Droits de mutation, taxe foncière… Ces frais annexes à payer lors de l'achat d'un bien immobilier

Frais de notaire, commission de l'agence immobilière, assurance et même coût de déménagement… Ces frais supplémentaires lorsque vous achetez un bien immobilier peuvent grimper facilement à plus de 10% du prix du bien. BFM Immo revient sur ces dépenses annexes et leur montant global. Nous distinguerons ici les frais que vous devrez payer lors de l’acquisition et ceux qui suivent cette dernière.

Lors de l’achat

Les frais d’agence

Les frais d'agence, techniquement appelés commission ou honoraires, correspondent à la rémunération des intermédiaires, que ce soient des agents immobiliers ou des notaires, lorsque ces derniers interviennent dans le cadre de leur mission de négociation entre un acheteur et un vendeur. En agence, les commissions sont libres. D’où une large amplitude de prix. Certains acteurs facturent en proportion du prix du bien (généralement entre 4 et 10% du prix du bien), tandis que des acteurs low-cost proposent parfois des commissions forfaitaires (par exemple 2.000 euros).

En 2018, une étude de Homepilot, un gestionnaire locatif, estimait que la commission moyenne dans les grandes villes pour un appartement de 450.000 euros (hors frais d'agence) s'élevait à 24.320 euros, soit 5,4% du prix de vente. Vous noterez que sur les annonces immobilières, les prix sont indiqués avec FAI (frais d'agences inclus) ou hors FAI (hors commission donc).

Si on reprend l'exemple ci-dessus d'un appartement de 450.000 euros hors FAI, cela signifie qu'il sera affiché 474.320 euros frais d'agence inclus (avec des honoraires de 5,4%). Par définition, ces frais n'existent pas lors d'une transaction de particulier à particulier.

Les "frais de notaire"

Le terme de frais de notaire est bien souvent mal compris car, pour l'essentiel, il s'agit de taxes en faveur de l'Etat et des collectivités.

Il y a en réalité quatre sortes de frais de notaires :
- La rémunération des notaires en tant que telle (ou émoluments)
- Les impôts et taxes, dont la plus grosse partie correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
- Les émoluments de formalités et débours
- La contribution de sécurité immobilière

Depuis le 1er janvier 2021, la rémunération proprement dite des notaires est déterminée par l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires. Il modifie ainsi l'article A444-65 du Code du commerce.

Voici le barème progressif qui s'applique :
- De 0 à 6.500 € : 3,87 %
- De 6.500 € à 17.000 € : 1,596 %
- De 17.000 € à 60.000 € : 1,064 %
- Plus de 60.000 euros : 0,799 %

Ainsi pour un prix de vente de 400.000 euros, les émoluments du notaire (soumis ensuite à la TVA) sont de 4.393 euros, selon le simulateur en ligne de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Soit près de 1,1% du prix de vente du bien. Mais une fois la TVA appliquée, le notaire ne récupère au final que 3.514 euros, soit 0,9% du prix de vente.

La plus grosse part des frais de notaires correspond donc aux droits d'enregistrement et à la taxe de publicité foncière. Ceux-ci vont dépendre de votre localisation. Cela représente 4,5% du prix de vente dans la quasi-totalité des départements. En 2021, seuls les départements de l'Indre, de l'Isère, du Morbihan et de Mayotte appliquent un taux plus faible à 3,8%. Il existe en outre une taxe communale additionnelle aux droits d'enregistrement qui peut atteindre 1,2% ainsi que des frais d'assiette et de recouvrement (récupérés par l'Etat) de 2,37% du montant du droit départemental.

Il reste alors à payer les émoluments de formalités et débours (le notaire engage des frais pour récupérer certains documents obligatoires lors de la vente). Enfin, la contribution de sécurité immobilière correspond à 0,1% du prix de vente.

Pour estimer ces frais, le plus simple est d'utiliser le simulateur en ligne de l'Anil. Ainsi, par exemple, pour l'achat d'un logement ancien à 400.000 euros dans le Nord, l'ensemble des "frais de notaire" s'élèvent à 29.300 euros, soit 7,3% du prix du bien.

A noter que pour un logement neuf, les droits d'enregistrement et de publicité foncière sont bien moindres (0,71% du prix de vente). Par exemple, toujours dans le Nord, l'achat d'un logement neuf à 400.000 euros entraînera 9.013 euros de frais de notaire selon le simulateur de l'Anil, soit 2,25% du prix de vente. Si ces frais sont moindres que pour un achat dans le neuf, c’est aussi parce que vous devez vous acquitter de la TVA. Celle-ci est fixée à 20% par défaut. Il existe toutefois certaines situations où un taux réduit de 5,5% peut s’appliquer.

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Après l’acquisition

Les frais d’assurance

Avoir un nouveau logement, à titre de résidence principale ou secondaire, implique souvent la souscription d’un contrat d'assurance multirisque-habitation (MRH). Celui-ci a beau ne pas être obligatoire pour les propriétaires, il est cependant vivement conseillé. Il permet de couvrir votre responsabilité dans un sinistre lié au logement : incendie ou dégât des eaux, etc.

Qui dit couverture des risques élargie dit primes plus élevées. Ainsi, selon une étude du comparateur LeLynx.fr publiée en 2021, en tant que propriétaire, l’assuré s’acquitte d’une prime moyenne de 241 euros par an s’il occupe le logement. En revanche, si ce même logement est en location, les frais sont divisés – le locataire débourse en moyenne 132 euros par an et le propriétaire doit compléter celle-ci avec une assurance PNO (propriétaire non-occupant) à hauteur de 128 euros par an en moyenne.

Les frais de déménagement

Bien que minimes par rapport au coût global de l’opération, les frais de déménagement peuvent varier selon que vous ferez appel ou non à une société spécialisée. Si vous optez pour l’aide familiale ou amicale, les coûts seront réduits à la location d'un véhicule de transport.

Les services d’une entreprise de déménagement sont de coûts variables, et peuvent s'élever à plusieurs milliers d'euros. Il est néanmoins vivement conseillé de faire appel à eux si vous possédez des meubles de grande valeur, fragiles, voire dangereux à transporter (œuvres d’art).

Par exemple, et à titre indicatif, le prix d'un déménagement par des professionnels pour un appartement de 40 m2 coûtera entre 500 et 1.000 euros, contre entre 1.000 et 1.500 euros pour un logement de 60 m2 et plus de 1.500 euros pour un appartement de 100 m2. Mais tout va dépendre des prestations et des objets transportés.

Les impôts locaux

A posteriori, il est également important de s’enquérir de la taxe foncière. Celle-ci est très variable d'une ville à l'autre et va dépendre de votre immeuble. Cela peut varier de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros par an.

C'est une dépense supplémentaire à budgéter, d'autant que la taxe foncière augmente au cours du temps. Entre 2014 et 2019, à taux de taxe foncière constants, les propriétaires ont vu leur impôt foncier augmenter de 5,8% selon l'Observatoire national des taxes foncières 2020 de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Entre 2009 et 2019, cette hausse est de 14,2%.

Si vous déménagez et que vous faites partie des Français (locataires comme propriétaires) qui ne sont pas encore exonérés totalement de taxe d'habitation, renseignez-vous aussi sur le montant de taxe d'habitation que vous devrez payer dans votre nouvelle ville.

Les charges de copropriété

Si on paie une partie des charges en tant que locataire, on doit s'acquitter de l'intégralité de celles-ci lorsqu'on est propriétaire. Et leur montant est souvent non négligeable. Selon l’Observatoire des charges de copropriété (Oscar), réalisé par l’Association des responsables de copropriété (Arc), l'ensemble des charges pesaient en moyenne (si le chauffage est compris) 49,95 euros par mètre carré de surface habitable et par an en 2020. Ainsi, pour un appartement de 70 mètres carrés, cela représente près de 3.500 euros par an (soit 875 euros par trimestre).

Enfin, si vous passez du statut de locataire à celui de propriétaire, tous les travaux du quotidien, comme le changement d'un chauffe-eau, seront désormais à votre charge.