Après Paris et Lille, quelle ville mettra en place l'encadrement des loyers?

Est-on au bord d'un encadrement des loyers généralisé dans toutes les grandes villes de France? C'est en tout cas le grand retour de l'encadrement des loyers à Lille. Après Paris l'été dernier, Lille va de nouveau l'appliquer à partir de dimanche 1er mars. Dans ces deux villes, le dispositif y avait été retoqué par la justice avant que la dernière loi logement (la loi Elan) ait permis son retour.

Et attention, avec les élections municipales, il est possible que cet encadrement se répande dans d'autres plus ou moins grandes villes de France. L'encadrement des loyers est devenu une promesse de campagne dans la quasi-totalité des plus grandes villes de France et même de moins grandes. Ce sont essentiellement les listes de gauche qui proposent d'encadrer les loyers... et la plupart les listes Europe Ecologie-Les Verts (EELV).

La question est de savoir si dans ces villes on peut justifier un encadrement des loyers ? Deux éléments clés en disent long sur la tension locative: le niveau des loyers et leur évolution. Les derniers chiffres qui font autorité nous viennent de Clameur et datent de 2018. Parmi toutes les villes potentiellement intéressées, on trouve les plus chères de France en loyer comme Nice à 16,4€/m² (par mois), Montpellier et La Rochelle au-delà des 14 euros et Bordeaux et Lyon au-delà des 13 euros. Mais on en trouve aussi des plus abordables deux à trois fois moins cher que Paris comme Caen, Angers et Saint Nazaire... Plus intéressant encore, quand on regarde les 13 villes qu'on a identifiées, plus de la moitié d'entre elles affichent des progressions inférieures à l'inflation. Deux d'entre elles, Nantes (-0,6%) et Montpellier (-1,8%), enregistrent même des baisses de loyers.

Des effets pervers?

Cela veut-il dire que l'encadrement n'est pas utile dans la plupart des villes potentiellement candidates? Cela pose question en effet. Les bilans de Paris et Lille ne sont pas très révélateurs. À Paris, l'observatoire des loyers a constaté qu'en 2018, année où l'encadrement avait été suspendu, beaucoup plus de logements ont dépassé les plafonds qui avaient été fixés auparavant. Clameur montrait effectivement une hausse des loyers de 2,5% en 2018 sans encadrement donc et de seulement 1% en 2017 avec encadrement.

Pour autant s'il y a des effets de modération avec le dispositif il y a aussi et surtout des effets pervers. Tout d'abord, il y a les modalités d'application de cet encadrement : il faut rappeler que la loi Alur qui l'avait créé prévoyait un encadrement appliqué à l'ensemble des agglomérations pour éviter que les investisseurs se reportent massivement vers les villes limitrophes qui ne seraient pas elles même encadrées et y fasse flamber les loyers. Ce risque est plus que réel. Aux Lilas, par exemple, les loyers ont grimpé de 5,1% en 2018 et de plus de 8% en 2 ans. Effets de bord réels donc et la loi Elan qui a permis le retour de l'encadrement a justement supprimé la notion d'encadrement à l'échelle de l'agglomération. C'est un encadrement à la carte avec les risques connus et constatés donc.

Autre effet pervers, les investisseurs qui se détournent du locatif traditionnel pour aller vers Airbnb et autres plateformes. C'est un assèchement de l'offre locative pour les habitants. Et puis, il y a l'entretien du parc. Beaucoup de propriétaires bailleurs subissant ou ayant l'impression de subir une baisse de rendement de leur investissement renoncent aux travaux d'entretien et de rénovation des logements qu'ils louent.