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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 18 janvier 2019 à 11h40

Décès du locataire : le bailleur peut-il librement relouer ou vendre?


Philippe Van Steenlandt

Biographie Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.frLire la suite

Le bail d'un logement est résilié de plein droit lors du décès du locataire. Mais que faire des meubles et quelles sont les autres obligations légales pour le propriétaire? Décryptage.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf circonstances particulières entraînant le transfert du bail (telles que notamment prévues à l’article 14 de la même loi), le contrat de location auprès d’un bailleur est résilié de plein droit par le décès du locataire, sans préavis et sans aucune formalité. A compter de cette date, les loyers cessent d’être dus.

A noter : le décès du locataire étant le fait générateur de la résiliation, seule la date du décès doit être retenue pour déterminer la fin du contrat de bail et non la date de l’éventuel envoi ou réception de l’acte de décès. Il appartient alors au bailleur de prendre toutes les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, et à l’héritier ou au légataire de rembourser au bailleur les frais exposés pour la conservation du mobilier dans le logement.

Lorsque personne ne vient récupérer les meubles

Que faire lorsqu’aucun héritier ne se manifeste pour reprendre les effets du locataire décédé ? Le principe est que le bailleur ne peut pas librement récupérer son logement pour le remettre en location ou même pour le vendre en débarrassant lui-même le mobilier. Il doit pour cela obtenir une décision de justice.

En effet, aux termes de l’article 1324 du Code de procédure civile, seul le président du tribunal de grande instance peut ordonner, sur requête déposée par un avocat, le cantonnement des meubles dans une partie du local qui était occupé par le locataire décédé ou même leur enlèvement et leur dépôt dans un autre lieu.

Dans un tel cas, un huissier de justice doit assister à leur déplacement et dresser procès-verbal des opérations. Il appose également des scellés à l’endroit de conservation des meubles et en conserve les clés.

Les frais d’enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le bailleur (article 1324 du code civil in fine). Pour recouvrer ces frais, il devra se retourner vers la succession ou, si la succession n’est pas réclamée ou vacante, il lui appartiendra de saisir le président du tribunal de grande instance par voie de requête afin d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire du service des Domaines qui gérera la succession (Article 809-1 à -3 et 810 du Code civil). C’est ce dernier qui sera chargé, en sa qualité de curateur, de dresser l'état du passif et de l'actif et de décider définitivement du sort des meubles, en les faisant éventuellement vendre aux enchères publiques.

Il s’agit là d’une procédure qui peut durer très longtemps, notamment lorsqu’aucun acte de notoriété n’a été dressé à bref délai par le notaire chargé de la succession et/ou lorsque les héritiers sont introuvables ou mettent tout simplement du temps à opter pour l’acceptation ou la renonciation à la succession. La renonciation à succession concerne en effet les majeurs successibles, mais également les mineurs en cas de renonciation de leur auteur. Or, les concernant, cette renonciation ne peut intervenir que via une ordonnance du juge des tutelles.

Les frais qui reviennent au bailleur

En l’état du droit, il appartient donc au bailleur dont le locataire est décédé et le bail résilié de plein droit d’avancer :
- des frais d’avocats pour rédiger et soutenir une requête aux fins d’être autorisé à déplacer les effets mobiliers de son locataire décédé, mais également pour faire nommer un curateur des Domaines dans l’hypothèse d’une succession non réclamée ou vacante ;
- les frais afférents au déménagement et au stockage des effets mobiliers dans un autre lieu. Sauf à ce que le propriétaire accepte de subir un préjudice locatif faute de pouvoir relouer ou vendre son bien le temps qu’un curateur des Domaines soit désigné pour régler la situation ;
- des frais d’huissiers.

Or, si cette situation est nécessairement préjudiciable au bailleur qui doit avancer ces frais pour pouvoir retrouver son bien, elle l’est d’autant plus lorsque la succession est déficitaire, que les meubles meublants laissés sur place ne sont que de faible valeur et qu’il existe des créanciers privilégiés. Il a en effet peu de chances de recouvrer le montant des frais avancés pour libérer son appartement, et le dénouement de cette situation peut prendre plusieurs années s’il souhaite continuer à louer.

Cet état du droit peut conduire à une discrimination envers les personnes âgées, les propriétaires risquant de s’interroger avant de louer ou de continuer à louer leur bien à une personne du troisième âge.

L'avocat mandataire en transactions immobilières comme alternative

Il existe néanmoins une solution pour les propriétaires qui souhaitent mettre en vente leur bien sans pour autant avoir à financer les frais de procédure afférents à la libération des lieux.

Ils peuvent en effet confier cette vente à un avocat mandataire en transactions immobilières, lequel va avoir pour mission principale de vendre ce bien immobilier après avoir résolu ces problématiques juridiques complexes sans que cela coûte au vendeur. Ses frais d’intervention seront compris dans le montant de la commission de vente mise à la charge de l’acquéreur.

Il s’agit d’une alternative méconnue à l’intervention d’un agent immobilier, laquelle a pour avantage de sécuriser juridiquement la vente de votre bien en la confiant à un avocat, qui interviendra peu ou prou aux mêmes conditions financières qu’un agent immobilier. L’avocat mandataire en transactions immobilières travaillera alors en étroite collaboration avec le notaire en charge de la succession du défunt locataire.

Cet article a été rédigé avec Aurore Guérin, Avocat au Barreau de Paris, Associée au sein du cabinet Fondatio.

Philippe Van Steenlandt - ©2019 LaVieImmo

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