Habitat indigne, APL, IFI, Elan… 10 actualités en immobilier qui ont marqué l'année 2018

2018 aura été une année charnière pour l'immobilier, avec la mise en place d'importants changements en matière de fiscalité et le vote par le Parlement d'une nouvelle loi sur le logement. Retour sur dix faits marquants de l'année qui vient de s'écouler.

L'effondrement de plusieurs immeubles à Marseille :

Il aura fallu attendre un drame pour avoir une véritable prise de conscience en ce qui concerne la dangereuse dégradation d'une partie du parc immobilier français. Le 5 novembre dernier, plusieurs immeubles à Marseille s'effondrent et provoquent la mort de 8 personnes. Dans la foulée, les services municipaux de Marseille sont pointés du doigt ainsi que les propriétaires des immeubles. En catastrophe, de nombreux édifices sont évacués dans la même rue mais également dans d'autres quartiers de la cité phocéenne. Mi-décembre, près de 200 immeubles avaient été vidés à travers la ville, avec plus de 1.500 personnes évacuées.

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La loi Elan adoptée :

La loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a été adoptée définitivement en octobre par le Parlement. Parmi les principaux points du texte : l'assouplissement des normes handicapées dans le logement neuf, le renforcement des sanctions contre les locations Airbnb illégales, la création d'un nouveau bail mobilité ou encore un durcissement de la législation pour lutter contre les marchands de sommeil.

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Le nouveau coup de froid sur les APL :

Au milieu de l'été, l'exécutif a tranché. Les aides personnalisées au logement (APL, ALS et ALF) ne seront revalorisées que de 0,3% par an en octobre 2019 et en octobre 2020, un chiffre très en deçà de l'inflation. Un nouveau coup dur pour les allocataires après la baisse de 5 euros des APL par mois en 2017 et la non revalorisation de ces aides en 2018. En prenant en compte l'ensemble de ces mesures, "cela fera près de 15 euros par mois de perdus par foyer à fin 2020 par rapport à ce qu'ils auraient touché, soit un milliard d'économies par an au total", estime Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre. Par ailleurs, un nouveau mode de calcul des APL est décidé avec la contemporanéité du versement des aides. Autrement dit, les APL seront calculées trimestre par trimestre en fonction des revenus moyens des douze mois précédents, alors qu'elles étaient jusque-là calculées sur les revenus en année n-2. Avec une nouvelle économie budgétaire à la clé : 1,2 milliard d'euros avec 1,2 million de perdants, selon les informations du Canard enchaîné.

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La réforme illisible de la taxe d'habitation :

Pour de nombreux contribuables qui s'attendaient à une excellente nouvelle, la réception de leur taxe d'habitation fut une douche froide. Car nombre d'entre eux, estimant faire partie des 80% des foyers les moins aisés, anticipait une baisse de la note de 30%. Or, la suppression progressive de la taxe d'habitation par tranche ne correspondait pas à une baisse stricto sensu de 30% de la facture. Du fait de l'extrême complexité dans le calcul de cet impôt local, et de la solution technique retenue par le gouvernement, certains contribuables ont constaté une baisse plus faible que 30% voire une augmentation de leur taxe d'habitation. Inversement, d'autres ont pu observer une baisse plus importante que 30%.

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Le retour de l'encadrement des loyers :

Après avoir été annulé en justice à Lille et à Paris en 2017, l'encadrement des loyers a fait son grand retour. La loi Elan remet en avant ce dispositif, en le rendant optionnel et expérimental. Il peut désormais ne s'appliquer que sur une partie du territoire de l'intercommunalité volontaire. Il peut donc être appliqué pendant 5 ans sur certains territoires au marché locatif tendu. En décembre, la mairie de Paris a voté le retour de l'encadrement des loyers dans la capitale. Mais son application ne sera pas immédiate. Il faut encore que le préfet d'Île-de-France prenne un arrêté établissant un prix plafond au mètre carré. Et il faut attendre que le gouvernement publie les décrets d'application de la loi Élan.

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Les taux d'intérêt réel négatif :

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont restés à des niveaux extrêmement bas tout au long de l'année 2018. En novembre, ils s'élevaient ainsi à 1,44% toutes durées confondues et à 1,4% sur 20 ans. Or, l'inflation est de retour. La Banque de France estime que la hausse des prix devrait atteindre 2,1% sur l'année 2018. Aussi, depuis cet été, les taux réels des crédits immobiliers, une fois pris en compte l'inflation, sont négatifs. Une première dans l'histoire moderne de l'Hexagone.

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La construction de logements neufs ralentit :

La tendance s'est confirmée mois après mois : l'année 2018 sera moins bonne que la précédente en matière de construction de logements neufs. Le "choc d'offre" espéré par le gouvernement ne se concrétise pas pour l'instant. De décembre 2017 à novembre 2018, le ministère enregistre ainsi 473.000 logements autorisés (-5,2% par rapport aux douze mois précédents) pour 415.500 logements commencés (-0,6%). Pour rappel, sur l'ensemble de l'année 2017 il y avait eu 428.900 logements commencés, un record de mises en chantiers depuis 2011.

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La mise en place de l'impôt sur la fortune immobilière :

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Désormais, seul le patrimoine immobilier entre dans l'assiette taxable. Une évolution de taille pour ce prélèvement qui avait été mis en place en 1982, puis supprimé en 1987 avant de faire son retour en 1989. Ce remplacement de l'ISF par l'IFI est d'ailleurs vivement contesté, notamment par les gilets jaunes qui réclament le rétablissement de l'ISF ancienne version. Cette éventualité a même donné lieu à une certaine cacophonie au plus haut niveau de l'Etat en décembre. Le président Emmanuel Macron a été contraint d'afficher son refus d'un tel rétablissement, alors que le même jour son Premier ministre Edouard Philippe jugeait le débat sur le sujet "nécessaire".

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La renégociation annuelle de l'assurance-emprunteur est entrée en vigueur :

Début janvier 2018, le Conseil constitutionnel valide la possibilité de renégocier chaque année son assurance-emprunteur à la date anniversaire du contrat. Et ce, sans aucune pénalité. Plusieurs banques avaient saisi le Conseil d'Etat sur la validité de cette mesure qui s'applique depuis le 1er janvier 2018. Le Conseil d'Etat avait ensuite transmis le dossier au Conseil constitutionnel. Les lecteurs attentifs noteront que l'assurance-emprunteur est revenue sur le devant de la scène en fin d'année, les députés ayant finalement décidé d'augmenter les taxes sur celle-ci dans le cadre du projet de loi de finances 2019.

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Les offices HLM à la diète :

Les acteurs du logement social ont été "bousculés", selon leurs propres termes, par le gouvernement en 2018. L'exécutif a notamment imposé aux bailleurs sociaux de réduire de près de 800 millions d'euros l'ensemble de leurs loyers en 2018, afin de rendre indolore pour les locataires du parc social une baisse similaires des APL. Cette baisse, dite "réduction du loyer de solidarité" (RLS), est reconduite pour 2019 et elle devrait encore augmenter en 2020. En prenant en compte d'autres efforts financiers, dont le relèvement de certains taux de TVA payés par les bailleurs sociaux, les économies s'élèvent à quelque 1,5 milliard par an d'ici 2020 pour le secteur.

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(Avec AFP)