Plan pluriannuel de travaux obligatoires dans les copropriétés : ce que le gouvernement prévoit

Le plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés fait son grand retour. En 2019, le gouvernement adopte une réforme du droit de la copropriété qui permet notamment de renforcer le rôle du conseil syndical ou de faciliter les votes en assemblée générale. Cette réforme a pour but de simplifier le fonctionnement des copropriétés et d'obtenir ainsi une meilleure gestion. Mais au dernier moment, l'une des mesures phares est supprimée. Il s'agit du plan pluriannuel obligatoire de travaux. Si les professionnels du secteur étaient en faveur de cette mesure, le Conseil d'Etat craignait qu'elle ne pose un problème de constitutionnalité au regard du droit de propriété. En effet, ce plan oblige les copropriétés de plus de 15 ans à prévoir des travaux de rénovation sur 10 ans, les chiffrer et provisionner chaque année des fonds nécessaires pour éviter tout report de travaux.

Le projet de loi Climat le remet donc sur le devant de la scène. Son article 43 vise, en effet, "à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété et à favoriser l’entretien de ce parc d’immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements, grâce à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux et aux provisions correspondantes dans le fonds de travaux de la copropriété", peut-on lire dans l'exposé des motifs.

Petite exception tout de même : "Lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global (…) en cours de validité, le projet de plan pluriannuel de travaux peut valablement reposer sur les conclusions de ce diagnostic. Si ce diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux durant la période de validité du diagnostic".

Au moins 2,5% du montant des travaux prévus chaque année

Depuis 2017 et en application de la loi Alur, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses. Avec ce projet de loi Climat, ce fonds travaux servirait alors aussi à faire face à "l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux" et à "la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux".

Le fonds travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. "Chaque copropriétaire contribue à cette cotisation selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel". Une cotisation dont le montant ne peut être inférieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté et, comme c'est déjà le cas actuellement, ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Petite précision : "L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur".

Des sommes versées qui appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires

Par ailleurs, il est précisé que l’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel. De plus, lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Par ailleurs, lorsque les sommes sont versées au fond, elles entrent "définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires". Le propriétaire ne les récupèrent donc pas lors de la vente de son bien. Elles restent cependant attachées aux lots concernés.