Comment les propriétaires peuvent contourner l'encadrement des loyers

D'un côté il y a la règle, de l'autre les exceptions. La règle, c'est l'encadrement des loyers dans certaines zones géographiques, dites zones tendues. Attention, pour rappel, il ne faut pas confondre l'encadrement des loyers avec le plafonnement des loyers. Le plafonnement des loyers concerne des plafonds maximum de loyer en euros par m2 qu'un propriétaire peut demander à son locataire dans certaines villes (pour l'instant Paris est la seule ville concernée). L'encadrement des loyers, lui, existe depuis beaucoup plus longtemps et concerne la plupart des grandes villes. Il signifie que pour un logement loué vide ou meublé, la hausse du loyer en cours de bail, lors de son renouvellement ou à la relocation est limitée et doit respecter certaines règles.

Normalement, pendant la durée du bail, le loyer ne peut pas augmenter plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". Cela s'applique à toute la France (voir notre dossier ici). En cas de renouvellement, il n'y a pas d'augmentation possible en zones tendues. Enfin, toujours en zones tendues, lors d'une remise en location (nouveau bail), aucune augmentation n'est possible sauf une révision en fonction de l'IRL. Mais il existe des exceptions où le propriétaire ne sera pas obligé de respecter cet encadrement. Tour d'horizon.

Certains logements échappent à l'encadrement

Tout d'abord, tous les logements ne sont pas soumis à l'encadrement car ils ont leurs règles spécifiques. Il s'agit des logements dits "loi 1948", des logements conventionnés par l'Anah, les logements HLM et les locations saisonnières. Mettre son logement sur Airbnb ou Abritel, par exemple, permet d'échapper à l'encadrement des loyers.

La location en logement de fonction permet également d'échapper à l'encadrement des loyers car il s'agit d'un contrat spécifique conclu entre le propriétaire et une entreprise. Pap.fr rappelle qu' "un contrat de location de logement de fonction échappe à la loi de 1989 qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués à titre de résidence principale du locataire".

En cas de première location ou de sous-évaluation manifeste

Ensuite, lorsque le propriétaire met le logement en location pour la première fois, il fixe librement le montant du loyer. Sauf à Paris où le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (et où s'applique donc le plafonnement des loyers). Lors du renouvellement du bail, il peut également augmenter le loyer, si ce dernier était manifestement sous-évalué. Pour cela, il doit tout de même respecter des conditions. Le site service-public.frles rappelle, "l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes: 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait). Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer".

Si le bien n'a pas été loué depuis 18 mois

Mais si un propriétaire veut échapper à l'encadrement des loyers, la manière la plus efficace est de sortir son bien de la location pendant plusieurs mois. En effet, lorsqu'un logement n'a pas été loué pendant 18 mois, le bailleur peut de nouveau fixer librement le montant du loyer (sauf à Paris). En revanche, comme évoqué ci-dessus, s'il a été loué lors de cette période de 18 mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant payé par l'ancien locataire, sauf si le loyer n'avait été révisé au cours des 12 derniers mois. Auquel cas, le propriétaire peut l'augmenter en suivant l'évolution de l'indice de référence des loyers.

En cas de gros travaux

Lorsque le propriétaire a réalisé des travaux dans le logement ou lorsque des travaux ont été entrepris dans les parties communes (comme l'installation d'un ascenseur) dans les 6 derniers mois qui précèdent la location, le loyer n'est pas soumis à l'encadrement. Mais pour cela, il faut que les travaux soient d'un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyers encaissés. De plus, ces travaux doivent concernant l'amélioration ou la mise aux normes. Les travaux d'entretiens ne sont pas concernés.