Ces pratiques dans le logement social à Paris pointées du doigt par le gendarme des HLM

Bien mais peut mieux faire. Voilà en substance, le bilan du rapport que publie ce jeudi l'Ancols, l'agence nationale de contrôle du logement social. "S'agissant de la gestion des organismes, le rapport souligne la réalité du professionnalisme et des dynamiques de progrès au service des ménages logés, constatés chez la plupart des bailleurs", a estimé l'Ancols, ajoutant que les manquements observés ne remettaient pas en cause le "sérieux global" du secteur. Sur 300 pages, l'Ancols constate le nombre limité d’irrégularités et de dysfonctionnements.

L'Ancols réclame des sanctions pour une petite dizaine d'organismes HLM. Les irrégularités constatées concernent quasi exclusivement des problèmes d'attribution de logements, en particulier des dépassements de plafonds de ressources. Dans son rapport, l’Ancols évoque également la baisse imposée des loyers dans le parc social. Malgré des effets réels sur la trésorerie des bailleurs sociaux, l’Ancols estime que "la réduction de loyer de solidarité (RLS) ne peut raisonnablement motiver la réduction des programmes de construction, de réhabilitation et d’entretien". L’organisme cite notamment le cas d’Habitats de Haute Alsace.

Deux problèmes à Paris

Mais parmi les situations problématiques sur lesquelles s’arrête l’Ancols dans son rapport, il y a celle de Paris. Deux éléments posent problème selon l’Ancols. Tout d'abord, le conventionnement de logements en place. Des logements privés, nécessitant ou non des travaux, sont acquis et conventionnés. Ces logements deviennent des logements sociaux au titre de la loi SRU. En règle générale ces logements sont déjà occupés.

Les ménages qui dépassent les plafonds de ressources sont censés payer ce qu'on appelle un loyer dérogatoire (l'ancien loyer avec une éventuelle majoration allant jusqu'à 10%). Sauf que dans les faits l'Ancols a constaté que le surloyer n'était pas appliqué, certains bailleurs sociaux ne réalisant même pas l'enquête réglementaire pour déterminer les ressources de ces ménages. L'agence estime à 3.000 le nombre de ménages exemptés de surloyers à Paris.

L'Ancols reconnait tout de même qu’au moment des contrôles les règles d'application de ces "loyers dérogatoires" n'étaient pas très claires et surtout qu'elles pouvaient donner lieu à des situations problématiques pour un certain nombre de locataires passés malgré eux dans le parc social. "Le loyer effectif global additionnant le loyer dérogatoire et le supplément de loyer, il peut excéder le loyer du marché privé". Tout cela, écrit l'Ancols, "questionne sur l'équité et la cohérence du dispositif". Même si les dernières évolutions législatives vont permettre d'éviter ces situations aberrantes tout en permettant aux bailleurs sociaux de respecter les règles.

Une décote allant de 17% à 90%

L’autre sujet parisien sur lequel s’arrête l’Ancols concerne les aides indirectes de la ville de Paris aux bailleurs sociaux via les baux emphytéotiques (en général 65 ans). L'Ancols constate une forte décote entre la valeur estimée par la direction de l'immobilier de l'État et celle du bail consenti par la mairie avec la RIVP, la régie immobilière de la ville de Paris. Une décote allant de 17% à 90%. L'aide indirecte qui en découle frôle les 40 millions d'euros (39 millions exactement). Cela varie ainsi de 30.000 euros à 425.000 euros par logement. Avec Paris Habitat, on estime l'aide indirecte de la mairie à 37,5 millions d'euros soit 157.000 euros par logement mis en service.

C'est certes favorable à la construction de logements sociaux mais cela créé une distorsion de concurrence entre les bailleurs sociaux contrôlés par la ville et les autres qui souhaiteraient intervenir sur le même territoire.