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Fiscalité

Plus-values immobilières: calcul de l'imposition, abattements et exonérations

L'imposition des plus-values immobilière est l'une des pierres angulaires de la fiscalité du patrimoine. Mais calculer le niveau de prélèvements auquel le contribuable sera soumis, avec les exonérations et les abattements existants, n'est pas toujours simple. Voici tout ce que vous devez savoir.

Qu'il s'agisse d'une villa à Juan-les-Pins, d'un pavillon à Garches ou d'un studio parisien, les contribuables doivent payer l'impôt sur les plus-values générées par la revente de leur résidence secondaire. Les plus-values immobilières représentent la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de revente. Il existe néanmoins une multitude de subtilités fiscales, que ce soit sur le calcul de la plus-value, celui des abattements ou encore les éventuelles exonérations. Tour d'horizon.

Quels sont les biens concernés par l'imposition des plus-values?

Les résidences principales, y compris lorsqu'il s'agit d'un terrain comme l'a rappelé en mai 2019 la Cour de cassation, sont exonérées d'imposition des plus-values. En dehors de celles-ci, tous les biens sont en principe concernés. Ainsi, l'imposition des plus-values immobilières s’applique à la vente d’un bien immobilier bâti ou non (maison, appartement, terrain) mais aussi aux droits attachés à un bien immobilier (comme les servitudes, l'usufruit, des droits de surélévation…), ou encore à la vente de parts d’immeuble via une société civile immobilière (SCI) si celle-ci n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. De même pour les parts d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ou d'une société civile de placement immobilier (SCPI). Enfin, les cessions de biens après donations ou successions (qui sont des acquisitions à titres gratuit), ou encore les échanges de biens ou les apports en société entrent dans le champ de cet impôt. Dans le cas des donations et des successions, le prix d'acquisition correspondra à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière, c'est la différence (lorsqu'elle est positive) entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Sur ce montant, le fisc applique un taux d'imposition, qui sera calculé en fonction de votre taux d'imposition sur les revenus et de différents abattements. A noter qu'en cas de moins-value (le prix de vente est inférieur au prix d'achat), vous n'êtes pas imposé mais cela ne vous donne droit à aucune réduction d'impôt particulière.

Par exemple, pour une maison achetée 250.000 euros et revendue 300.000 euros (une fois pris en compte les différents éléments du prix de vente et de celui de cession), cela correspond à une plus-value de 50.000 euros.

Quel est le prix de vente à retenir ?

Dans le cadre d'une vente immobilière, pour le calcul de la plus-value, il va falloir déterminer le prix de cession. Il s'agit du prix de vente indiqué dans l’acte notarié, auquel on ajoute ou on retranche certains éléments.

En ce qui concerne les meubles (toujours comptés à part lors d'une vente), "la valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.)", précise ici le Bulletin officiel des Finances publiques (ou Bofip). Dit autrement, si vous souhaitez retrancher le prix des biens mobiliers (comme la cuisine, les placards aménagés, …) du prix de cession pour réduire votre plus-value imposable, il faut donc avoir des justificatifs que le fisc pourra vous demander par la suite. Par ailleurs, le prix de cession peut-être également réduit par la TVA éventuellement acquittée lors de la transaction ainsi que par tous les frais liés à la vente et supportés par le vendeur à cette occasion :
- frais d'agence (s'ils sont payés par le vendeur)
- frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (comme le diagnostic de performance énergétique ou DPE)
- les droits d'enregistrement
- les éventuelles indemnités d'éviction (si vous avez proposé une somme d'argent à un locataire pour qu'il parte afin de revendre plus facilement le bien)
- des honoraires liés à des études de travaux en vue d'obtenir un permis de construire
- les frais de mainlevée d'hypothèque s'il y a lieu.

Inversement, certains éléments vont venir s'ajouter au prix de vente. Par exemple si vous faites payer une servitude à cette occasion ou si la personne qui vous achète le bien a versé pour votre compte une indemnité d'éviction au locataire.

Notre conseil : Les frais de diagnostics obligatoires dans toutes les ventes immobilières - en agence comme entre particuliers - peuvent donc être déduits du prix de vente. N'oubliez pas d’en conserver la facture lors de l’acte de vente.

Quel est le prix d’acquisition à prendre en compte?

Après avoir déterminé le prix de vente, il s'agit d'établir le prix auquel vous aviez acheté le bien. Généralement, cela correspond au prix à l'achat indiqué dans l’acte notarié, auquel on va ajouter certains éléments.

A noter que "lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties", détaille le Bofip ici. Autrement dit, dans ce cas particulier, vous devrez faire expertiser le bien et déterminer sa valeur au moment où vous l'avez récupéré dans votre patrimoine.

Dans le cas le plus courant, le prix d'acquisition est "le prix effectivement acquitté" par le propriétaire, tel qu'il a été stipulé dans l'acte authentique de vente.

Certains éléments viennent majorer ce prix et ainsi, mécaniquement, diminuer la plus-value imposable. Parmi les frais qui vont venir gonfler le prix d'acquisition (net de frais), on retrouve:
- les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et, d'une manière générale, l'ensemble de frais fiscaux payés lors de l'acquisition (que ce soit la TVA ou ce qu'on appelle improprement les "frais de notaire" qui correspondent en fait aux droits de mutation). Sans justificatif, vous ne bénéficiez que de frais fixés forfaitairement à 7,5% du prix de vente
- les frais d'agence payés lors de l'achat du bien
- les éventuelles indemnités payées en supplément auprès de l'ancien propriétaire du bien au moment de l'achat (par exemple pour le rachat d'une servitude)
- en cas de donation ou de succession, les droits acquittés (en proportion des parts dans le bien transmis)
- les dépenses de travaux sous certaines conditions (voir plus bas)
- des frais d'avocat si l'achat a nécessité son intervention (par exemple pour créer une SCI qui achète le bien pour votre compte)

Les travaux

Tous les travaux ne vont pas être pris en compte dans le calcul du prix d'acquisition. D'un côté, il y a les travaux "importants", c'est-à-dire de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (par exemple via une véranda). Ces travaux de gros-œuvre qui modifient les locaux existants ou augmentent la surface habitable vont venir s'ajouter au prix d'achat. De l'autre côté, il y a les travaux d'entretien et de réparation ou les "dépenses locatives" (changement de moquette ou de papier peint, remplacement d'un frigo dans le cas d'un logement loué en meublé, …). Eux "ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value", précise le Bofip.

Entre les deux, il y a les travaux d'amélioration qui, eux, viendront également gonfler le prix d'acquisition. "Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu ou de la réalisation de travaux d'isolation", précise le Bofip. Concrètement, cela concerne par exemple le remplacement d'une fenêtre, la mise en place du double vitrage, l'aménagement des combles ou encore la mise en place d'une cuisine équipée qui n'existait pas auparavant.

A noter que, en cas d'utilisation du déficit foncier dans le cadre d'un bien mis en location, à la revente le propriétaire ne pourra pas utiliser la déduction liée aux travaux. Car on ne peut pas bénéficier deux fois d'une déduction fiscale pour une même raison. Le même principe s'applique par exemple pour les intérêts d'emprunt s'ils ont servi à réduire auparavant une partie de son impôt sur le revenu.

Les frais au forfait

Le fisc peut demander au contribuable concerné de justifier par des documents précis (par exemple une facture d'un entrepreneur) toute dépense prise en compte dans le calcul du prix d'acquisition. Si vous n'êtes pas en possession de pièces justificatives, il ne faut donc pas prendre en compte ces frais. Mais vous pouvez alors opter pour des dépenses forfaitaires. Lorsque le bien immobilier a été acheté il y a plus de 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait pour les travaux (sans justificatifs donc) de 15% du prix d'achat initial (sans les majorations) et l'ajouter pour obtenir le prix d'acquisition. Cette disposition ne concerne cependant que les immeubles bâtis et pas les terrains.

De même, si vous n'êtes pas en mesure de présenter un justificatif pour les frais d’acquisition, l'administration prendra en compte un forfait fixé à 7,5% du prix d'acquisition (sans les majorations, même si la TVA peut être incluse dans certains cas). On notera que ce taux forfaitaire est nettement inférieur à l'ensemble des droits de mutation dans l'ancien aujourd'hui, qui représentent plutôt de 8 à 9% du prix de vente pour un logement. L'option des frais réels est donc souvent la plus intéressante.

Qui est exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières?

La loi prévoit plusieurs types d'exonérations qui permettent de ne pas payer de plus-value immobilière.

Les exonérations liées aux biens vendus

Comme nous l'avons déjà indiqué ci-dessus, la résidence principale échappe à toute imposition au titre des plus-values. Mais il faut pour cela s’assurer que le bien soit considéré comme tel au jour de la revente. Si le bien est en location, occupé à titre gratuit, ou même s’il est vide au moment de la vente, il sera imposé.

Mais il existe d'autres exonérations. Déjà, avec le système d'abattement (voir plus bas), tout bien détenu depuis plus de 30 ans n'est pas soumis à l'imposition des plus-values. Ensuite, si le prix de vente ne dépasse pas 15.000 euros, vous n'aurez rien non plus à payer. Par ailleurs, s'il s'agit de le première vente d'un logement autre que la résidence principale, vous pouvez également échapper à cet impôt sur les plus-values. Il y a néanmoins plusieurs conditions : vous devez vous servir de tout ou partie de l'argent de la vente pour acheter (ou construire) une résidence principale dans les deux ans, et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.

A noter que la vente d'un droit de surélévation est exonérée jusqu'au 31 décembre 2020, comme le précise le site service-public.fr.

Les exonérations liées à la personne qui achète le bien

La vente d’un immeuble destiné à devenir un logement social, la cession d'un bien à un organisme HLM ou encore la vente d'un immeuble à l'occasion d’une expropriation (sous certaines conditions) ne sont pas non plus taxées.

Les exonérations liées à la personne qui vend le bien

Les propriétaires âgés ou handicapés qui résident dans un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés n'auront pas à payer d'impôt sur leur plus-value (sous certaines conditions de ressources). Le bien concerné devait toutefois être la résidence principale du contribuable concerné avant son entrée dans ces établissements spécifiques. Le logement doit être resté inoccupé dans l'intervalle et revendu dans un délai de deux ans suivant l'entrée du propriétaire dans ledit établissement.

De même, les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité bénéficient également, sous certaines conditions de ressources, d'une exonération de l'imposition des plus-values.

Par ailleurs, les propriétaires non-résidents, qui cèdent un bien situé en France et sont ressortissants d'un autre Etat-membre de l'UE (ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France un accord de lutte contre la fraude et l'évasion fiscale), bénéficient d'une exonération. Mais il y a deux conditions importantes : le vendeur doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans de suite dans sa vie, et la cession du bien doit se faire au plus le tard au 31 décembre de la cinquième année suivant son départ de France. L'exonération est limitée à une seule résidence et ne permet d'effacer au maximum que 150.000 euros de plus-value imposable. En revanche, cette exonération ne s'applique pas à un contribuable ressortissant d’un État n'appartenant pas à l'UE (exception faite des ressortissants des Etats parties à l'accord sur l'EEE), "quand bien même il serait résident d’un État membre de cette Union". Concrètement, "l’exonération s’applique à un Belge demeurant en Australie mais non à un Australien demeurant en Belgique", détaille le Bofip. Pour les ressortissants des autres Etats, il est toutefois possible d'échapper à l'imposition des plus-values s'il existe une convention entre la France et ce pays sur ce point (et que dans une situation similaire un Français aurait le droit à une exonération pour une plus-value réalisée dans cet autre pays).

Pour la partie concernant les prélèvements sociaux (voir plus bas), c'est un peu différent. Les résidents français (y compris les étrangers résidant en France) sont soumis à la CSG et à la CRDS (soit un taux de 17,2%). Les non-résidents habitant dans l'UE (mais en dehors de la France) sont exonérés de prélèvements sociaux à partir du moment où ils sont soumis à des prélèvements sociaux et dépendent d'une autre Sécurité sociale dans leur Etat de résidence. Enfin, les non-résidents habitant hors de l'UE sont eux aussi soumis à la CSG et à la CRDS. La liste de toutes les exonérations est détaillée par le Bofip ici.

Notre conseil : Il convient de faire attention aux conséquences d’un divorce sur cette imposition. Si un couple propriétaire de sa résidence principale divorce, que l’un des ex-époux est le seul à résider dans le bien au moment de la vente, la loi aura des conséquences différentes pour eux. Le logement étant la résidence principale de celui qui en a la jouissance (à la date de la cession), celui-ci échappe à la taxation de la plus-value. En revanche, l’autre ex-époux ne l’ayant plus à titre de résidence principale, il risque d'être taxé. Le fisc prévoit toutefois de faire bénéficier à l'autre ex-époux de cette exonération sous certaines conditions (notamment un délai raisonnable de vente après la date du divorce), comme le détaille le site des impôts ici.

Le système d'abattements pour durée de détention

Le fisc prévoit des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Une fois la plus-value brute calculée, les services des impôts diminuent ce montant en fonction d'un barème précis pour déterminer la plus-value imposable. Mais il faut savoir que l'imposition des plus-values repose sur deux morceaux : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (voir le calcul de l'imposition des plus-values ci-dessous). Or, les abattements ne fonctionnent pas de la même manière pour la partie "IR" (exonération au bout de 22 ans de détention) et pour la partie "prélèvements sociaux" (exonération au bout de 30 ans de détention).

Pour l'IR, le taux d'abattement applicable chaque année de détention est de :
- 0% de la 1ère à la 5ème année de détention
- 6% par an de la 6ème à la 21ème année
- 4% pour la 22ème année
- Exonération totale au-delà de la 22ème année

Pour les prélèvements sociaux, le taux d'abattement applicable chaque année de détention est de :
- 0% de la 1ère à la 5ème année de détention
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année
- 1,6% pour la 22ème année
- 9% par an de la 23ème à la 30ème année
- Exonération totale au-delà de la 30ème année

Exemple : un contribuable qui détient une résidence secondaire depuis un peu plus de 12 ans la revend et réalise une plus-value brute de 400.000 euros. Son abattement pour durée de détention est de 168.000 euros pour la partie IR (7 X 6% par an de la 6ème à la 12ème année de détention, soit 42% d'abattement = 42% X 400.000 euros) et de 46.200 euros pour la partie prélèvements sociaux (7 X 1,65% par an de la 6ème à la 12ème année de détention, soit 11,55% d'abattement = 11,55% X 400.000 euros). Autrement dit, la plus-value imposable au titre de l'IR ne sera que de 232.000 euros (400.000 euros – 168.000 euros) et la plus-value imposable au titre des prélèvements sociaux sera de 353.800 euros (400.000 euros – 46.200 euros).

Comment calculer le montant de l'impôt à payer

Une fois la plus-value et les abattements calculés, il reste à déterminer le montant à verser au fisc. Comme expliqué précédemment, l'imposition des plus-values immobilières repose sur deux assiettes distinctes : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux. Pour la partie IR, c'est un taux forfaitaire de 19% qui s'applique.

Pour la partie prélèvements sociaux, c'est un autre taux forfaitaire, à 17,2%, qui s'applique. Mais ce n'est pas tout. Une taxe supplémentaire s'applique pour toutes les plus-values immobilières supérieures à 50.000 €. Elle varie de 2% à 6% de la plus-value (et s'applique à la même assiette fiscale que la partie IR) en fonction du montant de la plus-value. Ce barème est détaillé ici.

Enfin, la contribution exceptionnelle au titre de l'IR pour les très hauts revenus (allant de 3 à 4% pour les contribuables ayant un revenu fiscal de référence supérieur à 250.000 euros) s'ajoute lui aussi au taux forfaitaire de 19%.

Autrement dit, le taux maximal d'imposition sur les plus-values immobilières imposables peut atteindre 46,2% (19% + 17,2% + 6% + 4%).

Exemple : Reprenons notre exemple d'un contribuable (disposant d'un revenu fiscal de référence inférieur à 250.000 euros) qui détient une résidence secondaire depuis un peu plus de 12 ans et qui la revend avec une plus-value brute de 400.000 euros. Pour rappel, une fois pris en compte les abattements pour durée de détention (voir plus haut), la plus-value imposable au titre de l'IR est de 232.000 euros et la plus-value imposable au titre des prélèvements sociaux est de 353.800 euros. Pour la partie IR, on applique un taux de 24% (19% + 5% comme la plus-value est comprise entre 210.000 et 260.000 euros), soit un montant à reverser de 55.680 euros (24% X 232.000 euros). Pour les prélèvements sociaux, on applique un taux de 17,2%, soit un montant de 60.854 euros (17,2% X 353.800 euros). Au total, ce contribuable devra donc verser au fisc 116.534 euros.

Dernière mise à jour 15/10/2020 - ©2020 BFM Immo