Comment vendre son bien à réméré ?

Autrefois très utilisé puis progressivement tombé en désuétude avant de connaître un second souffle, c’est un type de vente qui reste assez méconnu du grand public. Véritable alternative au rachat de crédit, la vente à réméré - ou « réméré » - a été développé dans les années 1980 par les établissements financiers, à l’époque dans l’optique de refinancer les valeurs mobilières (de type OPCVM). Aujourd’hui, cette vente avec faculté de rachat est principalement utilisée dans le cadre d’un refinancement pour propriétaires endettés. Sa particularité ? Le rachat doit être exercé dans un délai de 5 ans à compter de la vente, comme indiqué à l’article 1659 du code civil.

Remis au goût du jour dans l’immobilier, cette vente un peu spéciale permet au vendeur - en pratique souvent fiché interdit bancaire, au fichier de la Banque de France, ou plus généralement en grande difficulté financière - de bénéficier d’un apport de fonds important. Celui-ci conserve l’espoir d’exercer sa faculté de rachat auprès de l’acquéreur, et par là même de récupérer à terme son bien.

Le fonctionnement du réméré

La vente à réméré s’analyse en une vente conclue avec une condition résolutoire - la faculté de rachat - dont la mise en action est à la discrétion du vendeur. Une solution qui résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 1984. Si celui-ci l’actionne, il n'y a pas vente, les parties devant, pour l’une, s’acquitter du prix de rachat et des réparations nécessaires à l’entretien du bien, et pour l’autre, rendre le bien. La vente est annulée juridiquement. Et ce, de façon rétroactive.

Fiscalement, elle est imposée au même titre qu’une vente classique : les droits d’enregistrement et la taxe sur la publicité foncière seront dus par l’acquéreur. Même chose pour le vendeur, qui n’est pas affranchi de l’imposition sur les plus-values immobilières, si son bien a pris de la valeur (hors résidence principale). Lors du rachat, le redevable de l'impôt (vendeur ou acquéreur) lors de la vente peut obtenir, sur réclamation, la restitution totale ou partielle de l'impôt correspondant à la plus-value. En effet, par effet de la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n’avoir jamais existé.

A savoir : De nombreux sites proposent leurs services sur le réméré. Un tel acte n'est pas anodin, et requiert des connaissances juridiques poussées. Faire appel à un professionnel du droit (notaire ou avocat) peut être plus sage.

Pourquoi vendre à réméré ?

Le réméré permet de bénéficier de fonds plus substantiels que dans le cadre d’un emprunt classique. Il évite les frais relatifs à l’octroi d’un crédit, et dans certains cas extrêmes, permet aussi d’éviter une saisie immobilière.

Le réméré fait automatiquement sortir son bien de son patrimoine, et le place donc en principe à l’abri des créanciers. Attention, ceux-ci gardent toutefois le bénéfice de l’action oblique (article 1166 du code civil). Dans cette hypothèse, les créanciers peuvent se substituer au vendeur, et exercer eux-même le rachat.

L’exercice du réméré est passible du seul droit fixe de 125 € (article 680 du Code Général des Impôts). Un avantage qui reste soumis à certaines conditions, comme l’explique Me Gabriel Neu-Janicki, avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

- La faculté de réméré doit être prévue dans le contrat de vente lui-même. En effet s'il était l'objet d'un acte distinct, cet acte constituerait une promesse de rétrocession dont la réalisation serait assujettie à nouveau au droit de mutation.

- La faculté de retrait doit être exercée dans le délai convenu et au plus tard impérativement dans un délai de 5 ans. Dans le cas contraire, le retrait serait passible des droits de mutation (article 688 du Code Général des Impôts).

A savoir : Comme toute vente immobilière, le réméré doit être publié à la conservation des hypothèques, pour qu’il puisse être opposable aux tiers.

Comment exercer la faculté de rachat ?

Le vendeur qui veut récupérer son bien doit faire savoir à l’acquéreur qu’il souhaite et est en mesure de le récupérer. La manière la plus certaine est de faire savoir ses prétentions par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou par exploit d’huissier. Il doit dans ce cas rembourser le prix principal, ainsi que les frais d'entretien de l'immeuble.

Ne jamais perdre de vue la durée déterminée du réméré, qui est de 5 ans. Au-delà de ce délai, le vendeur perd tout droit sur le bien. L’acquéreur en devient irrémédiablement propriétaire

A savoir : Le réméré ne peut constituer un acte pignoratif ou commissoire, c'est-à-dire qui s'analyserait en un prêt à intérêts déguisé sous forme de vente de la résidence principale. Cela peut être tentant, notamment en vue d'organiser son insolvabilité, mais le droit rattrape cette pratique. La jurisprudence sanctionne en effet ce type d'acte par la nullité de l'ensemble de l'opération, et non pas la seule clause de réméré.