Le dispositif fiscal Cosse est-il vraiment intéressant ?

Le dispositif "Cosse ancien", du nom de l'actuelle ministre du Logement, est entré en vigueur le 1er février. Il est censé inciter les propriétaires qui mettent leur maison ou leur appartement en location à baisser les loyers en échange d’une ristourne fiscale. Mais est-il vraiment intéressant? Sur le papier, la mesure a clairement un caractère incitatif.

Dans les zones les plus tendues, c’est-à-dire où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, le propriétaire peut déduire 30% de ses revenus locatifs s’il pratique un loyer intermédiaire (le niveau est déterminé par zones par l'État). Mais la ristourne peut aller jusqu'à 70% si le bailleur s'aligne sur les niveaux du parc social, et atteindre 85% s’il accepte de confier la gestion de son bien à une association agréée type Emmaüs.

Jusqu’à 85% d’abattement… un taux qui fait rêver. Sauf que c’est sans compter l’effort consenti sur le niveau du loyer, qui rend du coup le dispositif beaucoup moins attractif. D’ailleurs, le site Rendementlocatif.com a intégré dans ses tables de calcul les subtilités de la mesure, et a livré ses résultats en exclusivité pour BFM Business.

Mulhouse fait l'exception

Verdict: le "Cosse ancien" ne permet quasiment jamais un meilleur rendement qu'un investissement locatif classique sans ristourne fiscale particulièrement avantageuse, mais avec de vrais loyers de marché. C'est le cas à Limoges où malgré une rentabilité record (4,78%), il sera toujours plus intéressant d'investir sur le marché de la location traditionnelle (4,87%). Même constat à Nîmes où les rendements atteignent respectivement 3,80% et 3,95%.

Seule exception: Mulhouse. Dans cette ville de 113.000 habitants, un propriétaire qui loue un appartement de 30 m² en pratiquant un loyer intermédiaire (abattement de 30% sur les loyers perçus) peut espérer un rendement net de 4,3% par an, alors qu’un investissement équivalent hors dispositif Cosse lui aurait rapporté 3,92%, estime le site.

Conclusion: les investisseurs peuvent obtenir des rendements intéressants en choisissant le dispositif Cosse, mais ont peu de chances de faire mieux qu'en optant pour un régime fiscal plus classique. La carotte fiscale pourrait donc faire pschitt.

Marie Coeurderoy, édité par J.Mo