Investissement locatif en meublé : Tout savoir sur le dispositif LMNP Censi-Bouvard

Né en 2009 sous l’impulsion des députés Michel Bouvard (Savoie) et Yves Censi (Aveyron), le statut (appelé aussi amendement) LMNP Censi-Bouvard propose aux contribuables une réduction d’impôt qui peut être conséquente dans la location meublée non professionnelle. Ce dispositif concerne l'investissement dans des résidences spécialisées.

L’avantage fiscal, qui s'applique à la mise en location meublée à titre non professionnel d’un bien durant neuf ans minimum, figure à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI). Le montant de l’investissement pris en compte est limité à 300.000 euros, comme c'est le cas pour le dispositif Pinel dans l’investissement locatif défiscalisé (téléchargez gratuitement notre guide loi Pinel ici).

Le fonctionnement du Censi-Bouvard

Une location en meublé peut être gérée en direct par le propriétaire bailleur. Il peut d'ailleurs s'adjoindre les services d'un professionnel de la gestion locative et/ou d'un comptable pour l'aider. Mais il est également possible de profiter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en investissant dans des résidences services. Vous achetez alors le bien, tandis que la gestion de ce dernier est déléguée à un professionnel qui s'occupera de l'ensemble de la résidence.

Le LMNP Censi-Bouvard s'applique à des investissements dans certaines structures seulement (voir ci-dessous). Le contribuable peut alors bénéficier d'une réduction d'impôt s'il s'engage à louer le bien acquis "pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve", précise le Bofip ici.

En outre, lors de l'achat dans le neuf, la TVA est récupérée si le logement est destiné à la location non professionnelle. Soit une ristourne de 20%.

Le logement meublé doit comporter l’ensemble de l’ameublement nécessaire, afin que le locataire puisse y résider immédiatement. Ainsi, le logement doit être assorti d'un lit, une table, des chaises, un réfrigérateur, mais aussi un coin cuisine ou du mobilier de rangement.

>> Pour en savoir plus, téléchargez notre guide LMNP, avec davantage de détails et des décryptages d'exemples concrets.

La date limite pour investir

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l'investissement doit avoir été réalisé avant le 31 décembre 2021.

Les investissements concernés par le Censi-Bouvard

La réduction d'impôt Censi-Bouvard est un avantage fiscal lié aux investissements locatifs dans certaines structures. Il s'agit des achats dans le neuf, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou dans le cadre d'une réhabilitation d'un logement ancien.

Les investissements doivent être réalisés dans les structures suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
- établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
- résidence avec services pour étudiants ;

Le contribuable peut alors bénéficier d'une réduction d'impôt s'il s'engage à louer le bien acquis "pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve", précise le Bofip ici.

Le statut de LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique par défaut à tous les bailleurs. Mais le propriétaire passe sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des droits et des obligations qui diffèrent, si les deux conditions suivantes sont réunies:
- en cumulé, le montant des revenus tirés de la location en meublé ne doit pas dépasser 23.000 euros par an pour l'ensemble du foyer fiscal
- les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal

On notera que si le bailleur en respecte une seule, il conserve le régime de LMNP (par exemple si ses revenus tirés de location meublée dépassent 23.000 euros mais restent inférieurs à ses autres revenus d'activité).

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Le calcul de la réduction d'impôt

Le taux de réduction d'impôt a varié avec le temps. Il est fixé à 11% pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013 et jusqu'au 31 décembre 2021. Cette réduction d'impôt est calculée à l'achat et "est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année", précise le Bofip. On ajoutera que si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant d’impôt à payer, ce "surplus" de réduction d'impôt est reportable pendant 6 ans.

La base retenue pour le calcul de la réduction d'impôt est le prix d'acquisition hors taxe ou de revient global du logement, dans la limite d'un investissement de 300.000 euros pour chaque année.

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A noter : La réduction d'impôt Censi-Bouvard a un impact sur la prise en compte de l'amortissement du bien pour réduire ses revenus locatifs imposables.

Exemple :

Un ménage acquiert un logement dans une résidence services pour étudiants d'un montant de 100.000 euros.

Sa réduction d'impôt totale est donc de : 100.000 euros X 11% = 11.000 euros.

Ces 11.000 euros donnent droit à une réduction annuelle de : 11.000 euros / 9 (années) = 1.222,2 euros par an pendant une période de 9 ans.

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La fiscalité sur les revenus locatifs

A l'instar du statut de LMNP classique, les revenus locatifs du LMNP Censi-Bouvard sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition différents : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime réel d'imposition.

Le micro-BIC :

Le régime micro-BIC s'applique par défaut au loueur d'un meublé si les revenus de cette activité ne dépassent pas 72.600 euros par an (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire pour les charges de 50% des revenus. Cet abattement passe même à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le régime réel :

Ce régime s'applique automatiquement si vous dépassez le seuil de 72.600 euros de revenus tirés des locations en meublé (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Il est également tout à fait possible de demander à en bénéficier au fisc si vos revenus sont inférieurs à ces seuils. En régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l'intégralité de vos charges.

>> Pour en savoir plus, téléchargez notre guide LMNP, avec davantage de détails et des décryptages d'exemples concrets.