"La perspective d'une stabilisation des ventes de logements est trop optimiste"

L’analyste met en garde contre une interprétation trop optimiste du regain d’activité et prédit une baisse de 12 % des commercialisations sur l’ensemble de l’exercice. En termes de prix, la baisse devrait être de 10 %, au moins, cette année.

Lavieimmo.com : La baisse des ventes de logements neufs a fortement ralenti au premier trimestre…

Emmanuel Parot : Les chiffres publiés hier matin confirment ce que les promoteurs annoncent depuis plusieurs semaines, à savoir que les réservations de logements neufs, qui s’étaient effondrées fin 2008, ont fortement augmenté en séquentiel. On constate une hausse de près de 70 % relativement au T4 2008 tandis que sur un an, la baisse n’est plus que de 4,9 %. Sans chercher à minimiser l’ampleur de ces chiffres, il me semble important de rappeler que les niveaux d’activités observés tout au long de l’année dernière étaient très faibles, particulièrement au second semestre. Cette base de comparaison favorable ne doit pas faire oublier que la situation reste tendue.

Lavieimmo.com : La Fédération des promoteurs constructeurs prédit une stabilisation des transactions sur l’ensemble de l’exercice par rapport à l’année dernière. Ce scénario vous paraît-il vraisemblable ?

Emmanuel Parot : L’objectif de 75 à 80 000 transactions qui est celui de la FNPC sous-entend que le rythme de ventes va ralentir au cours des prochains trimestres. Plus de 25 000 logements neufs ont trouvé preneur au premier trimestre. Si cette tendance se poursuivait sans inflexion, on terminerait l’année sur un total d’environ 100 000 transactions… Sans me paraître invraisemblable, le scénario défendu par la FPC me semble un peu trop optimiste : je table plutôt sur 70 000 ventes, soit 12 % de moins qu’en 2008. Le volume final dépendra bien évidemment de l’évolution de l’environnement économique…

Lavieimmo.com : Selon vous, quel rôle le régime Scellier a-t-il joué dans le regain d’activité observé au premier trimestre ?

Emmanuel Parot : Il est difficile de se prononcer avec précision sur ce point, dans la mesure où on ne dispose encore d’aucune donnée chiffrée sur le succès du nouveau dispositif. Il est indéniable que le Scellier, plus clair et plus avantageux que les régimes Robien et Borloo, a ramené les investisseurs locatifs sur le marché, mais il faudra attendre quelques mois avant de mesurer l’ampleur du phénomène. Plus que le Scellier, je pense que c’est la baisse du taux des crédits hypothécaires qui a le plus aidé à redynamiser le marché, principalement auprès des primo-accédants.

Lavieimmo.com : Ces phénomènes ont-ils une incidence sur le niveau des prix ?

Emmanuel Parot : Je ne le pense pas. Les prix des logements neufs devraient reculer d’environ 10 % cette année et de 5 % supplémentaires en 2010. Sur ce point, il faudra regarder de près l’évolution du niveau des stocks d’invendus. Le dernier rapport trimestriel du ministère montre que les mises en vente de logements neufs ont fortement reculé au premier trimestre, ce qui a permis une modération de l’encours de logements à la vente. Dans le détail, cependant, on observe que les stocks de logements achevés ont continué de progresser, malgré la vigilance dont les promoteurs ont su faire preuve dès l’apparition des premiers signes de retournement du marché. Si cet encours physique devait continuer de progresser, les promoteurs pourraient être tentés de consentir des rabais, ce qui alimenterait mécaniquement la correction.

Lavieimmo.com : Et dans l’ancien ?

Emmanuel Parot : La baisse devrait être au moins aussi forte que celle observée dans le neuf. Si on en croît les premières estimations des Notaires, les ventes de logements existants ont reculé de plus de 30 % en France au premier trimestre et devraient progressivement remonter dans le courant de l’année. Les prix n’ont pas encore corrigé autant qu’ils le devraient. Tant que l’ajustement ne sera pas plus franc, les volumes resteront anémiques. Et qui dit chute des volumes, dit, nécessairement, baisse des prix. La question de l’ampleur et de la durée de cette baisse reste ouverte…

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre