Achat en résidence senior : quels conseils suivre pour bien investir ?

État du marché de la résidence senior : en plein essor depuis quelques années

Le marché de la résidence senior dite de « dernière génération » est relativement récent (environ 15 ans). Il faut oublier le modèle de la maison de retraite de nos grands-parents. Place désormais à des ensembles contemporains tout confort, agréables à vivre au quotidien et facilitant la vie grâce aux nombreux services proposés et à un personnel qualifié (non médical). Avec une réception 24h/24h, des parties communes (restaurant, salon de beauté et d’esthétique, salon de coiffure…), la résidence senior d’aujourd’hui ressemble plus à de l’hôtellerie. Le succès de cette formule auprès des seniors s’explique en grande partie par les services mais également par l’entière liberté et indépendance qu’elle permet.

Une fiscalité avantageuse : réduction d’impôts ou loyers non imposés

Lorsque vous faites l’achat d’un logement en résidence senior dans le neuf, vous accédez au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous générez des revenus dits BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous allez pouvoir récupérer la TVA (20% du montant de l’acquisition) et devrez choisir sur le plan fiscal entre la réduction d’impôts et le régime des amortissements. L’article 39 C II du Code Général des Impôts relatif aux amortissements autorise l’investisseur à déduire l’intégralité des charges (taxe foncière, charges locatives, intérêts d’emprunt) mais aussi d’amortir le montant de son investissement. L’association de ces 2 leviers permet d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs (partiellement ou totalement) durant un grand nombre d’années.

Plusieurs modèles existent pour les résidences seniors

Même si l'investissement en résidence sénior présente une rentabilité intéressante, il est important que le modèle retenu par le gestionnaire soit cohérent et viable économiquement. Il faut être par exemple attentif aux services proposés aux résidents. Les services essentiels à la vie au quotidien des résidents sont-ils compris dans les formules de base ou sont-ils à la carte ? Le modèle économique du gestionnaire ne doit pas reposer exclusivement sur des services supplémentaires payants car les arbitrages en cas de baisse de pouvoir d’achat des seniors pourraient se reporter sur ce type de services et fragiliser le modèle économique du gestionnaire. D’autres gestionnaires de résidences seniors ont fait le choix du haut standing ou le pari de la domotique. Cette nouvelle offre consiste à assister les seniors dans leur quotidien grâce aux nouvelles technologies connectées (téléassistance et appels d’urgence, détecteur de chutes, cuisine motorisée avec gestion du plan de travail et des rangements, contact par une connexion multimédias avec le pôle médical). Si ce type d’offre en est encore qu’à ses débuts, elle devrait séduire de plus en plus les futures générations « connectées ».

Veiller à un emplacement ouvert sur la vie extérieure

L’emplacement de la résidence senior est primordial au moment de se lancer dans son projet d’investissement. À la différence d’un EHPAD, les seniors sont physiquement autonomes et parfaitement indépendants. En intégrant une résidence senior, ils aspirent à maintenir cette autonomie le plus longtemps possible et pouvoir profiter librement de la vie « hors résidence ». Il est donc important que la résidence soit située à proximité d’un centre-ville, de commerces ou encore de transports en communs…Pour savoir si un emplacement est bon, il suffit parfois de se mettre tout simplement à la place des futurs résidents et d’imaginer la vie quotidien !

Être attentif à la qualité de l'exploitant

Bon nombre de sociétés de promotion immobilière se lancent dans la construction de résidences pour seniors, le marché ayant de belles perspectives de développement. Il est donc recommandé, pour réussir son investissement, de sélectionner un acteur expérimenté, solide financièrement, spécialiste du domaine et présentant de bonnes références. Avec une qualité de construction à la hauteur, un gestionnaire sérieux et reconnu, une offre complète de services, le taux de remplissage de la résidence devrait être au rendez-vous et donc la rentabilité économique de l’investissement.

Petit conseil de notre partenaire spécialiste Investirlmnp.fr : avant de se lancer dans un investissement en résidence senior, ne pas hésiter à se rendre sur place et visiter des résidences déjà livrées et en exploitation afin de vous faire votre propre opinion.