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Fiscalité

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : barème, patrimoine taxable et abattements

L'IFI comporte de nombreuses subtilités que ce soit dans l'assiette taxable ou le calcul des dettes déductibles. Voici tout ce que vous devez savoir.

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ce prélèvement s'applique à tous les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année en cours. Tour d'horizon de tout ce que vous devez savoir, avec l'aide de Jean-François Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de KBL Richelieu.

Calendrier

Déclaration : pour l'année 2019, l'administration fiscale a fixé les mêmes dates butoirs que pour l'impôt sur le revenu pour remplir sa déclaration d'impôt sur la fortune immobilière. Pour les déclarations papiers, la date limite est le 16 mai. Par internet, la date limite dépend de votre numéro de département :
- départements 01 à 19 : jusqu'au 21 mai minuit
- départements 20 à 49 : jusqu'au 28 mai minuit
- départements 50 à 974 et 976 : jusqu'au 4 juin minuit



Envoi des avis : les avis d'imposition pour l'IFI sont envoyés généralement pendant l'été. Mais dans certains cas spécifiques, l'avis n'est envoyé qu'en octobre (avec une échéance de paiement fixée alors au 15 novembre).

Date limite de paiement : elle est généralement fixée au 15 septembre de l'année si vous ne passez pas par un moyen de paiement dématérialisé. Pour 2019, vous avez jusqu'au 16 septembre. Si vous vous réglez en ligne vos impôt, vous disposez d'un délai supplémentaire. Pour 2019, vous avez jusqu'au 21 septembre. Dans certains cas toutefois, le fisc fixe la date de paiement à une autre échéance : le 15 novembre sans moyen de paiement dématérialisé, le 22 novembre avec.

>> Consultez le calendrier fiscal ici

Seuil de taxation et barème

L'IFI s'applique si vous avez un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 million d'euros. En revanche, l'imposition ne commence qu'à partir de 800.000 euros. Le barème 2019 de l'IFI est le suivant :
• entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
• entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;
• entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;
• entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;
• entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Afin d'éviter les effets de seuil importants pour ceux qui ont un patrimoine juste au-dessus de la limite taxable, le fisc lisse l'IFI pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

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Exemple : Un contribuable dispose d'un patrimoine net taxable de 5 millions d'euros. Il va devoir payer :
• entre 0 et 800 000 € : 0 euros
• entre 800 000 € et 1 300 000 € : 2.500 euros
• entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 8.890 euros
• entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 24.300 euros
Soit au total un IFI de : 2.500 + 8.890 + 24.300 euros = 35.690 euros


>> En savoir plus ici sur le site des impôts

Le plafonnement de l'IFI

A l'instar de l'ancien ISF, il existe un plafonnement de l'IFI. Comme le précise l'article 979 du Code général des impôts, le montant total de l'IR, des prélèvements sociaux et de l'IFI ne peut excéder 75% du revenu de référence du contribuable. Ce plafonnement ne concerne que les contribuables résidant en France. Dans la pratique, le montant de l'IFI est réduit de la différence entre "d'une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente (…) et, d'autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente".

Exemple : si un contribuable possède un patrimoine net taxable à l'IFI de 5 millions d'euros, il devrait payer 35.690 euros d'impôt sur la fortune immobilière. Cependant, l'ensemble de ses revenus ont été de 70.000 euros l'année précédente et son foyer fiscal a déjà payé, en dehors de l'IFI, 30.000 euros d'impôts. Le montant de la réduction d'IFI sera alors de : (30.000 euros + 35.690) – 0,75* (70.000 euros) = 13.190 euros. Après application du plafonnement, l'IFI exigible par le fisc ne sera donc plus que de : 35.690 - 13.190 euros = 22.500 euros

Résidence fiscale en France ou à l'étranger

Si vous êtes résident fiscal français au 1er janvier de l'année en cours, votre patrimoine taxable comprend l'ensemble de vos biens immobiliers (détenus de façon directe ou indirecte), qu'il soit en France ou à l'étranger.

En revanche, si vous résidez à l'étranger, seuls vos actifs immobiliers situés en France (là encore détenu directement ou indirectement via des parts ou des actions dans des sociétés) sont soumis à l'IFI.

A noter que les personnes qui s'installent en France et qui n'avaient pas été domicilié fiscalement en France au cours des 5 dernières années bénéficient d'un régime spécifique. Pendant les 5 ans suivant leur installation, elles ne sont imposables au titre de l'IFI que sur leurs biens possédés en France.

Le patrimoine taxable à l'IFI

En dehors des biens servant à une activité professionnelle, tous les biens immobiliers (immeubles et terrains) doivent être pris en compte. Qu'ils soient détenus en direct (comme c'est le plus souvent le cas pour une résidence principale) ou indirectement via une société (SCPI, OPCI, SCI…) ou via une assurance-vie (le montant à reporter est alors la part que représente l'immobilier dans la valeur de rachat du contrat).

Le cas des SCPI, OPCI ou fonds

Les parts détenues dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les sociétés civiles immobilières (SCI) sont bien prises en compte dans le patrimoine taxable. De même pour la part immobilière des fonds (FCP, Sicav…) ou des unités de comptes des contrats d'assurance-vie. Les contribuables doivent ainsi calculer la part d'immobilier qu'ils détiennent directement ou indirectement. Le fisc précise qu'il s'agit de "la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme et non affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient".

Exemple 1 : Un contribuable détient 20% d'une SCI qui possède un immeuble d'une valeur d'un million d'euros. Sa part entrant dans le patrimoine taxable à l'IFI est donc de 200.000 euros.

Exemple 2 : Un contribuable détient 10.000 euros de parts dans un fonds qui détient à 80% des biens tombant dans l'assiette de l'IFI. Sa part entrant dans le patrimoine taxable à l'IFI est donc de 8.000 euros.

La liste des biens exonérés d'IFI et des dispositifs de défiscalisation

Les biens professionnels : Tous les biens professionnels sont intégralement exonérés d'IFI. Cela s'applique donc aux biens et droits immobiliers utilisés spécifiquement dans le cadre d'une activité professionnelle, à condition que cette activité soit exercée par le contribuable "ou son conjoint, ou son partenaire de Pacs, ou son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale", précise le fisc.

Les forêts et groupements fonciers ruraux : Les forêts sont exonérées à 75% d'IFI sous certaines conditions. Les biens ruraux loués à long terme ainsi que les parts de groupements forestiers agricoles (GFA), des groupements fonciers viticoles (GFV) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) sont aussi exonérés à 75% d'IFI dans la limite de 101.897 € (et de 50% au-delà de ce montant).

Les dons : les contribuables ont le droit, comme pour l'ISF, de réduire de leur montant d'IFI 75% des dons effectués, dans la limite de 50.000 euros. Ces dons doivent être effectués à des associations d'utilité publique ou d'intérêt général (établissement de recherche, fondations d'utilité publique…) ainsi qu'à des "associations reconnues d'utilité publique de financement et d'accompagnement de la création et de la reprise d'entreprises.", définies par l'arrêté du 24 avril 2018.


Investissements dans les PME : Le dispositif ISF-PME n'est pas reconduit avec l'IFI. On ne peut donc pas réduire son IFI avec des investissements dans les PME. Pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2017, il existe cependant un régime de transition. Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) : les participations dans les foncières cotées sont exonérées d'IFI, à condition que le contribuable détienne moins de 5% du capital de la SIIC, comme le stipule l'article 965 ter du Code général des impôts.


Les organismes de placement collectif (OPC) : les parts dans les organismes de placement collectif sont exonérées sous réserve que ces OPC détiennent moins de 20% d'actifs immobiliers et que le contribuable détienne moins de 10% du capital de l'OPC en question. Parts ou actions de sociétés : si vous détenez moins de 10% du capital d'une société opérationnelle (comme par exemple une action cotée en Bourse), vous n'avez pas besoin de l'intégrer à votre patrimoine taxable. Au-delà de 10%, vous pouvez déduire tous les biens de ladite société servant à son activité professionnelle.


L'abattement sur la résidence principale

Les contribuables ont le droit de déduire 30% de la valeur de leur résidence principale de leur patrimoine taxable. Petite précision cependant, votre résidence principale ne doit pas être placée au sein d'une SCI de gestion pour bénéficier de cet abattement.

Les dettes déductibles

Dans le cadre de l'IFI, seul le patrimoine net de dettes est taxable. Sur la résidence principale par exemple, vous pouvez déduire de votre patrimoine 100% des dettes (c'est-à-dire le capital restant dû) liées à l'achat de la résidence principale, dans la limite de la valeur de cette dernière après abattement. Par contre, les dettes doivent correspondre au bien lié à ce passif. Dit autrement, si vous avez un "surplus" de dettes sur votre résidence principale, vous ne pouvez pas le basculer sur vos résidences secondaires.

"Il y avait à l'origine un doute sur les prêts de refinancement, par exemple lors de la renégociation d'un crédit, car ces prêts servent en réalité à remplacer un emprunt existant et non à financer directement l'achat d'un bien. Mais finalement, le fisc estime que ces prêts restent bien intégralement déductibles", détaille Jean-François Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de KBL Richelieu.

Exemple : votre résidence principale vaut 2 millions d'euros. Après 30% d'abattement, seulement 1,4 million d'euros sont intégrés dans l'assiette de l'IFI. Mais vous avez un emprunt, que vous venez de renégocier mais qui servait à l'origine à acheter ce bien, avec un capital restant dû d'un montant de 1 million d'euros. Pour cette résidence principale, vous n'avez donc plus qu'à déclarer 400.000 euros de patrimoine net taxable.

Pour la location meublée

Les biens en location meublé non professionnelle (LMNP) font partie de l'assiette taxable. En revanche, si vous obtenez le statut de loueur professionnel (au-delà de 23.000 euros de loyers perçus par an et si cela représente plus de la moitié de vos revenus d'activité), le patrimoine en question sort de l'assiette de l'IFI.

Le cas des crédits in fine

"Les crédits in fine intègrent l'assiette taxable à l'IFI, contrairement à ce qui se passait avec l'ISF", explique Jean-François Lucq. Ces crédits, pour lesquels on rembourse l'intégralité du capital restant dû à l'issue de la durée du prêt (par exemple au bout de 10 ans) permettait de maximiser l'endettement du ménage soumis à l'impôt sur la fortune. Ce n'est plus le cas. La prise en compte du capital restant dû se fera au prorata du temps restant par rapport à la durée initiale du prêt, y compris pour les prêts souscrits avant le 1er janvier 2018.

Exemple : Un contribuable a souscrit un crédit in fine d'un montant d'un million d'euros sur une durée de dix ans. La première année, il peut déduire 1 million d'euros de dettes de son patrimoine net taxable à l'IFI. La seconde en revanche, il ne peut plus déduire que 9/10 de ce montant, soit 900.000 euros. La 3e, cela passe à 8/10 (soit 800.000 euros), etc.

Le cas des ventes à soi-même via une SCI

Certains ménages créent une SCI. Cette société souscrit un emprunt pour racheter aux ménages (personnes physiques) leurs biens immobiliers. Ce qui permet d'avoir un gros endettement. Pour toutes les opérations réalisées après le 1er janvier 2018, si celles-ci n'ont pas été réalisées dans un but principalement fiscal (par exemple dans un but patrimonial afin de préparer une succession), les dettes de la SCI seront déductibles.

Le cas du crédit-bail

Le crédit-bail fonctionne comme une location avec option d'achat. A l'issue d'une durée fixée à l'avance, le locataire peut devenir propriétaire du bien contre un certain montant. Dans l'intervalle, il doit payer chaque année une redevance ou un loyer. Ce type de montage est désormais pris en compte par l'IFI. A la valeur marchande de l'actif, il faut déduire les annuités restant dues ainsi que le prix de l'option d'achat.

Exemple : Prenons le cas d'un crédit-bail sur 10 ans pour un bien d'une valeur de 2 millions d'euros. Au bout de trois ans par exemple, les loyers restant dus sur 7 ans et l'option d'achat représentent 1,3 million d'euros. Le patrimoine taxable à l'IFI dans ce cas est de 700.000 euros.

>> Pour en savoir plus, consultez la section du Bofip à ce sujet

Dernière mise à jour 14/05/2019 - LaVieImmo.com ©2019 LaVieImmo.com