L'immobilier résidentiel ancré dans une "phase descendante" minorée

Datée du mois d’octobre, cette analyse s’appuie sur un ensemble d’indicateurs arrêtés au deuxième trimestre 2008. Ventes et prix dans l’ancien ou dans le neuf, constructions et investissements, chacune de ces variables s’affiche à la baisse. Seul indicateur en hausse : les stocks disponibles dans le neuf. Les loyers quant à eux, restent relativement stables. Toutes ces tendances se maintiennent dans l’estimation proposée par CBRE pour les mois à venir.

« Malgré le retournement de cycle immobilier, le marché français reste sain », juge le spécialiste des services en immobilier d’entreprise. Invoquant le soutien de la demande réelle (portée par des mutations démographiques et structurelles) combiné à un taux de propriétaires bas (57% contre 67% en zone euro), il estime que notre marché est seulement freiné dans son développement, éprouvé par « la situation économique globale » et les conditions de crédit.

« Phase descendante », tant pour les volumes que pour les prix

Ainsi, au deuxième trimestre 2008, avec 108 000 unités, les permis de construire enregistrent une variation annuelle de -17% (-5% en variation trimestrielle). Cette contraction qui résulte « presque directement » de la baisse des commercialisations s’observe dans toutes les régions hors Corse (+44%), Midi-Pyrénées (+12%) et Languedoc-Roussillon (0%). Ainsi, d’après CBRE, les promoteurs auraient « anticipé » en limitant leurs programmes. Les mises en chantier accusent elles aussi un repli significatif : -29% en variation annuelle (-15% en variation trimestrielle), avec 74 500 unités au deuxième trimestre.

Conséquence d’un accroissement des stocks, eux-mêmes directement liés à la chute des commercialisations, le déclin des mises en ventes et des ventes dans le neuf (respectivement -26% et -34% en variation annuelle) se poursuit. Cette tendance s’autoalimente puisque les stocks augmentent alors de plus belle (+24%), dépassant les 110 000 unités, soit un « niveau équivalent à celui atteint lors de la crise des années 1990 ».

Dans l’ancien, le recul le plus frappant est celui du nombre de transactions (-25% en variation annuelle), soit des volumes équivalents aux années 1990. A toutes ces tendances se greffe enfin l’attentisme des acheteurs, généré par le marché, et qui donne également lieu à une diminution des ventes… elle-même responsable de la chute des prix !

Un retournement brutal des indicateurs sous-estimant pourtant les évolutions réelles…

En ce qui concerne les prix, CBRE dénonce un « constat trompeur ». En variation mensuelle ils baissent de 1.9% en moyenne en août (en hausse à +1.5% en variation annuelle). Stabilisés dans la plupart des grandes villes françaises, en début de baisse dans certaines d’entre elles, les prix constatés aujourd’hui sont probablement sous-évalués : « pour le moment, les valeurs faciales des logements restent les mêmes, mais les négociations conduisent à des remises de plus en plus importantes », souligne à cet égard le conseil en immobilier

De même, les prix du neuf relevés par CBRE (+4% en variation annuelle) devraient être corrigés des manipulations des promoteurs (promotions, rabais, gestes commerciaux), « pas encore traduite[s] dans la valeur faciale »…

Pour finir, la comptabilisation de touts les ventes altère les statistiques actuelles: « la baisse des ventes de logements intermédiaires étant plus élevée que celle des biens plus haut de gamme, les prix moyens sont artificiellement tirés vers le haut », prévient le conseil en immobilier.

Perspectives à moyen terme

« La situation ne s’améliorera pas tant [que les banques] n’auront pas reconstitué leurs fonds propres, avertit CBRE. « Cette période d’ajustement qui touche le marché immobilier résidentiel pourrait durer jusqu’à fin 2009-début 2010 », conclut l’étude.

A.R.