Promesse de vente ou compromis de vente : quel contrat choisir ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il existe une étape cruciale avant de signer l'acte authentique de vente devant le notaire : l'avant-contrat. Ce dernier permet de préciser les contours d'une cession et ses conditions. Or, il en existe deux formes : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

On rappellera ici que les deux parties (le vendeur et l'acheteur) peuvent légalement se passer d'un document de ce type. Un avant-contrat n'est en effet pas obligatoire, même s'il est vivement recommandé d'en établir un pour se protéger contre certaines situations (comme le fait de ne pas obtenir de prêt auprès de sa banque).

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, l’acheteur se réservant le droit d’acheter ou non. Dit autrement, l'acquéreur n'est pas certain de finaliser la vente. Lorsque les deux parties sont parvenues à un accord, ils peuvent signer l'avant-contrat. Ils peuvent le faire sous seing privé (c'est-à-dire directement entre eux), par acte authentique (avec un notaire) ou via un agent immobilier. En cas d'acte sous seing privé, ce dernier doit être nécessairement enregistré dans les 10 jours ouvrables auprès des services d'enregistrement du centre des impôts de l'une ou l'autre partie. Cela permet d'authentifier l'acte. Les droits d'enregistrement sont de 125 euros pour un acte portant sur la cession d'un bien immobilier (hors fonds de commerce).

L'acheteur dispose alors d'un délai de rétractation de 10 jours ouvrables pendant lequel il peut renoncer à la vente sans justification ni pénalité. Il doit dans ce cas notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la notification de la promesse de vente (que ce soit en main propre ou en lettre recommandée).

Exemple : si la promesse de vente est signée le 25 du mois mais que la lettre recommandée n'est présentée (la première fois) que le 28, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du 29.

Levée d'option

Dans la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse (l'acheteur) a une option et peut décider d'acquérir ou pas le bien. En levant l'option, l'acquéreur accepte d'acheter le bien aux conditions offertes. Les deux parties sont alors définitivement engagées.

L’acheteur peut aussi décider de ne pas lever l’option. Il dispose alors de deux options :
- soit il se manifeste avant la date butoir prévue pour la levée d’option
- soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versée par l'acheteur (indemnités d'immobilisation) et il retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre.

Indemnité d’immobilisation ou arrhes

Une indemnité d’immobilisation (ou arrhes) est souvent demandée par le vendeur en contrepartie de cette promesse. Elle est fixée librement par ce dernier et représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Si l'acquéreur refuse de régulariser la vente alors qu'aucune condition suspensive n'est intervenue (comme le fait de ne pas avoir obtenu un prêt si cela était prévu comme clause suspensive) ou s'il ne lève pas l'option (par choix personnel), l'indemnité sera acquise au vendeur.

Dans le cas d'un acte sous seing privé, aucune somme ne doit être versée au vendeur avant que le délai de rétractation n'expire. C'est même explicitement interdit par l'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation, sauf dans certains cas très spécifiques prévus par la loi (comme par exemple pour un logement neuf).

Lorsque la promesse de vente se fait via l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier, ces arrhes peuvent être versés à la signature de la promesse. Elles sont bloquées sur un compte bancaire sous séquestre en attendant la signature de l'acte authentique de vente.

La promesse synallagmatique de vente

C'est la forme la plus courante d'un avant-contrat lors d'une vente. La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente est "une quasi-vente", et produit en pratique les mêmes effets qu’une vente. Car l’acquéreur -ou bénéficiaire- s’engage à acheter au prix fixé, et le vendeur à vendre ce bien au prix indiqué. Les deux parties sont donc engagées. Ici, pas d’obligation d’enregistrer la promesse, ce qui rend cet acte plus économique pour les contractants. Attention, le compromis a une forte valeur d’engagement. En pratique, si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre peut faire constater en justice le manquement, et obtenir au surplus une condamnation à des dommages et intérêts.

Là encore, cet acte peut être réalisé sous seing privé, par acte authentique ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier. De même, aucune somme d'argent ne peut être versée pendant le délai de rétractation dans le cas d'un acte sous seing privé.

Clause de dédit

En guise de garde-fou, les parties peuvent convenir par avance d’une clause de dédit, qui leur permettra, moyennant le versement d’une somme fixée par avance (généralement 5 à 10% du prix de vente), de renoncer au contrat. Cela se fait généralement sous la forme d'un dépôt de garantie.

Les clauses suspensives et les autres clauses

Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, il est possible d'introduire des clauses suspensives, qui entraînent l'annulation du contrat sans indemnités si elles se réalisent avant la vente définitive. L'une des plus courantes concerne la non obtention d'un prêt auprès d'une banque sous un délai précis (par exemple 30 jours). Une clause suspensive peut également concerner le droit de préemption de la mairie, les servitudes liées au logement ou le fait que le propriétaire soit bien en règle avec l'administration (permis de construire valide ou autre).

Il existe aussi des clauses qui permettent d'apporter d'autres précisions lors de la vente, comme la répartition entre l'acheteur et le vendeur de la taxe foncière ou des charges de copropriété. A titre indicatif des modèles types, qui montrent le type de clauses qui doivent figurer dans la promesse. Lorsqu’il s’agit d’acheter un lot en copropriété, il est déconseillé d’y recourir avant d’avoir pris connaissance du règlement de copropriété, et de l’état descriptif de division. Il y a un risque d’erreur, de par la complexité de certaines clauses, voire même de tromperie, si la transaction n’est pas conclue avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat).

Le cas échéant, si seuls les particuliers signent l’acte, il convient de bien vérifier la superficie du bien, le lot et l’indication de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (pour la copropriété), ou encore la destination du bien, qui doivent figurer en outre dans la promesse. Il est important de comprendre la clause qui stipule les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) et la durée de validité de la promesse.

Notre conseil : La préparation d'une acquisition immobilière est un acte trop important pour être fait sans l'aide d'un professionnel. Le notaire et l'avocat sont aptes à appréhender la complexité de certaines clauses, que le particulier non averti seul n'entreverra que difficilement. Faites bien attention en particulier aux clauses suspensives et au délai pour obtenir un prêt.