Garantie légale des vices cachés en immobilier : délais, défauts couverts et procédure à suivre

Après avoir acheté votre bien, vous découvrez une fissure dans le mur, une canalisation défectueuse, voire que votre terrain est pollué... Sachez que la garantie des vices cachés vous protège des défauts importants que vous n'auriez pas décelés lors de la signature du compromis de vente. A l'inverse, si vous êtes vendeur, vous n'êtes pas nécessairement sans recours quand un acheteur vous fait valoir la garantie.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

La notion de vice caché apparaît à l’article 1641 du Code civil : "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Cette garantie est offerte à tout acheteur d’un bien, qu'il soit neuf ou d'occasion et qu'il s'agisse d'un bien mobilier ou immobilier. Mais elle est relativement encadrée. Premièrement, elle ne s'applique pas aux ventes aux enchères ni aux ventes en Vefa (voir plus bas). Deuxièmement, il faut prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :

1. Le vice doit être caché et donc… pas apparent

Cela paraît évident mais c'est un point crucial. Les juges considèrent que le vice doit être indécelable pour l’acheteur en l’absence d’un recours à une expertise. Il ne doit pas non plus être connu de l’acheteur avant la vente. Si c’est le cas, les juges vont estimer que l’acquéreur a acheté en connaissance de cause.

Par exemple, un acheteur qui avait connaissance de la présence de termites dans son bien s’est vu refuser le bénéfice de la garantie d'un vice caché (arrêt de la cour de cassation du 8 janvier 1991). Mais à l’inverse, le simple "fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences", a jugé un arrêt du 14 mars 2012.

2. Le vice doit être antérieur à la vente

Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature. Les juges prennent toutefois en compte le fait que le vice puisse exister "à l’état de germe" avant la vente mais ne produise ses effets qu’après : par exemple, lorsque la présence de termites "ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie" (arrêt du 31 mars 1954).

3. Le vice doit "rendre le bien impropre à l'usage" auquel on le destine ou "diminuer très fortement son usage"

Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, ce que les juges mesurent au cas par cas. C'est-à-dire qu'il avait en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien.

Exemples où la garantie joue :

• La présence d’amiante dans le bien
• Un terrain constructible qui s’avère ne pas l’être
• Un terrain pollué
• L’absence d’eau courante dans une habitation
• Une fissure dans un mur masquée par de la végétation.

Dans certains cas, la dissimulation d'un trouble du voisinage peut être considérée comme un vice caché.

A l'inverse, la garantie a été écartée dans le cas d'un immeuble d’habitation qui n'était pas relié au réseau d’assainissement collectif de la commune. Les juges ont en effet refusé de voir une atteinte à l’usage du bien, dans un arrêt du 28 mars 2007.

Cette garantie s'applique-t-elle pour un logement neuf ?

La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en l’état futur d’achèvement (Vefa), qui sont placés sous le régime de la responsabilité du constructeur. Les acheteurs de biens en Vefa disposent d’autres garanties spécifiques : la garantie de parfait achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.

A qui faire appel pour prouver un vice caché ?

Si vous estimez que le bien que vous venez d’acheter contient un vice caché, encore faut-il le prouver. Par tous les moyens, mais le plus souvent à l’aide de devis de réparation, ou d’une expertise. Vous trouverez sur ce site une liste des experts judiciaires agréés auprès des tribunaux.

Quels sont les délais pour agir?

Vous avez deux ans pour agir. Et ce après la découverte du vice, et non pas à compter du jour de la vente, comme le précise l'article 1648 du Code civil. Un délai qui peut être prolongé en fonction des différentes expertises auxquelles vous soumettrez le bien par exemple.

En matière immobilière, le tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent. C'est donc le juge de cette juridiction qu'il vous faudra saisir pour faire valoir la garantie. Si le litige est inférieur à 10.000 euros, c'est le tribunal d'instance qui s'occupera de votre demande. Au-delà de ce montant, c'est le tribunal de grande instance qui prendra le dossier.

Quelle est la procédure pour activer cette garantie ?

Une fois que l'existence du vice est démontrée, vous devez dans tous les cas faire une demande auprès du vendeur par lettre recommandée avec avis de réception afin d'activer la garantie. Ensuite, avant d'entamer une procédure judiciaire, vous avez la possibilité de tenter de trouver une solution à l'amiable en faisant appel à un médiateur ou un conciliateur en justice. Globalement, vous disposez de plusieurs options dans vos demandes.

Vos options si vous êtes acheteur :

- Vous pouvez conserver le bien, et demander une réduction du prix correspondant au dommage. En justice, cette action est appelée "estimatoire".

- Rendre le bien et demander son remboursement. L’action, dite "rédhibitoire", vous permettra de vous faire rétrocéder le prix payé, mais aussi les frais occasionnés par la vente.

- Vous pouvez également réclamer en justice des dommages et intérêts.

Vos options si vous êtes vendeur :

- Vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur sur une remise en l’état du bien. En procédant vous-même aux réparations nécessaires, ou en restituant la somme correspondant au préjudice. Ce qui purge le vice et ne permet plus à l’acheteur de bénéficier de la garantie, ont décidé les juges dans un arrêt du 1er février 2011 ;

- Prouver que l’acheteur était au courant ;

- Invoquer la "force majeure", c’est-à-dire un événement "imprévisible", "irrésistible" et "extérieur" selon l’acception de la jurisprudence. Ce sont en pratique des cas très rares, hormis des événements climatiques graves, et particulièrement délicats à prouver.

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2019 précise que l'agent immobilier a l'obligation d'informer l'acheteur du vice caché. Cela fait partie de son devoir de conseil de professionnel.

Quels sont les cas d'exclusion de garantie ?

Dans certaines ventes, les contrats ajoutent une clause d'exclusion ou d'exonération de la garantie des vices cachés, en se reposant sur l'article 1643 du Code civil.

L'acheteur ne peut donc en théorie plus se retourner contre le vendeur s'il découvre par la suite un vice caché. Mais cette clause peut tomber devant un juge si l'acheteur parvient à prouver que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la signature du contrat. Il s'agit alors de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Par ailleurs, ce type de clause ne peut p as s'appliquer si le vendeur est un professionnel. Dans ce cas, les juges considèrent que sa profession lui permet de connaître les éventuels vices cachés susceptibles d’apparaître.