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Paris
LaVieImmo.com
DiversDiversvendredi 12 juillet 2019 à 16h03

Ces 5 affaires en justice qui vont décider de l'avenir d'Airbnb à Paris


La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) va devoir trancher 2 litiges de taille
La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) va devoir trancher 2 litiges de taille
La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) va devoir trancher 2 litiges de taille (©JOHN THYS / AFP)

Face à une salve de procès, les propriétaires et la plateforme américaine se défendent vigoureusement en justice. Tour d'horizon des principales procédures en cours.

(LaVieImmo.com) - La mairie de Paris s'est engagée dans une véritable guérilla judiciaire sur les locations de courte durée dans la capitale, que ce soit en s'attaquant en justice aux propriétaires ou directement à Airbnb. Elle est rejointe dans son combat par les professionnels du tourisme et de l'immobilier, qui reprochent à la plateforme de ne pas respecter les mêmes règles qu'eux tout en ayant une activité similaire. Mais il est parfois difficile de s'y retrouver dans les nombreuses procédures judiciaires en cours. Voici les 5 principales affaires liées à la location saisonnière à Paris et où en est chacune d'entre elles.

1. Les annonces sans numéro d'enregistrement : le jugement en référé

Le 7 mai 2018, la mairie de Paris assigne en référé Airbnb pour non-respect de la loi sur les numéros d'enregistrement. En effet, depuis le 1er décembre 2017, tout loueur de meublé touristique dans la capitale doit détenir un numéro d'enregistrement, comme l'explique l'article L324-1-1 du Code du tourisme. Sont soumis à une déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement les locaux meublés destinés à l'habitation "de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile", comme le dispose la loi.

Or, bon nombre d'annonces ne respectent pas cette obligation. A l'époque, Ian Brossat, adjoint communiste à la mairie de Paris en charge du logement, estime que 84% des 50.000 annonces sur Airbnb dans la capitale ne sont pas en règle. La ville de Paris réclame donc le retrait de toutes les annonces de location qui n'affichent pas le précieux sésame.

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Près d'un an plus tard, la mairie se fait renvoyer dans les cordes. Le tribunal de grande instance (TGI) de Paris, dans un jugement en référé en date du 5 mars 2019, déboute la mairie… notamment pour manque de preuve. Car la ville "se borne à verser à l'appui de ces allégations un procès-verbal d'huissier en date du 22 mars 2018 qui contient des captures d'écran d'annonces de locations de logements sur la plateforme Airbnb sans apporter aucun élément permettant de constater que ces logements étaient destinés à la location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile", analyse le TGI. Les juges estiment donc que la municipalité n'apporte aucune "preuve d'un trouble manifestement illicite". En outre, le TGI condamne la ville à verser 10.000 euros à Airbnb au titre des frais de procédure. La mairie de Paris n'a pas fait appel de cette décision. "Un appel ne présentait que peu d’intérêt dans la mesure où une autre procédure judiciaire venait d’être introduite (le 8 février 2019) à l’encontre d’Airbnb, avec le même objet", nous précise la mairie de Paris.

Ce jugement en référé (qui correspond en droit à une procédure rapide pour résoudre un litige) n'est cependant que provisoire car il n’est pas doté "de l’autorité de la chose jugée". Il s'applique néanmoins aux parties en attendant la décision du juge du fond.

2. Les annonces sans numéro d'enregistrement : le jugement sur le fond

En parallèle de la procédure en référé sur le problème des annonces sans numéro d'enregistrement, la mairie de Paris a saisi un juge du fond le 8 février 2019. "Les plateformes telles qu’Airbnb avaient déjà l’obligation d’insérer le numéro d’enregistrement obtenu par les loueurs dans les annonces de locations meublées touristiques, mais aucune sanction n’était encore explicitement prévue", nous explique la ville de Paris. Mais "en novembre 2018, la loi Elan a enfin fixé le montant de la sanction, sous forme d’amende civile de 12.500 € par annonce dépourvue de numéro d’enregistrement. C’est sur le fondement de ces nouvelles dispositions que la ville de Paris a lancé une nouvelle procédure contre Airbnb en février 2019, après avoir laissé suffisamment de temps à Airbnb pour prendre connaissance et se conformer aux nouvelles dispositions introduites dans le code du tourisme", ajoute la mairie.

Le 21 mai 2019, une audience avec plaidoirie devait avoir lieu mais le TGI a renvoyé celle-ci à octobre. D'ici là, la décision de la Cour de justice européenne (CJUE) sur la compatibilité du droit français avec la directive "commerce électronique" (voir plus bas) devrait être connue.

3. Directive services : les procédures gelées en France en attendant la CJUE

Deux propriétaires sont condamnées en appel le 19 mai 2017 par la justice française pour avoir loué (via la société civile immobilière Cali Apartments) des logements sur Airbnb à temps plein dans la capitale sans autorisation ni changement d'usage des locaux. Ils se pourvoient alors en cassation, leurs avocats estimant notamment que les sanctions prévues par la législation française vont à l'encontre de la directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur dite "directive services".

Le 15 novembre 2018, la Cour de cassation saisit alors la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) à propos de certaines dispositions du code de la construction et de l'habitation. L'enjeu est de savoir si le loueur est un prestataire de services établi dans un Etat membre de l'UE au sens de la directive services. Or si c'est le cas, il convient de savoir si les demandes d'autorisation et de changement d'usage des locaux sont bien conformes au droit européen. En effet, les Etats membres ne peuvent soumettre à autorisation l’accès à une activité de service que si trois conditions sont réunies simultanément : "le régime d’autorisation n’est pas discriminatoire à l’égard du prestataire visé", "la nécessité d’un régime d’autorisation est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général" et "l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle", comme le souligne l'arrêt.

Il s'agit donc notamment de savoir si la législation encadrant Airbnb, et notamment "la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location", répond bien à un objectif d'intérêt général au sens de la directive. La CJUE devra aussi indiquer si ce régime d'autorisation est bien proportionné à l'objectif recherché par le législateur français. A noter qu'il ne faut pas confondre cette procédure avec celle concernant la directive "commerce électronique" (voir plus bas). En simplifiant, on peut dire que la procédure sur la directive "services" concerne le bien-fondé des obligations et contraintes qui pèsent sur les loueurs, quand la procédure liée à la directive commerce électronique revient sur les obligations et contraintes qui pèsent cette fois-ci sur les plateformes de location comme Airbnb.

En attendant que la CJUE tranche sur la compatibilité du droit français avec la directive services, la Cour de cassation a sursis à statuer et renvoyé sa décision au 10 décembre 2019. Dans la foulée, les autres tribunaux français ont embrayé et ont eux aussi sursis à statuer sur les litiges entre les propriétaires louant un appartement sur Airbnb et la mairie de Paris. Ces affaires sont donc "gelées". Ainsi, dans une ordonnance de référé en date du 17 janvier, le tribunal de grande instance de Paris (TGI) sursoit à statuer sur une affaire opposant la mairie à la SCI Panorama Immo, tant que la CJUE ne s'est pas prononcée sur ces questions.

Dans une autre affaire (la ville de Paris s'oppose ici à la SARL Centre Paris), la Cour d'appel de Paris renonce à son tour dans un arrêt du 14 février 2019 à trancher le litige, toujours en attendant l'avis de la CJUE.

4. Airbnb, un agent immobilier ou une plateforme électronique?

C'était l'un des angles d'attaque des professionnels de l'immobilier et du tourisme. Dans ce litige, Airbnb est opposé à trois professionnels de l'hébergement (les deux sociétés Hotelière Turenne et Valhotel, ainsi que l'Ahtop – l'association pour un tourisme et un hébergement professionnels, l'une des principales fédérations du secteur). Ces derniers estiment qu'Airbnb exerce le métier d'agent immobilier sans se plier à la réglementation en vigueur et déposent une plainte début 2017. Ils font ici référence à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, bien connue des professionnels du secteur. Au regard de la loi française, est ainsi considérée comme agent immobilier toute personne morale ou physique qui se livre ou prête son concours, "même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis". Or, un agent immobilier doit respecter certaines obligations comme disposer d'une garantie financière spécifique ou encore obtenir une carte professionnelle.

Mais pour Airbnb, cette loi ne s'applique pas à lui. Le 13 juin 2018, le juge d’instruction du tribunal de grande instance de Paris saisit la Cour de justice de l'Union européenne pour avoir une réponse à deux questions préjudicielles sur ce sujet. La justice française veut savoir si les prestations fournies par Airbnb entrent ou non dans le cadre de la liberté de prestation de services prévue par la directive 2000/31/CE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2000 relative à certains aspects juridiques des services de la société de l’information, et notamment du commerce électronique, dans le marché intérieur (dite "directive sur le commerce électronique"). Il s'agit ainsi de savoir si les règles de la loi Hoguet sont opposables à Airbnb.

Le verdict de la justice européenne est attendu en principe dans le courant de l'été ou juste après. Mais l'affaire semble bien mal embarquée pour les adversaires d'Airbnb. L'avocat général de la CJUE Maciej Szpunar, dans un avis publié le 30 avril 2019, estime que la plateforme ne peut pas être soumise aux règles régissant la profession d'agent immobilier en France. Ces règles sont tout simplement incompatibles avec le droit européen sur les "services de la société de l'information" (dont l'activité d'Airbnb dépend) et donc la directive commerce électronique, selon lui. En particulier, pour appliquer des restrictions aux "services de la société d'information" au sein de l'UE, il faut respecter certaines conditions sur le fond comme sur la forme, ce qui est explicitement prévu par la directive commerce électronique. Ce ne serait pas le cas ici avec la loi Hoguet. Cet avis de l'avocat général ne lie pas les juges de la CJUE mais, dans les faits, il est quasiment systématiquement suivi par ces derniers.

"Nous verrons si la CJUE qualifie Airbnb de «service de la société de l’information», qualification qui n’avait pas été retenue concernant Uber (dans une autre affaire similaire, NDLR). La ville de Paris est confiante dans le fait que l’obligation faite aux plateformes de publier le numéro d’enregistrement sur les annonces et l’amende civile qui assortit désormais cette obligation sont absolument nécessaires pour protéger l’ordre public et le logement, comme l’a par exemple jugé la Cour de cassation en juillet 2018, s’agissant des amendes infligées aux propriétaires, en affirmant que la sanction n’est pas disproportionnée au regard «de l'objectif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location dans certaines zones du territoire national, lequel constitue un motif d'intérêt général»", nous répond la mairie de Paris.

5. Le pouvoir des agents municipaux : le Conseil constitutionnel a tranché

Le contrôle des logements loués en Airbnb par les agents municipaux est-il conforme à la Constitution ? C'est la question à laquelle devait répondre le Conseil constitutionnel. Cette affaire débute le 22 mai 2018. La ville de Paris assigne en référé devant le président du tribunal de grande instance de Paris les propriétaires d'un local à usage d'habitation situé dans le 16e arrondissement de la capitale. La mairie reproche à ces propriétaires d'avoir changé l'usage de ce local en le louant pour de courtes durées à une clientèle de passage. En effet à Paris, lorsqu'il ne s'agit pas d'une résidence principale (où la location saisonnière est limitée à 120 jours par an), le propriétaire doit obtenir l'autorisation par la commune du changement d'usage pour le local concerné (qui passe alors d'un usage d'habitation à un usage commercial).

Dans le cadre de cette procédure, les propriétaires soumettent au président du tribunal plusieurs questions prioritaires de constitutionnalité (QPC). Le 11 octobre 2018, le président du TGI de Paris transmet l'une d'entre elles à la Cour de cassation. Dans un arrêt en date du 17 janvier 2019, la Cour de cassation renvoie à son tour au Conseil constitutionnel cette fameuse QPC.

Sur le fond, les requérants demandent si les articles L. 651-4, L. 651-6 et L. 651-7 du Code de la construction et de l’habitation sont compatibles avec les articles 66 de la Constitution ainsi que 2, 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. En effet, la loi prévoit que "l'occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l'ordre de mission" un agent municipal habilité à effectuer les contrôles. "En cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police", précise également la loi. Or, cette procédure se fait sans "autorisation judiciaire préalable" ni "recours effectif contre la décision de visite". Il n'y a pas non plus de "mécanisme de contrôle par l'autorité judiciaire". Pour les avocats des deux propriétaires, c'est contraire aux "principes de protection de la liberté individuelle et d'inviolabilité du domicile garantis" par la Constitution.

Le Conseil constitutionnel a tranché cette question dans une décision rendue le 5 avril 2019. Et ce dernier a partiellement donné raison aux propriétaires. Certes le Conseil constitutionnel reconnait bien le droit aux agents municipaux d'enquêter et de recueillir des éléments de preuve pour savoir comment sont occupés les logements. En revanche, le fait que les agents municipaux puissent entrer de force dans un logement sans l'accord de l'occupant ou du propriétaire (et en dehors de tout encadrement de cette procédure par un juge) n'est pas conforme à la Constitution. Ainsi la partie de l'article 651-6 du Code de la construction et de l'habitation (qui prévoit que "en cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police") est jugée contraire à la Constitution.

N.B. : Cet article a été mis à jour après sa publication initiale avec des réactions et des précisions de la mairie de Paris

Jean Louis Dell'Oro - ©2019 LaVieImmo

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