Plafonnement des loyers à Paris: beaucoup d'annonces sont toujours illégales

Les mauvaises habitudes ont la vie dure. Alors que le plafonnement des loyers a fait son retour dans la capitale le 1er juillet 2019, les propriétaires et les agences immobilières ont du mal à se mettre en conformité avec la loi. L'association de consommateurs CLCV a analysé 1.000 annonces publiées entre juillet et novembre à Paris. Elle a constaté que seuls 56% des loyers parisiens réclamés par les bailleurs respectent cette forme d'encadrement des loyers. 44% seraient donc potentiellement hors des clous, à moins de pouvoir justifier d'un complément de loyer en raison de caractéristiques exceptionnelles du logement. On notera que CLCV a écarté de son enquête les annonces précisant qu'un complément de loyer s'applique. Mais certaines annonces peuvent en inclure un, sans toutefois le préciser, même si l'association a tenté d'exclure les logements "à risque" sur ce point.

Parmi les annonces qui dépassent les plafonds de loyers, CLCV s'inquiète de l'importance des abus. Les loyers excèdent, en moyenne, "de 151,21 euros par mois le plafond autorisé, soit plus de 1.814 euros à l'année", déplore l'association qui ajoute: "Mais certains vont beaucoup plus loin. Telle cette agence proposant un loyer qui dépasse de plus de 625 euros le maximum légal, soit un surplus de 7.500 euros à l'année!".

Les petits logements seraient plus dans l'illégalité

Par ailleurs, CLCV a constaté que plus le logement est petit, plus les dépassements du plafond de loyer sont nombreux. Ainsi, seuls 48% des studios et 58% des 2 pièces sont en conformité, contre 62% des 3 pièces et 65% des 4 pièces. " Il ne faut cependant pas croire que les propriétaires de logements plus grands seraient davantage consciencieux que leurs homologues possesseurs de studios. En fait, le ratio au m² est tel que s’il devait être appliqué pour un 4-pièces de grande superficie, le loyer maximum autorisé serait trop important et le bien inabordable pour la plupart des candidats locataires", peut-on lire dans l'étude.

De plus, 49% des logements meublés sont conformes et 59% des locations nues. "Cela est d’autant plus problématique que les logements meublés, souvent de petite taille, sont surtout prisés des étudiants et jeunes travailleurs. Ces derniers, aux capacités financières plus fragiles, sont donc pénalisés car les logements sur lesquels ils portent prioritairement leur dévolu sont davantage sujet à proposer des loyers excédant le maximum autorisé", déplore CLCV.

70% des annonces conformes en passant par un agent

Et enfin, l'association a voulu savoir si le recours à un agent immobilier a une incidence sur le taux de conformité des loyers proposés. 70 % des annonces proposées par un professionnel sont conformes, contre 48 % lorsque le bien est géré en direct par le propriétaire. CLCV note plusieurs raisons: "Tout d’abord, les professionnels sont tenus à un devoir de conseil et se doivent d’informer les bailleurs, de qui ils tiennent leurs mandats, de l’illégalité de leur demande dès lors qu’il est réclamé un loyer supérieur au maximum légal. Ensuite, d’un point de vue déontologique, l’agent immobilier est tenu de respecter la loi et se devrait même de refuser tout mandat consistant à louer à un tarif illégal. Nous n’en sommes malheureusement pas encore là et le taux de 70 % paraît de fait peu élevé, surtout eu égard aux commentaires récurrents des professionnels vantant leurs compétences et cherchant, avant tout, à imposer le recours à leurs services".

Si les données de CLCV montrent indéniablement une tendance, il conviendra néanmoins de ne pas trop extrapoler ces résultats. En effet, seulement 1.000 annonces ont été épluchées. Il s'agit donc d'un échantillon plus ou moins représentatif. A titre de comparaison, actuellement, un site comme SeLoger propose près de 5.400 logements à la location dans la capitale. Ensuite, les dates de construction des immeubles sont parfois estimées. Or, cela peut avoir un impact important sur les plafonds. Il faudra donc attendre les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), la référence dans le domaine, pour savoir si les taux de logements ne respectant pas les plafonds sont bien du même ordre.

On se souviendra ainsi qu'une précédente enquête de CLCV estimait qu'il y avait 52% des annonces qui auraient dépassé les anciens plafonds en 2018 (une année où le plafonnement ne s'appliquait plus après son annulation en justice). Mais selon une récente enquête de l'Olap, "les dépassements (virtuels) de plafond lors des relocations auraient atteint 28%" cette année là. Soit un taux pratiquement deux fois plus faible, même s'il était effectivement en hausse.