Financer sa résidence principale

Comment évaluer ses capacités d’achat ?

Mobilisez votre argent

Estimer les sommes que l’on est en mesure de mobiliser au moment de réaliser un achat immobilier est la première chose à laquelle songer avant de se présenter devant un banquier. Argent effectivement disponible sur les comptes bancaires du ou des emprunteurs, épargne bancaire, portefeuilles de titres, donations et prêts familiaux, revente du logement précédent, toutes les sources doivent être rassemblées afin de maximiser son apport personnel. Une somme conséquente est en effet la meilleure manière de rassurer son interlocuteur sur la qualité d’un dossier.

Connaitre sa capacité de remboursement

Il vous faut ensuite déterminer le montant maximal des sommes que vous serez en mesure de rembourser. Sachez ainsi précisément combien vous coûtent l’ensemble des crédits que vous payez parallèlement et pensez à intégrer au sein de vos prévisions les montants des travaux à éventuellement entreprendre, les charges de copropriété ou les travaux.

Un prêt, mais pour quelle durée ?

Il convient également de déterminer la durée du prêt auquel on pense souscrire afin de connaître quelle somme maximum peut être envisagée. Cet aspect doit néanmoins être pesé et soupesé car allonger au maximum la durée de son crédit dans le but d’emprunter d’avantage est assorti de l’inconvénient d’avoir des encours diminuant très lentement. Allonger la durée de son crédit permet néanmoins d’acheter une pièce supplémentaire le plus souvent, fait appréciable lorsque que l’on envisage d’agrandir la famille.

Notre conseil : N’hésitez pas à faire jouer dans la mesure du possible la solidarité familiale ! Le prêt sans intérêt d’un proche peut permettre de réaliser des économies substantielles après quelques années.

Comment obtenir un bon crédit ?

Crise oblige, les banques sont toujours plus exigeantes vis-à-vis des emprunteurs et tous les établissements demandent par conséquent une présentation très détaillée de vos comptes. La présentation d’un dossier complet et bien présenté permettra toujours de faire bonne figure au premier abord. Une séparation de vos revenus d’une part et de vos différents crédits en cours d’autre part peut permettre de clarifier les choses.

L’apport, toujours un bon point

Arriver avec un apport conséquent permet également de témoigner de son sérieux en matière de remboursement. Un minimum de 10 % du montant total de l’achat est généralement requis mais disposer d’un apport de 20 % sera très bien vu par l’établissement prêteur.

Faites jouer la concurrence

N’hésitez pas de votre côté à faire jouer la concurrence entre les banques. Rencontrez en plusieurs, cinq idéalement et trois au minimum, et exposez par la suite les propositions faites dans les autres établissements de crédits à votre propre banquier. Retrouvez gratuitement les offres de plus de 100 banques en cliquant ici. Faites jouer la carte des bonnes relations en arguant que votre fidélité mérite d’être récompensée. Gardez toutefois à l’esprit que la concurrence est coriace entre les banques et que l’octroi de prêts bancaires sont pour elles une occasion de fidéliser une clientèle pour une ou deux décennies.

Les pénalités de remboursement

Avant de signer votre contrat, pensez également à négocier la suppression des pénalités de remboursements anticipés ou au moins leur annulation après plusieurs années de remboursement. Sachez en effet que les banques n’acceptent pas de le faire en cas de rachat du prêt par un autre établissement bancaire.

Notre conseil : Ne vous cantonnez pas aux banques de votre région d’achat mais consultez également les établissements des régions auxquels vous êtes liés (région d’origine...).

Quels sont les frais incontournables ?

Quelque soit le montant de votre achat, il vous sera impossible d’échapper à certains frais.

Les frais de notaire

Vous serez amenés à payer des frais de débours concernant l’acte notarial. Ceux-ci représentent le remboursement des sommes engagées pour les documents et les services extérieurs à l’étude que nécessite la réalisation d’une affaire. Il s’agit notamment des frais liés à l’établissement du cadastre, de l’hypothèque ou encore aux travaux des géomètres. Par ailleurs, les émoluments du notaire comprennent la rédaction des actes ainsi que l’exécution des formalités administratives. Les honoraires rémunèrent les heures de travail du notaire ainsi que celles de ses collaborateurs et concernent les prestations réalisées dans le cadre de la vente. Notez que si le montant des émoluments est fixe et déterminé par décret, la rémunération des honoraires est en revanche librement convenue entre le notaire et les clients.

Les taxes

Toute transaction portant sur un bien immobilier fait également l’objet de droits et taxes perçus par l’Etat. Les taxes applicables le sont sur l’achat d’un logement ancien, l’achat d’un logement neuf mais aussi sur l’achat d’un terrain à bâtir.

L’agence immobilière

Sauf exception, vous devrez également passer par une agence immobilière afin de trouver un nouveau bien. Les honoraires des agences immobilières sont fixés librement mais il est obligatoire que ceux-ci soient affichés.

Le déménagement

Autres frais souvent considérés comme secondaires mais se révélant souvent élevés, les frais de déménagement varient en fonction de la taille du logement et des prestations apportées. Il convient généralement de prévoir de 750 à 1 000 euros pour 20 m3, soit l’équivalent d’un deux pièces, et de 1200 à 2 000 pour 30 m3, soit le volume d’un cinq pièce.

Les assurances

Veillez également à avoir connaissance du Taux effectif global (TEG) au moment de la souscription de votre prêt immobilier. Créé pour protéger les particuliers des publicités trompeuses, le TEG prend en compte le taux d’intérêt du prêt, mais également les frais de dossier, les primes d’assurance et les frais de garantie.

Notre conseil : Si le bien acheté dispose d’une cuisine ou d’une salle de bain équipée, déduisez le montant des meubles au moment de la signature du compromis de vente. Vos frais de notaire s’appliqueront ainsi sur un montant moins important.

A quels prêts avez-vous droit ?

Un certain nombre de produits financiers peuvent vous permettre de diminuer la charge globale de vos remboursements. Certains prêts à taux bonifiés permettent en effet de boucler ses acquisitions à des conditions défiant toute concurrence.

Action logement

Vous projeter de déménager ou de faire construire votre résidence principale ? Si vous êtes salariés dans une entreprise de dix salariés ou plus, vous pouvez peut-être solliciter un prêt auprès d’Action Logement. Ex-1 % Logement, cet organisme public est chargé de collecter la participation des entreprises de plus de vingt salariés à l'effort pour la construction de logements sociaux et l’aide à l’accession à la propriété.

Le montant des prêts Action Logement, qui ne peut dépasser 30 % du coût total de l’opération envisagée, varie en fonction de la zone géographique : de 15 000 à 25 000 euros en zone A (Paris et région parisienne), 15 000 à 20 000 euros en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants), 7 000 à 15 000 euros en zone B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants), et de 7 000 à 10 000 euros sur le reste du territoire. Les salariés en mobilité professionnelle et les locataires d’un logement HLM désirant faire l’acquisition d’une résidence principale en zones A et B1 peuvent obtenir une majoration de 5 000 euros.

Pour plus d’informations sur le taux effectif global, la durée ou les conditions générales d’obtention et de fonctionnement des prêts Action Logement, contactez le comité interprofessionnel du logement (CIL) le plus proche de chez vous.

Le Prêt à taux zéro (PTZ+)

Le PTZ+ a été modifié en 2012, pour retrouver toutes les nouveautés, cliquez ici.

Mis en place en début d’année sur les cendres de l’ancien PTZ et du dispositif de déductibilité des intérêts d'emprunt immobiliers, le PTZ+ sert à financer la construction ou l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux de rénovation. Destiné aux ménages primo-accédants, sans plafond de ressource, il prend en compte le niveau de revenu de l'emprunteur, ainsi que la composition de sa famille et la performance énergétique du logement dont il sert à financer l’acquisition.

Le prêt fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire, d’un montant maximum de 3 900 euros sur 10 à 15 ans, est attribué sans condition de ressources aux fonctionnaires et aux agents de l’Etat. Il convient toutefois de noter qu’outre son montant peu élevé, ses taux d’intérêts ne sont pas compétitifs (4 % les quatre premières années, 7 % ensuite).

Le Plan d’épargne logement

Le Plan d’épargne logement (PEL) et le Compte d’épargne logement (CEL) sont des systèmes d’épargne préalables à l’acquisition d’un logement permettant d’augmenter leur apport personnel et de faciliter l’obtention de prêt à taux préférentiels.

Notre conseil : N’hésitez pas à vous renseignez afin de cumulez l’ensemble des prêts auxquels vous avez droit.

Taux fixe ou révisable ?

Au moment de souscrire à un emprunt immobilier, il vous faudra choisir entre un taux fixe et un taux révisable. Vous devrez par conséquent faire le choix entre la sécurité induite par un taux fixe et les économies souvent substantielles que sont susceptibles d’apporter les prêts à taux révisables.

Le taux fixe

Il n’existe pas d’alternative pour les personnes privilégiant en d’autres circonstances les solutions de sécurité. Seul un taux fixe leur permettra d’éviter les insomnies.

Le taux révisable

Ceux cherchant en revanche à réduire la facture finale de leurs prêts pourront faire le choix du prêt à taux révisable. Outre un coût de départ moins élevé, souscrire à un taux révisable donne également la possibilité de profiter de baisse de taux en améliorant encore l’attractivité. Il y a évidemment une contrepartie puisqu’il existe un risque d’augmentation des taux d’intérêt si une hausse de l’indice de révision est décidée. Et les taux révisables peuvent en conséquence devenir plus dispendieux que les taux fixes...

Notre conseil : Avant de souscrire à un prêt immobilier, n’hésitez pas à faire réaliser des simulations afin de bénéficier d’un maximum de lisibilité sur votre engagement.