Immobilier : Les Notaires prédisent un repli des ventes et des prix en 2009

La baisse des prix, encore minime au quatrième trimestre, pourrait atteindre jusqu’à 20 % cette année, selon les zones et les types de biens.

Tous marchés confondus, 746 400 transactions immobilières ont été réalisées en France l’année dernière, contre 929 300 en 2007, selon une étude du Conseil supérieur du Notariat (CSN) dévoilée jeudi. Soit une chute de 19,7 %, plus prononcée dans le neuf (-37,6 %, pour 79 400 biens) que dans l’ancien (-17 %, 669 000 biens). Cette contraction des volumes s’est accompagnée d’un ajustement généralisé, mais toujours limité des prix. Ainsi, au quatrième trimestre, l’indice Insee-Notaires fait ressortir une baisse de prix* de 1,5 % pour les appartements et de 4 % pour les maisons. Longtemps épargnée, la région Île-de-France n’échappe plus au mouvement : les prix des appartements y ont reculé de 0,8 % à la période considérée, et ceux des maisons de 3,9 %. La province, où la tendance s’est déclarée plus tôt, affiche des taux de contraction respectifs de 3,5 et 4,4 %.

« A l’inverse de ce qui avait pu être observé lors de la crise immobilière des années 1990, cette baisse concerne plus les maisons que les appartements », commente le CSN. Autre enseignement : « contrairement à une idée répandue à tort, les primo-accédants n’ont pas déserté le marché ». Leur part dans la population totale des acquéreurs a même légèrement progressé, de 19 % en 2007 à 19,2 % en 2008. Cette progression explique peut-être « la meilleure résistance à la baisse des prix des biens de petite surface », qu’observe le Conseil.

2009 : contraction marquée dans l’ancien, le neuf résiste D’ordinaire plutôt réservé dans ses prévisions, le CSN estime que 2009 sera caractérisée par une « continuation de la contraction des volumes dans l’ancien ». Une contraction qui s’annonce marquée, puisqu’elle est attendue à « plus de 30 % en moyenne au premier trimestre 2009 par rapport au même trimestre de 2008 ». Côté prix, l’immobilier ancien devrait connaître « une baisse assez sensible » sur l’ensemble de l’exercice, bien qu’« extrêmement contrastée et non uniforme ». Dans les grandes métropoles, l’ajustement devrait se situer autour de 10 % - hors quartiers d’excellence et biens « zéro défaut », dont les prix devraient se stabiliser. Dans les périphéries des villes, la baisse est attendue « entre 10 et 20 % ».

Dans le neuf, les notaires tablent sur « une stabilisation de la contraction des volumes dans de nombreuses régions, grâce au doublement du prêt à taux zéro, aux nouvelles mesures fiscales de la loi Scellier et au dispositif Pass Foncier ». Quant aux prix, ils devraient connaître une baisse plus modérée que dans l’ancien. « Si le foncier et les matériaux deviennent moins chers, les nouvelles normes environnementales renchérissent le coût de la construction », explique le CSN.

A plus long terme, une prolongation de la crise semble exclue. « Contrairement aux années 1992-1998, l’érosion des prix devrait s’effectuer en un seul temps et non d’une manière douce sur plusieurs années », explique les notaires. Un scénario qui demande à être confirmé, mais que le CSN juge plausible, « notamment si les primo-accédants […] maintiennent leur envie actuelle d’accession à la propriété, gage d’une sécurité pour le futur ».

E.S.

*en comparaison avec le quatrième trimestre 2007