C'est la fin des hausses de loyers !

« On assiste, depuis trois ans, à un ralentissement sensible de la hausse des loyers de marché ». Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris X et auteur de l’étude, a indiqué mardi que les loyers n’avaient progressé que de 1,5 % en 2008, après une hausse de 2 % en 2007. Les chiffres des deux premiers mois de 2009 confirment cette tendance et font apparaître un gain de 0,2 % seulement en glissement annuel… loin des 4,7 % observés fin février 2005. « L’évolution des loyers est tombée très en deçà de l’indice des prix à la consommation ». L'économiste estime qu’« on devrait finir l’année sur un taux de croissance inférieur à 1 % ».

En moyenne nationale, le loyer de marché s’établit à 12 euros le mètre carré. Un prix qui cache d’importantes disparités, entre les 7,9 €/m² de la Franche-Comté, région la moins chère, et les 17,3 €/m² de l’Île-de-France. Clameur montre également que 43,8 % des 680 villes étudiées enregistrent désormais des baisses de loyers, contre 22,4 % début mars 2008. C’est le cas de Lille (-0,3 %), Bordeaux (-0,6 %), Rennes (-0,9 %), Toulouse (-1,0 %), mais également de Paris (-1,8 %). Les loyers continuent en revanche d'augmenter à Nantes (+1,1 %), Lyon (+3,3%), Marseille (+3,7 %) ou Nice (+4,1%).

La mobilité résidentielle des ménages au plus bas depuis dix ans Contre toute attente, cette tendance au tassement s’accompagne d’un recul de l’activité du marché locatif privé. « Si l’indice des loyers freine, c’est que l’activité du marché peine », a résumé Michel Mouillart. « Rien d’étonnant, puisqu’on est en présence d’une demande inquiète, fragilisée [par la crise économique] et qui préfère différer ses projets de mobilité résidentielle ». Sur les deux premiers mois de l’année, le taux de mobilité est ainsi tombé à 26,1 %, contre 27,6 % en 2008 – un des niveaux les plus bas depuis le lancement de l’Observatoire, en 1998. « L’offre dépendant à 95 % de la libération des logements qui sont occupés par les locataires, cette réduction du taux de mobilité s’est traduite par une contraction de l’offre locative. D’où une baisse des loyers, qui ne sont rien d'autre que l’expression des capacités de financement de la demande », a poursuivi M. Mouillart. La loi de l’offre et de la demande en prend un coup…

Clameur constate enfin une poursuite de l’accroissement de l’effort d’amélioration des logements. « Dans un marché plus difficile, les propriétaires consentent plus facilement qu’avant à effectuer des travaux de rénovation et d’amélioration du logement qu’ils mettent en location ». Le taux d'effort ressort à 27,4 % fin février, contre 26,2 % il y a un an, à son niveau le plus élevé depuis 1998. Une tendance qui risque cependant de trouver ses limites dans le ralentissement, voire la baisse des loyers, synonyme pour les propriétaires d'une réduction des perspectives de retour sur investissement.

*Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux