Explosion ou incendie dans un immeuble: que se passe-t-il pour les locataires et les propriétaires?

Un incendie qui s'est déclaré dans la nuit du lundi 4 au mardi 5 février rue Erlanger, dans le XVIe arrondissement de Paris, a ravagé un immeuble et entraîné la mort d'au moins 10 personnes. Par précaution, des résidents de deux immeubles adjacents ont été évacués. Ce nouveau drame intervient seulement quelques jours après une violente explosion le 12 janvier rue de Trévise dans le 9ème arrondissement de Paris, qui avait fait 4 morts. Que va-t-il se passer désormais pour les locataires et les propriétaires touchés qui ont échappé à la mort? Quels sont leurs droits ?

Pour se faire reloger temporairement, se faire connaitre en mairie

Après des incendies ou des explosions, les immeubles sont évacués au plus vite, les pompiers recherchant les victimes et d'éventuels rescapés. Mais après l'urgence, c'est une longue procédure qui commence. Il s'agit notamment de déterminer les causes du drame et d'établir un bilan de l'état général des immeubles, afin notamment de voir si la structure des immeubles a été touchée ou si les raccordements au réseau d'eau potable ou au réseau électrique fonctionnent.

Certains habitants ne pourront donc pas retourner chez eux avant plusieurs jours, voire plusieurs semaines ou mois. Ils doivent se rendre en mairie pour faire connaître leur situation ou appeler le numéro spécial mis en place pour l'occasion: 0 805 200 450.

Dans le cas du drame de la rue Eerlanger, la mairie de Paris a mis en place "une cellule d’accompagnement des victimes dans les locaux de la mairie du 16e arrondissement", selon un communiqué. "Elle réunit des équipes d’aide médico-psychologique, l’association Paris Aides Aux Victimes et les services municipaux. Tous les riverains qui en ressentent le besoin peuvent s’y présenter", ajoute la mairie. Selon la maire de la capitale Anne Hidalgo, les services municipaux "ont immédiatement pris en charge et hébergé les personnes évacuées".

Contacter son assureur et connaitre son montant d'indemnisation

Quel que soit le responsable ou les circonstances du sinistre, le locataire doit prévenir son assureur dans les 5 jours ouvrés. Le propriétaire doit également prévenir son assureur, ainsi que celui de la copropriété.

Pour constituer un dossier, il faut fournir son nom, son numéro de contrat, la date du sinistre, sa cause, une description des dégâts et une estimation des montants des dégâts. Il sera aussi demandé de rassembler tout ce qui peut justifier de l'existence et de la valeur des biens endommagés. La Fédération française de l'assurance précise, que vous soyez locataire ou propriétaires : "Transmettez toutes les réclamations à votre assureur qui se chargera des suites à donner".

Certains contrats d'assurance contiennent une clause prévoyant un relogement à la suite d'un sinistre. Il est donc important de demander à son assureur ce qu'il en est.

L'assureur enverra, par la suite, un courrier portant sur l'indemnisation. "La valeur du bien sera déterminée par un expert, d'après sa valeur d'acquisition, les prix constatés dans le voisinage, son état de départ (vétusté)", précise le courtier Empruntis sur son site. "Chez certains assureurs, la valeur indemnisée est la valeur de reconstruction à neuf. Cette information est située dans les conditions générales".

Une reconstruction à l'identique?

Maître Pierre-Yves Rossignol, associé au sein du cabinet Herald, précisait pour nous en avril dernier: "Très classiquement la jurisprudence retenait que l’indemnité à laquelle pouvaient prétendre les propriétaires, devait leur permettre d’obtenir une "réparation intégrale". Les propriétaires devaient pouvoir reconstruire leur immeuble comme si le sinistre n’était jamais arrivé".

Mais il peut arriver que la reconstitution à l'identique ne soit pas possible. "La Cour de cassation vient de retenir que dans un tel cas, l’indemnisation doit être mesurée à la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre, et non en fonction du coût de sa reconstruction (Cour Cass. 3ème Civ. 7 septembre 2017 N°16-15257)", affirmait Maître Rossignol. Et il ajoutait: "Dans le cas de l’espèce, des propriétaires avaient vu disparaître leur immeuble dans un incendie. Ils avaient été indemnisés à hauteur d’environ un quart du coût de reconstruction de l’immeuble (recevant ainsi environ 250.000 € pour un immeuble dont la reconstruction était estimée à 1.200.000 €). Les propriétaires ont donc assigné la compagnie d’assurance afin d’obtenir l’intégralité du coût de reconstruction. La Cour d’appel a rejeté la réclamation (…). La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’appel avait justement retenu que l’indemnisation du préjudice ne pouvait dépasser la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre. Elle considère qu’octroyer au propriétaire une valeur de reconstruction à neuf dans un autre site lui procurerait un avantage indu puisqu’il bénéficierait d’un bien équivalent mais mieux situé.

Peut-on arrêter de payer son loyer ou ses mensualités de crédit immobilier?

LOYER - Un locataire est toujours tenu de payer son loyer, quel que soit le litige avec son propriétaire. Néanmoins, il existe une exception à cette règle : si le logement est inhabitable et que le locataire ne peut pas vivre dans les lieux. L'article 1722 du Code civil indique que "si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement".

Ainsi si l'appartement a vu ses vitres soufflées ou sa porte arrachée, le locataire ne pourra prendre l'initiative d'arrêter de payer son loyer. Il pourra demander au propriétaire une diminution du prix en attendant la mise en conformité. En cas de réponse négative, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation. En cas de désaccord, un juge pourra trancher. En revanche, si l'appartement est détruit ou menace de s'écrouler, le bail est résilié de plein droit et le locataire arrête de payer son loyer.

Si les forces de l'ordre interdisent l'accès au logement, l'Anil précise: "il n'en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu'en cas de privation de jouissance temporaire et «équitable», il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du prix. Pendant la période d'inondation, si l'on considère que le bail n'est pas résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l'inoccupation, le loyer n'est pas dû puisqu'il n'y a plus de contrepartie". Un appartement dont l'accès sera interdit pendant une semaine, par exemple, pourra donc voir son loyer diminué d'autant. Mais cela ne doit pas être une décision unilatérale du locataire. Il doit d'abord en parler à son propriétaire et, si besoin, saisir la Commission départementale.

MENSUALITES DE CREDIT –

En cas de destruction du bien immobilier, le paiement du crédit peut être suspendu. Le propriétaire devra en faire la demande auprès de son banquier. En revanche, le comparateur LesFurets.com précise: "Même avec la suspension des mensualités, vous devez continuer à payer la cotisation d’assurance sur l’emprunt".