Dispositif fiscal Denormandie : villes concernées, plafonds et réductions d'impôt

Le 17/05/2019 à 16:51

Le dispositif Denormandie concerne les biens anciens qui ont été rénovés - AFP

Avec cette niche fiscale, les propriétaires bénéficient d'une réduction d'impôt s'ils louent des logements anciens rénovés à des ménages modestes dans certaines villes. Voici tout ce qu'il faut savoir.

Avec le dispositif Denormandie dans l'ancien, l'Etat souhaite favoriser la rénovation des logements anciens dans les centres-villes des communes de taille moyenne qui connaissent des problèmes de dynamisme. Tour d'horizon des différentes conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de cette niche fiscale.

Le principe du dispositif Denormandie ancien

Introduit par la loi de finances pour 2019, le dispositif fiscal Denormandie prévoit une réduction d'impôt pour les ménages qui achètent un bien immobilier ancien dans certaines villes (voir liste ci-dessous), réalisent des travaux représentant 25% du coût de l'opération puis le louent pendant 6 à 12 ans à des ménages modestes au titre de leur résidence principale.

La date limite pour investir

Pour bénéficier du dispositif, le logement doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, comme l'indique l'article 199 novovicies du Code général des impôts (au point I. – B. – 5°).

Les propriétaires bailleurs qui peuvent en bénéficier

Il n'y a aucune condition particulière sur ce point : tous les ménages peuvent bénéficier de ce dispositif, à partir du moment où ils sont fiscalement domiciliés en France au moment de l'investissement. On précisera que l'achat du bien peut se faire en direct ou via un promoteur qui fait rénover le bâtiment.

Le montant et la nature des travaux pris en compte

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Ce coût total de l'opération correspond au prix d'achat du bien en lui-même, auquel on ajoute les frais d'acquisition et le montant des travaux.

Comme dans le cadre du Pinel, le montant pris en compte par le fisc est cependant plafonné à 300.000 euros (et à 5.500 euros par m2). Cela ne signifie pas qu'un acquéreur ne peut pas acheter un bien de plus de 300.000 euros mais que sa réduction d'impôt sera calculé au maximum sur ce plafond.

"La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition", précise ainsi l'article 199 novovicies du Code général des impôts.

Par ailleurs, les travaux pris en compte doivent :
- Soit permettre une amélioration de la performance énergétique du logement (de 30% pour les maisons et de 20% en habitat collectif)
- Soit correspondre à au moins deux types de travaux parmi une liste de cinq travaux : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur, changement du système de chauffage, changement du système de production d'eau chaude sanitaire.

Les travaux s'entendent comme "tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes", précise le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019.

Ces travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié "Reconnu garant de l'environnement" (RGE). Vous pouvez rechercher les artisans RGE près de chez vous sur la plateforme FAIRE, un site d'information du service public.

Exemple 1 : Un acheteur acquiert un bien au prix total de 180.000 euros. Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, il faudra que les travaux représentent 25% du coût total de l'opération. Soit 60.000 euros : 60.000 euros = 25% de (180.000 + 60.000 = 240.000 euros).

Exemple 2 : Un acheteur acquiert un bien de 360.000 euros (frais d'acquisition inclus). Il doit réaliser 120.000 euros de travaux (25% du coût total de l'opération qui atteint alors 480.000 euros). En revanche, sa réduction d'impôt ne sera pas calculée sur 480.000 euros mais sur une base de 300.000 euros (plafond des dépenses prises en compte).

La durée du bail et la réduction d'impôt

La réduction d'impôt va dépendre de la durée du bail :
- Pour un bail de 6 ans : 12% du coût total de l'opération (dans la limite de 300.000 euros) en réduction d'impôt
- Pour un bail de 9 ans : 18% du coût total de l'opération (dans la limite de 300.000 euros) en réduction d'impôt
- Pour un bail de 12 ans : 21% du coût total de l'opération (dans la limite de 300.000 euros) en réduction d'impôt

Exemple 1 : Un acheteur a acquis un bien à 180.000 euros et a réalisé 60.000 euros de travaux. Avec un bail de 9 ans, si les autres conditions du dispositif Denormandie sont remplies, le contribuable bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 43.200 euros (18% de 240.000 euros). Soit 4.800 euros par an de réduction d'impôt pendant 9 ans.

Exemple 2 : Un acheteur acquiert un bien de 360.000 euros et fait 120.000 euros de travaux. Il loue le bien sur 12 ans. Sa réduction d'impôt est calculée à partir du plafond de 300.000 euros puisque le coût total de l'opération dépasse ce montant. Soit 63.000 euros au total (21% de 300.000 euros), autrement dit une réduction d'impôt de 5.250 euros par an pendant 12 ans.

Les plafonds de ressources des locataires

Le bailleur doit louer son bien à des locataires ne dépassant pas certains revenus. Les plafonds retenus sont les mêmes que ceux du Pinel. Dans le détail, c'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'emprunteur de l'année n-2 qui est pris en compte. Par exemple, pour un bail conclu en 2019, les revenus pris en compte seront ceux de 2017.

Voici les plafonds qui s'appliquent pour 2019 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 €28 049 € 28 049 € Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €37 456 € + 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €45 044 € + 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €54 379 € + 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €63 970 € + 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €72 093 € Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €+ 8 041 €

Les plafonds de loyer à respecter

Les loyers mensuels hors charges réclamés par le bailleur ne peuvent pas dépasser certains plafonds, qui dépendent de la zone où est situé le bien. Les plafonds correspondent aux loyers dits intermédiaires.

Voici les plafonds qui s'appliquent pour 2019 :

Zonage Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C Plafond de loyer HC mensuel au m2 17,17 € 12,75 € 10,28 €8,93 €

La liste des villes concernées

Le logement acheté doit être situé dans l'une des villes ciblées par le dispositif. La liste des communes est définie en annexe de l'arrêté du 26 mars 2019. Cette liste est composée au total de 244 villes. Il s'agit des 222 villes du plan "Action coeur de ville", mais également de certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).