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Promesse de vente ou compromis de vente : quel contrat choisir ?

Deux contrats aux conséquences différentesDeux contrats aux conséquences différentes (©dr)

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

L’acquisition d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin, et passe le plus généralement par l’un de ces deux avant-contrats. Les informations qui suivent sont donc susceptibles d’intéresser l’acheteur comme le vendeur.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, l’acheteur se réservant le droit d’acheter ou non. Lorsque les deux parties sont parvenues à un accord, ils peuvent signer l'avant-contrat. L'acheteur dispose alors d'un délai de rétractation de 10 jours (depuis le 8 août 2015) pendant lequel il peut renoncer à la vente sans justification ni pénalité. Il doit dans ce cas notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Levée d'option

Dans la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse a une option et peut décider d'acheter ou de ne pas acheter. En levant l'option, l'acquéreur accepte d'acheter le bien aux conditions offertes. Les deux parties sont alors définitivement engagées.

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A savoir

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence demeure un avant-contrat peu utiliséAu-delà de la promesse unilatérale de vente et du compromis, on peut faire jouer le mécanisme du pacte de préférence. Cet acte s’analyse en un droit de préemption conventionnel, que le bénéficiaire peut faire jouer pour le cas où le promettant s’engagerait à vendre son bien immobilier.

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La promesse de vente conclue chez l'agent immobilier

La promesse de vente avec entremise de l'agent, un acte pas si anodin que cela...La Signature d’une promesse de vente chez l’agent immobilier a valeur d’engagement entre l'acheteur et le vendeur. En vertu de celle-ci, l'agent pourra percevoir sa commission, selon un arrêt récent de la Cour de cassation.

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L’acheteur peut aussi décider de ne pas lever l’option. Il dispose alors de deux options : - soit il se manifeste avant la date butoir prévue pour la levée d’option - soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versée par l'acheteur (indemnités d'immobilisation) et il retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre.

Indemnité d’immobilisation

Une indemnité d’immobilisation est souvent demandée par le vendeur en contrepartie de cette promesse. Elle est fixée librement par ce dernier, mais représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. En revanche, si l'acquéreur refuse de régulariser la vente alors qu'il a obtenu son prêt ou si il ne lève pas l'option, l'indemnité sera acquise au vendeur.

La promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente est "une quasi-vente", et produit en pratique les mêmes effets qu’une vente. Car l’acquéreur -ou bénéficiaire- s’engage à acheter au prix fixé, et le vendeur à vendre ce bien au prix indiqué. Ici, pas d’obligation d’enregistrer la promesse, ce qui rend cet acte plus économique pour les contractants.

Attention, le compromis a une forte valeur d’engagement. En pratique, si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre peut faire constater en justice le manquement, et obtenir au surplus une condamnation à des dommages et intérêts.

Clause de dédit

En guise de garde-fou, les parties peuvent convenir par avance d’une clause de dédit, qui leur permettra, moyennant le versement d’une somme fixée par avance, de renoncer au contrat. Cette somme peut constituer en le versement d’arrhes.

Elle peut être signée devant notaire, mais également strictement entre le vendeur et l’acheteur. Il existe à titre indicatif des modèles types, qui montrent le type de clauses qui doivent figurer dans la promesse. Lorsqu’il s’agit d’acheter un lot en copropriété, il est déconseillé d’y recourir avant d’avoir pris connaissance du règlement de copropriété, et de l’état descriptif de division. Il y a un risque d’erreur, de par la complexité de certaines clauses, voire même de tromperie, si la transaction n’est pas conclue avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat).

Le cas échéant, si seuls les particuliers signent l’acte, il convient de bien vérifier la superficie du bien, le lot et l’indication de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (pour la copropriété), ou encore la destination du bien, qui doivent figurer en outre dans la promesse. Il est important de comprendre la clause qui stipule les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) et la durée de validité de la promesse.

Notre conseil : La préparation d'une acquisition immobilière est un acte trop important pour être fait sans l'aide d'un professionnel. Le notaire et l'avocat sont aptes à appréhender la complexité de certaines clauses, que le particulier non averti seul n'entreverra que difficilement.

Dernière mise à jour 12/01/2018 - ©2018 LaVieImmo.com