démarche HQE® », qui instaure le diagnostic écologique, semble devenir le principal acteur de l'éco-construction.

L'amélioration des dépenses énergétiques (en relation directe avec le diagnostic performance énergétique - DPE), la réduction des rejets de CO2 ainsi que la limitation de la production de déchets, font qu’une maison réalisée selon la norme NF démarche HQE® bénéficie d'un nombre important de qualités :

  • Le respect de l'environnement assuré par le diagnostic écologique effectué préalablement à la construction,
  • Un impact sur l'écosystème le plus réduit possible,
  • Une maison confortable dans un milieu sain,
  • Des performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur,
  • Une certification officielle de la norme NF démarche HQE®.

En plus de son aspect écologique, une maison adoptant la démarche HQE® constitue un atout majeur pour le portefeuille du propriétaire. En effet, outre le diagnostic écologique établi par un professionnel en amont de la construction, l'évaluation établie une fois celle-ci achevée (via un diagnostic DPE par exemple) permet une valorisation notable du bien immobilier.

Les différentes normes en vigueur.

Dans l’optique de maîtriser le plus efficacement possible l'impact des constructions sur l’environnement, la norme HQE a dû compter avec la diversité des édifices existants. Différentes normes ont donc été édictées, selon le type de construction, pour correspondre à la démarche HQE.

  • La norme « NF Bâtiments Tertiaires - Démarche HQE » : plus ancienne des normes (février 2005), cette dernière propose une démarche HQE associée à un diagnostic écologique aux bâtiments neufs du secteur tertiaire.
  • La norme « NF maison individuelle - Démarche HQE » : certification décernée aux maisons neuves par la CEQUAMI (mandatée par l'Association HQE et l'AFAQ AFNOR Certification).
  • La norme « NF logement - Démarche HQE » : CERQUAL, filiale de l'association QUALITEL, donne cette certification au logement collectif ou individuel groupé ainsi qu’aux logements réhabilités qui répondent aux exigences du diagnostic écologique.

Les contrôles

La construction d'une maison HQE ne peut être réalisée que par un constructeur agréé et labellisé NF.

Le diagnostic écologique (effectué par le constructeur et nécessaire pour l’obtention du label HQE) doit être complété par différent tests pour pouvoir obtenir certaines normes (comme la norme « NF Maison Individuelle »). Ces tests doivent être réalisés par la CEQUAMI (Certification Qualité en Maisons Individuelles).

C'est également CEQUAMI qui délivrera la certification « norme NF démarche HQE ».

Ces contrôles complémentaires se divisent en deux étapes :

  • Contrôle des qualités écologiques de la maison :
    • Analyse du site d'implantation du bâtiment (terrain et environnement).
    • Jauge des performances de la maison en matière de développement durable.
    • Si des paramètres non conformes à la certification HQE sont décelés, cette dernière pourrait être suspendue, voire annulée.
  • Contrôle du constructeur :
    • Les constructeurs détenteur de la norme NF sont régulièrement suivis par des experts qui analysent leurs modes de fonctionnement ainsi que leurs pratiques
    • Contrôle d’entre 10 et 25 % des chantiers en cours ;
    • Vérification de la mise en place de « chantiers à faibles nuisances » ;
    • Analyse de la conception et de la réalisation du bâtiment ;
    • Examen des réclamations potentiellement émises à l'encontre du constructeur ;
    • Contrôle des sous-traitants
    • Analyse du service client et de son suivi (conseil, assistance, mise à disposition d'un guide d'entretien et d'usage de la maison, etc.).