Copropriété, syndic : Halte aux idées reçues !

1) Le syndic dit qu’il est contraint d’augmenter d’ores et déjà le forfait annuel du fait que la loi Alur a introduit de nouvelles obligations lui incombant.

FAUX, aucune nouvelle obligation du syndic issue de la loi Alur ne justifie une augmentation du forfait annuel car les décrets d’application concernant les pratiques tarifaires et contractuelles du syndic ne sont toujours pas publiés (notamment celui sur le contrat type), et que la quasi-totalité des obligations nouvelles tirées de la loi Alur (immatriculation de la copropriété, fiche synthétique), n’est pas encore en vigueur.

2) Le contrat type prévu par la loi Alur laissera subsister la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières.

VRAI, le contrat type permettra encore au syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte. Cependant une liste limitative des tâches sera précisée par décret. Il s’agira des tâches nécessitant des diligences importantes du syndic telles que la gestion des sinistres exceptionnels et d’une grande ampleur (incendie par exemple) ou les assemblées générales supplémentaires...

3) Notre copropriété a plus de 15 lots. Le syndic indique qu’il va devoir augmenter son forfait en raison de son obligation nouvelle issue de la loi Alur d’ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété.

FAUX, l’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé, qui concernera les copropriétés de plus de 15 lots, n’entrera en vigueur qu’à partir du 26 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic, et la loi précise qu’aucun surcoût ne pourra être facturé aux copropriétés de moins de 16 lots en raison de ce changement.

4) Le syndicat des copropriétaires d’une copropriété de moins de 16 lots veut mettre fin à la dispense du compte bancaire séparé à la prochaine assemblée générale ordinaire. Le syndic applique dans ce cas la majoration de ses honoraires de base telle que stipulée dans son contrat toujours en cours en 2014.

FAUX. Le syndic ne peut imposer une telle majoration sans une décision favorable de l’assemblée générale l’y autorisant. Par ailleurs, la CCA a recommandé que les clauses qui différenciaient le tarif du syndic selon que la copropriété fonctionne en compte séparé ou non soient supprimées des contrats.

5) Le syndic peut imposer le choix de sa banque pour la gestion du compte séparé.

FAUX. L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. Attention, pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.

6) Il existerait des faux « comptes-séparés ».

VRAI. La jurisprudence a précisé que certaines conditions doivent être remplies pour que l’on puisse être en présence effective d’un compte séparé, plus particulièrement quant à l’identité du titulaire du compte. Il faut que le syndicat des copropriétaires, ou son représentant le conseil syndical, demande à la banque ou au syndic la convention de compte, afin de vérifier si le titulaire du compte est bien le syndicat des copropriétaires et non le syndic de la copropriété (la seule mention SDC ne suffit pas car elle créé la confusion, le nom de ses deux entités s’épellent de la même manière) ; le mieux étant de choisir un compte bancaire différent de celui où le syndic centralise les autres comptes des copropriétés qu’ils gèrent.

7) Le contrat de syndic soumis prochainement à l’assemblée générale indique des honoraires pour la gestion des travaux exceptionnels. La copropriété est liée par ces montants.

FAUX. C’est une des rares dispositions de la loi Alur qui est entrée en vigueur dès la promulgation de la loi. Désormais, les honoraires que le syndic est susceptible de percevoir au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir, ne peuvent plus figurer dans le contrat de syndic, même à titre indicatif. Ainsi, le montant qui y figure n’est en aucun cas opposable à la copropriété qui reste libre de décider ou non, lors du vote sur ces travaux hors budget prévisionnel, d’une rémunération spécifique au syndic, aux vus des éventuelles tâches qu’il aura à accomplir dans le cadre de ces travaux. Cela l’obligera à justifier les honoraires réclamés, et permettra à l’assemblée générale de retrouver tout son pouvoir de négociation sur leur montant.

8) La loi Alur a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété.

VRAI. A compter du 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels devront mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Attention, la liste précise des documents consultables n’est pas définie et les modalités de consultation non plus. L’UFC Que Choisir et l’ARC militent pour obtenir un arrêté afin de définir précisément la liste obligatoire de documents (incluant notamment les factures de la copropriété) à retrouver dans cet espace afin d’éviter la mise en place d’extranets vides de contenu, et donc inutiles pour les copropriétés. De même, l’ARC et l’UFC-Que Choisir demandent que cette mise en place se fasse gracieusement, c’est-à-dire ne soit pas une prestation facturable aux copropriétés.

9) Le montant de l’état daté a augmenté et le syndic indique que c’est dû aux nouvelles obligations de la loi Alur du syndic à l’égard du copropriétaire vendeur.

FAUX. Si la loi Alur a prévu que les informations relatives à l’état daté soient désormais fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique elle ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au syndic. La liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur concerne soit des documents déjà en la possession du copropriétaire vendeur, soit des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi Alur. Par ailleurs il n’y a pas d’obligation de réactualisation de ses informations au moment de l’acte authentique.

10) Le contrat de syndic arrive à échéance, une mise en concurrence de ce dernier s’impose avec la loi Alur. VRAI. Si votre copropriété a un conseil syndical. En effet, le nouveau texte impose au conseil syndical ou aux copropriétaires que « plusieurs contrats » - au minimum un en sus de l’ancien et deux en cas de nouvelles copropriétés - soient présentés à l’assemblée générale amenée à se prononcer sur un nouveau syndic, en cas de nouvelle copropriété, ou le renouvellement de l’ancien pour les autres. A défaut le syndic ne peut être maintenu, et l’absence de syndic peut coûter cher à la copropriété.

Sources :

UFC Que Choisir,

Arc/Unarc