Il est interdit d'habiter un local en sous-sol et il faut en avertir les acheteurs immobiliers

Il y a des oublis qui peuvent coûter cher. Un notaire et un agent immobilier ont dû indemniser un couple d'acheteurs à hauteur de 50% du prix d'acquisition, soit 23.750 euros. Ils ont été condamnés par la Cour d'appel de Dijon. Leur faute? Ne pas avoir averti les acheteurs que le local qu'ils acquéraient était impropre à l'habitation, relate le cabinet Neu-Janicki, spécialisé en droit immobilier, dans un article de blog repéré par Le Figaro.

Les acheteurs avaient jeté son dévolu sur un studio, en premier sous-sol, qui était destiné à être habité, comme en attestait la présence d'une petite cuisine équipée. Pourtant, l'article L. 1331-22 du code de la santé publique précise bien que "les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux".

Evidemment, il est possible de créer dans un sous-sol une pièce annexe (comme un bureau, une salle de jeu, une buanderie ...). Mais il n'est pas autorisé d'un faire une pièce de vie comme une chambre.

Obligation d'information

L'agent immobilier est tenu par une obligation d'information et de conseil. La cour a estimé qu'il n'avait pas démontré avoir averti le couple. Selon Maître Neu-Janicki, "le notaire, rédacteur de l’acte de vente du bien immobilier litigieux, n’a pas assuré l’efficacité juridique de l’acte qu’il avait rédigé, en s’abstenant d’éclairer les acquéreurs sur l’impossibilité de mettre à disposition, à titre gratuit ou à titre onéreux, un logement situé en sous-sol".

Les acquéreurs demeurent propriétaires du bien. Ils ne peuvent pas réclamer les montants acquittés en leur qualité de propriétaires (droits de mutation, honoraires de l’acte, coût du crédit, de l’assurance et des taxes foncières, charges de copropriété). Mais obtiennent donc une indemnisation du fait des restrictions portant sur l'habitation.