Face à la crise Le CAE conseille le crédit hypothécaire et la densité urbaine

Dans le contexte actuel, ces idées ne manqueront pas de relancer le débat sur les réponses à la « crise » du logement.

Desserrer les contraintes physiques sur l’offre, remettre sur pied la gouvernance de la politique du logement, activer le parc social, rationaliser les aides publiques au logement, réduire le coût des transactions, élargir et sécuriser le crédit, et enfin stimuler l’investissement locatif privé, tels sont les sept mots d’ordre de ce rapport, conduit par Jacques Mistral, directeur des études économiques à l’IFRI et Valérie Plagnol, directeur de la stratégie chez CM-CIC Securities.

« Face à l’ampleur et à la diversité des besoins, face aux défis démographiques et environnementaux à venir, il faut développer une offre de logements qui permette au plus grand nombre de suivre non pas un mais des parcours résidentiels, conformes à des aspirations, à des opportunités et à des possibilités qui évoluent plus vite que dans le passé, tout au long d’une vie plus longue et plus mobile », constatent les rapporteurs. « Dans un contexte aussi complexe, quelques idées ponctuelles, même excellentes, ne suffiront pas : il faut mettre en œuvre un ensemble de réformes qui, comme l’avait expliqué le Rapport Attali dans un projet beaucoup plus large, n’auront d’efficacité que si elles abordent l’ensemble des fronts, l’offre et la demande, l’accession et le locatif, le privé et le social… ».

Réhabiliter le crédit hypothécaire

Le rapport du CAE évoque ainsi les exceptions françaises, parmi lesquelles un système de financement fondé sur le cautionnement, garantie utilisé par les banques de façon quasi systématique. A cet égard, il serait bon de « s’orienter avec sécurité dans une voie donnant une meilleure place au crédit hypothécaire » dont les deux rapporteurs déplorent la « mauvaise réputation ». Les auteurs du rapport évoquent à ce titre la solution d’un « crédit hybride », « une petite révolution en droit français ». Prônant l’extension du crédit, « moteur de croissance », le rapport du CAE met toutefois en garde contre les effets d’un affaiblissement des critères d’appréciation du risque, et rappelle l’importance de ne pas « répéter les mêmes erreurs » que la crise des subprimes aura permis d’identifier.

Ne pas avoir peur de densifier le parc urbain

Dans le même ordre de raisonnement, le rapport préconise d’engager le parc immobilier « en direction de zones denses avec sagesse » pour ne pas « répét[er] les erreurs des années 60 et 70 ». Cette idée, qui remporte peu de succès en France, devrait, selon les deux analystes être mieux considérée, suivant l’exemple d’autres pays. Une telle orientation conduirait en effet à réduire les dommages environnementaux (énergie, transports), les frais d’entretien des maisons individuelles, et les coûts de mise à disposition des services.

Des mesures incitatives pour les investisseurs

Entre autres recommandations, le rapport invite également à « revoir l’utilisation du Plan d’Épargne Logement entré en désuétude pour en refaire un instrument de solidarité intergénérationnelle ou y mettre fin », à « concentrer l’effort sur le Prêt à taux zéro », et « observer la montée en puissance du Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt ». Dans un autre registre, le Conseil propose de « sortir la résidence principale de l’ISF ou majorer la part déductible et majorer en contrepartie les droits de succession », et de « supprimer la taxe sur les logements vacants ». Des mesures incitatives en faveur des « zones défavorisées » complètent cette liste, comme une modification de l’intéressement fiscal du locatif privé « en le rendant inversement proportionnel à son intérêt social », ou une « territorialiser du Robien comme moyen d’en éviter les effets pervers ».

A.R.