Quelle est la différence entre encadrement et plafonnement des loyers?

Le terme "encadrement des loyers" est largement utilisé, peut-être même un peu trop. En effet, il est très souvent employé pour parler de "plafonnement des loyers". Pourtant, les deux notions ont chacune leurs subtilités. Explications.

L'encadrement des loyers, un vieux dispositif

L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 note clairement que "la fixation du loyer des logements mis en location est libre". Mais son article 18 précise que dans les zones tendues, un mécanisme d'encadrement des loyers sera mis en place pour restreindre leur augmentation: "Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés".

Concrètement, dans toute la France, pendant la durée d'un bail, le loyer ne peut pas augmenter plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers" (voir notre dossier ici).

Dans les zones tendues, l'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer lors d'un renouvellement de bail ou à la relocation (changement de locataire) d'un logement loué vide ou meublé. Dans ces villes, la hausse du loyer d'un logement utilisé comme résidence principale par le locataire est limitée lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire), ou lors du renouvellement du bail (cas du même locataire). Il existe néanmoins quelques exceptions que l'on peut trouver ici.

Le plafonnement n'est mis en place (pour l'instant) qu'à Paris

Cette notion d'encadrement des loyers est différente de celle de plafonnement des loyers. Le plafonnement, qui n'est aujourd'hui appliqué qu'à Paris, concerne des montants maximums de loyer en euros par mètre carré qu'un propriétaire peut demander à son locataire. Cette mesure a été initialement créé par la loi Alur du 27 mars 2014. Après son annulation en justice, l'article 140 de la loi Elan de novembre 2018 rétablit un plafonnement. Et il s'appelle techniquement... "encadrement des loyers". Ce qui n'est pas sans rajouter à la confusion.

Le site de gestion locative Flatlooker rappelle que "le plafonnement des loyers est de nouveau actif à Paris à compter du 1er juillet 2019. Sur une période expérimentale de 5 ans, les propriétaires sont invités à respecter le plafonnement en fonction de trois types de loyers de référence fixés annuellement par un arrêté préfectoral: un loyer de référence, un loyer majoré (loyer de référence + 20%) et un loyer minoré (loyer de référence – 30%)".

Deux "encadrements"

Il existe donc aujourd'hui deux mécanismes d'encadrement des loyers. Le premier, l'historique, qui est un encadrement de l'évolution du montant des loyers. Et le second, établi par la loi Elan, qui est une expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers.