Nos conseils pour acheter ou vendre en viager

Pourquoi choisir le viager ?

Mode de fonctionnement

L’intérêt d’opter pour une vente immobilière en viager varie naturellement en fonction de la position du vendeur, appelé crédirentier, et de l’acquéreur, appelé débirentier. Opération faisant appel au savoir faire des différentes professions du secteur de l’immobilier, notamment les notaires puisque la signature du contrat de rente est un acte authentique, les deux parties doivent précisément connaître les spécificités de ce type de transaction, afin de pouvoir en tirer avantage. Sachez par exemple que le prix de vente d’un viager est composé la plupart du temps d’un bouquet, soit une somme d’argent versée au moment de la transaction et d’une rente viagère.

Une part aléatoire

La vente en viager peut toutefois donner la possibilité à l’acheteur de prévoir l’acquisition d’un logement sans forcément disposer d’une mise de départ, comme cela est la plupart du temps nécessaire au cours d’un achat classique. Ce type de vente peut par conséquent permettre d’accéder à la propriété plus facilement dans le cas où l’on dispose simplement de revenus ne permettant qu’un paiement étalé chaque mois ou lors d’une périodicité prédéfinie. Rappelons aussi que ce type d’achat est de par sa nature même aléatoire puisque l’acheteur peut également très rapidement devenir propriétaire du bien si le vendeur est amené à décéder prématurément. Le viager est un contrat aléatoire (art. 1964 du code civil), comme le contrat de jeu ou le contrat d’assurance. Cela signifie que la valeur de la prestation fournie dépend de « la réalisation d’un événement futur incertain », en l’occurrence, la mort du crédirentier. En droit, l’aléa chasse la lésion. On ne peut donc prétendre être lésé par le contrat de viager, du fait d’un aléa intrinsèque à cet acte juridique.

Des gains supérieurs à une location

Les vendeurs, le plus souvent âgés, peuvent de leur côté toucher des revenus complémentaires tout en profitant de leur logement jusqu’au terme de leur existence. Le procédé est d’autant plus intéressant pour les vendeurs que les gains provenant d’une vente en viager sont généralement supérieurs à ceux touchés dans le cas où le logement serait loué, sans compter que le vendeur est également déchargé des problèmes éventuels liés à la gestion locative.

Notre conseil : Plus que n’importe quelle autre transaction immobilière, un achat en viager ne se fait pas sans avoir parfaitement pesé les aspects positifs et négatifs de ce type de procédé. Une expertise préalable de la valeur du bien par un expert compétent est indispensable avant la signature du contrat.

Opter pour un viager libre ou un viager occupé ?

Les viagers libres et les viagers occupés sont les deux principaux types de viagers classiques conclus.

Le viager occupé

Représentant la très grande majorité des ventes en viager, le viager occupé permet au vendeur de demeurer au sein du logement concerné jusqu’à sa mort. Dans ce type de situation, le vendeur a le choix de conserver le bien pour l’occuper ou d’en conserver l’usufruit.

La réserve d’usufruit

La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire. Le crédirentier choisit alors de louer le bien. Dans un tel cas, il ne peut modifier la destination de l'immeuble, doit répondre de toute négligence et dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire. Sachez toutefois que cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété. Le crédirentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son acquéreur. En contrepartie de quoi, la rente est majorée selon un barème dégressif dans le temps (25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans).

Le viager libre

En cas de viager libre, le vendeur cesse à compter du jour de la signature de la vente d'avoir la jouissance du bien. Il ne reçoit plus de charges ni de travaux d'immeuble, il ne paye plus l'impôt foncier (sauf l'année de la vente au prorata temporis) ni la taxe d'habitation (en dehors de la première année).

Il s’agit dans la grande majorité des cas de biens qui étaient loués précédemment. Ce genre de vente permet un abattement fiscal important (70% à partir de 69 ans), beaucoup plus intéressant qu'un revenu locatif. Cela permet également d’éviter les impayés, d’avoir à rechercher des locataires ou encore de mettre en œuvre des travaux de remise en état de l'appartement.

Notre conseil : Le débirentier doit bien avoir à l’esprit que si une vente en viager libre permet d’occuper le bien ou le donner en location immédiatement, celui-ci sera en revanche contraint de prendre à sa charge les frais liés à l’entretien, aux charges ou encore aux différents travaux.

Quel montant de rente et quels coûts ?

Devant être défini entre le débirentier et le crédirentier, le niveau de la rente est fixé après un accord trouvé entre les deux parties, avant d’être officialisé par un notaire. Le montant de la rente doit évidemment correspondre à la valeur effective de l’immeuble. On peut agir en « vileté du prix » : si le prix de vente stipulé dans la rente viagère n’est pas réel (conclu pour une « bouchée de pain ») ou sérieux. Pour calculer cette vileté, le juge « compare les revenus de la propriété et les intérêts du capital qu’elle représente avec la valeur des prestations fournies » : arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 1995. Pour un montant dérisoire, la sanction est l’annulation de la vente : « pour défaut de prix réel et sérieux », indique la cour de cassation dans un arrêt du 12 juin 1996.

Le choix du bouquet

Une vente en viager peut être effectuée avec ou sans bouquet. Le bouquet correspond à la somme d’argent versée au moment de la transaction, qui représente une partie du paiement sous forme de capital. Plus le montant du bouquet est important, moins le montant de la rente sera élevé. Le montant de la rente dépend en réalité de nombreux éléments, mais prend essentiellement en compte la valeur du bien et l’âge du ou des bénéficiaires (calculé à partir des statistiques des assureurs). Une espérance de vie élevée de la part du bénéficiaire va par conséquent de pair avec un niveau de rente peu élevé.

Quels critères pour la rente ?

La rente est toutefois soumise à d’autres critères, comme le taux de rendement du bien, l’éventuelle réversibilité de la vente, la présence ou non d’un bouquet et le fait que le crédirentier conserve ou non l’usage ou la jouissance du logement concerné par la rente. Le sexe du crédirentier, également déterminant afin de calculer son espérance de vie, est également pris en compte généralement. Sachez que le notaire, afin de calculer la rente, utilise diverses banques de données et tables de calcul.

Notre conseil : Au moment de la négociation du montant de la rente, le débirentier doit avoir à l’esprit que les autorités fiscales ont le droit, au cas où celles-ci jugent l’évaluation insuffisante, de la réévaluer et de demander à l’acquéreur des droits de vente supplémentaires. Et au cas où le prix fixé au départ serait vraiment trop peu important, le fisc a le droit de l’annuler purement et simplement.

Quelles sont les garanties de paiement des rentes ?

Au cours d’une vente en viager, le crédirentier est toujours très attentif aux garanties que lui accorde le contrat de vente dans le cas où le débirentier rencontrerait des difficultés financières et ne pourrait plus être en mesure de s’acquitter de sa rente.

Les méthodes « classiques »

Le vendeur dispose dans ce type de situation de plusieurs solutions. Celui-ci peut dans un premier temps faire appel aux méthodes dites « classiques » utilisées dans tous les types de contentieux. Il s’agit notamment de la saisie sur les comptes bancaires ou sur les salaires de l’acquéreur mauvais payeur. Notez qu’un vendeur peut également réclamer que l’acheteur fournisse une caution au moment de la vente. Comme lors de tout achat immobilier, la caution peut-être payée par l’un des proches de l’acheteur si celui-ci n’a pas les moyens de s’en acquitter.

Le privilège du vendeur

Le vendeur dispose néanmoins de recours spécifiques comme le « privilège du vendeur », qui lui permet de bénéficier d’une garantie signée par le notaire dans le contrat au moment de la vente. La garantie permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n’est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien afin de le faire vendre aux enchères à son profit par rapport aux autres créanciers et par conséquent de lui permettre de récupérer la somme des rentes non payées.

La clause résolutoire

Les particuliers vendant un bien en viager intègrent en règle générale une clause résolutoire au contrat. Il s’agit d’une garantie très dissuasive permettant au vendeur, en cas de non paiement de la rente par l’acquéreur, de résilier le contrat de vente et de conserver le comptant et les arrérages déjà perçus.

Notre conseil : Attention à l’article 1975 du code civil, qui dispose que l’acquéreur doit avoir à l’esprit que le viager sera déclaré nul au cas où le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte de vente suite à une maladie connue au moment de cette même signature.

Retrouvez l'émission "Intégrale Placements", du 18 décembre 2014, présenté par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business.