Airbnb: ce qu'il faut savoir avant de sous-louer son logement

Lola avait sous-loué sur Airbnb, sans l'accord de son propriétaire, son appartement du 18ème arrondissement de Paris pendant 7 ans. Confirmant une jurisprudence bien établie, notamment via un arrêt du 5 juin 2018 de la cour d'appel de Paris, le tribunal d'instance de Paris l'a condamnée à rembourser son propriétaire. La locataire devra verser plus de 46.000 euros à sa propriétaire, représentant l'ensemble des loyers perçus via la sous-location entre 2011 et 2018, ainsi que 1.000 euros de dommages et intérêts. Elle a également été expulsée.

Un jugement sévère, qui peut être évité, à conditions de prendre quelques précautions.

Penser à alerter son propriétaire

La loi (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) interdit à un locataire de sous-louer son appartement, sauf autorisation écrite du propriétaire. Il faudra donc un courrier du propriétaire, de préférence une lettre recommandée avec accusé de réception, autorisant expressément la sous-location. Il est conseillé d'indiquer dans ce courrier le temps de la sous-location et le prix.

Airbnb rappelle qu"'il appartient à chaque hôte qui souhaite louer son logement sur Airbnb de vérifier au préalable qu'il respecte la réglementation applicable" et qu'en ce qui concerne les locataires, il est "nécessaire de solliciter l'autorisation écrite de leur propriétaire".

Quand peut-on se passer de l'accord du propriétaire?

Dans le cas des logements meublés, cette autorisation est nécessaire pour les baux signés après le 27 mars 2014. Avant cette date, la sous-location était possible sauf clause l'interdisant dans le bail, ce qui était le cas pour la locataire condamnée.

Quand même l'accord du propriétaire ne suffit pas

Attention, même si le propriétaire est d'accord pour que le locataire sous-loue le bien, il existe des cas où cette situation est quand même interdite. En effet, si le règlement de copropriété l'interdit expressément, cette sous-location sera prohibée.

Les copropriétés disposent de trois moyens principaux pour interdire les locations Airbnb : le règlement de copropriété, le trouble anormal de voisinage ou encore l’affectation du lot litigieux. Dans le règlement de copropriété, l'interdiction doit néanmoins s'appuyer sur une atteinte à la destination de l'immeuble, comme le rappelle les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut pour cela que soit inclus dans le règlement de copropriété une clause d’habitation bourgeoise exclusive par exemple. Ainsi, l'immeuble entier est uniquement destiné à des logements d'habitation et aucun lot ne peut être loué en meublé pour des courtes durées. Dans certains cas, cette interdiction peut aussi être valable dans un immeuble à usage mixte professionnel-habitation, comme l'a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 mars 2018.

Concernant les logements sociaux, la sous-location intégrale du logement est interdite. Le locataire sera condamné à une amende de 9.000 euros. En revanche, il est possible de sous-louer une partie du logement social à une personne de plus de 60 ans ou à un adulte handicapée, avec l'accord du bailleur et pour une durée illimitée. Cela sera également le cas au profit d'une personne de moins de 30 ans, mais pour un an renouvelable uniquement.

Ne pas fixer n'importe quel loyer

Une fois que le propriétaire a donné son accord, le locataire ne peut pas fixer le loyer qu'il veut pour la sous-location. L'article 8 du 6 juillet 1989 précise que "le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal".

Ne pas oublier, non plus, son assureur

Airbnb associe les locations à sa garantie et son assurance hôte: "Dans l'éventualité improbable où des dommages accidentels surviendraient, le logement de chaque hôte Airbnb est couvert à hauteur de 800.000 euros. Si vos voyageurs se blessent ou causent un sinistre, notre assurance hôte vous protège contre les poursuites en responsabilité civile à hauteur de 800.000 euros (assurance incluse et gratuit pour chaque hôte Airbnb)", peut-on lire sur le site internet de la plateforme. Pour autant, en cas de problème dans le logement, le locataire devra alerter son assureur. Il vaut donc mieux que ce dernier soit au courant de ces activités.

S'enregistrer avant de louer

Depuis le 1er décembre 2017, tout loueur de meublé touristique doit être enregistré et son numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce en ligne afin de vérifier que les propriétaires ne dépassent pas la durée limite.

En début d'année, Airbnb avait été condamné parce qu'un locataire avait sous-loué son appartement via la plateforme au-delà de la durée légale de 120 jours par an.

Sécuriser la sous-location via un partage de revenus

Airbnb et Century 21 ont trouvé une solution pour pacifier les relations entre locataires et propriétaires à propos de la sous-location saisonnière : le partage de revenus. La plateforme de location entre particuliers et le réseau d'agences immobilières ont signé un accord pour développer en France un dispositif inédit.

Century 21 propose à ses clients propriétaires un avenant au bail locatif existant. Il autorise les locataires à arrondir leurs fins de mois en sous-louant le logement sur Airbnb. En échange de son accord écrit, le bailleur perçoit une part des revenus, en l'occurrence 23% des montants versés via la plateforme américaine. Le locataire conserve 70% des montants et Century empoche de son côté une commission de 7%.