Chez Nexity, 40% des primo-accédants de 2019 n'obtiendraient plus de crédit immobilier aujourd'hui

Les professionnels du secteur s'inquiètent de l'augmentation du nombre de ménages exclus du crédit immobilier. Les directives du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), établies avant la crise fin 2019 et confirmées depuis, durcissaient déjà les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Excluant, de facto, certains ménages de l'accès au crédit immobilier, notamment les primo-accédants. Avec la crise sanitaire actuelle, ces directives "apparaissent aujourd’hui comme totalement déconnectées de la réalité et comme risquant de pénaliser fortement la relance. D’autant plus qu’un nouveau tour de vis se profile, à l’encontre des banques, notamment mutualistes, qui auraient "trop prêté" aux yeux du régulateur", juge ainsi Julien Carmona, directeur général délégué de Nexity.

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Le premier promoteur immobilier Nexity constate depuis le début de l’année un doublement du taux de refus de crédit opposé à ses clients, acquéreurs de logements neufs ou existants. "Plus grave encore, nous estimons chez Nexity que 40% de nos clients primo-accédant de 2019 n’obtiendraient aujourd’hui plus de crédit", précise Julien Carmona. Des données qui confirment celles des courtiers. Chez VousFinancer, le taux de refus a grimpé à 15% en septembre-octobre, contre une moyenne à 5,5% en 2019.

Durée de prêt et endettement limités

Nexity affirme noter également une forte augmentation des refus de crédits du côté des investisseurs privés. "En cause, le taux d’effort (la mensualité ne doit pas dépasser 33% du revenu disponible), dont le HCSF demande une application mécanique, qui exclut les investisseurs les plus actifs, alors qu’un critère comme le reste à vivre serait beaucoup plus pertinent".

Pour rappel, le HCSF recommande aux banques de ne pas octroyer de crédits immobiliers avec un taux d'endettement supérieur à 33%. Par ailleurs, les banques ne doivent pas accorder de prêt sur une durée de plus de 25 ans. Comme le précise sa recommandation N° R-HCSF-2019-1, il existe néanmoins une certaine souplesse. 15% de la production de nouveaux crédits peut ne pas respecter ces deux critères. Mais les trois-quarts de cette flexibilité est "réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale". En outre, ces dossiers "en dehors des clous" ne doivent pas représenter un endettement dépassant 7 ans de revenus.

Peu de défauts de paiement... pour l'instant

En colère, Nexity rappelle que "les mécanismes de gestion du risque utilisés par les banques françaises (sélectivité, assurance des emprunteurs, caution, hypothèque…) font que notre pays est celui où le coût du risque sur les crédits immobiliers est l’un des plus bas au monde (moins de 0,10% par rapport à l’encours !) – y compris en période de crise". Autrement dit, il y a très peu de défauts de paiement en France sur les crédits immobiliers, y compris depuis le début de l'année. Toutefois, un bond potentiel des impayés sur les prêts avec la crise fin 2020 - début 2021 inquiète de plus en plus d'acteurs.

Pour l’année 2020, malgré l’appétit des investisseurs institutionnels pour le résidentiel et donc l’augmentation des ventes en bloc, Nexity anticipe un marché français du logement neuf en nette contraction (avec environ 125.000 unités vendues hors maisons individuelles, soit une baisse de l’ordre de 25% par rapport à 2019).