Revenus fonciers et locations Airbnb: comment marche le prélèvement à la source

Le prélèvement à la source comporte de nombreuses subtilités en ce qui concerne les revenus générés par des biens immobiliers, qu'ils soient loués vides ou meublés. Décryptage avec Catherine Costa, directrice du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth management.

Quels sont les revenus concernés ?

Dans le cas de l'immobilier, les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont concernés par le dispositif du prélèvement à la source.

D'une manière générale, entrent dans la catégorie des revenus fonciers l'ensemble des revenus générés par les biens immobiliers (propriétés bâties et non bâties) en France. Ces revenus doivent être perçus par une personne soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou via une société qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés (IS), comme par exemple certaines sociétés civiles immobilières (SCI). Les revenus distribués par les fonds de placements immobiliers (dit OPCI-FPI) qui correspondent aux loyers payés par des locataires dans des logements loués vides en font également partie. C'est aussi le cas des revenus locatifs perçus par le biais des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Les revenus tirés de meublés (comme par exemple la location saisonnière via Airbnb) sont quant à eux imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En revanche, les plus-values immobilières (par exemple après la revente d'un appartement) font déjà l'objet d'un prélèvement forfaitaire chez les notaires avec des abattements spécifiques. Elles ne sont donc pas intégrées au mécanisme de prélèvement à la source sur les revenus.

Principe de l'imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers ainsi que les BIC sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu (en appliquant le taux de prélèvement à la source), auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2%).

Par exemple, après application des divers abattements et déductions (voir plus bas), un contribuable avec un taux de prélèvement à la source de 15% devra s'acquitter sur ses revenus fonciers imposables d'une ponction de 32,2% (15% + 17,2%).

Le principe des acomptes à verser

Dans le cas des revenus fonciers, il ne s'agit pas stricto sensu d'un prélèvement à la source mais d'acomptes à verser. Quelle est la différence ? L'administration ne dispose pas, comme dans le cas d'un salaire versé par une entreprise, des données sur les revenus en temps réel. Elle estime donc vos revenus fonciers (ou BIC) actuels en fonction de la situation passée. Le fisc doit en effet attendre la déclaration de revenus du printemps pour connaître les revenus fonciers de l'année n-1. Auparavant, il doit se contenter des revenus déclarés en année n-2.

Concrètement, de janvier à août, le fisc estime que vos revenus fonciers seront égaux à ceux que vous aviez déclarés pour l'année n-2. De septembre à décembre, ces "revenus" seront ajustés en fonction de votre déclaration portant sur l'année n-1.

Les propriétaires peuvent choisir entre le versement d'un acompte mensuel (le 15 de chaque mois de janvier à décembre) ou un acompte trimestriel (le 15 février puis le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année).

Exemple : Vous perceviez en moyenne 700 euros de revenus fonciers imposables par mois en 2017 puis 1000 euros par mois en moyenne en 2018. De janvier à août 2019, le fisc estimera que vos revenus fonciers imposables s'élèvent à 700 euros par mois, puis à 1000 euros de septembre à décembre 2019.

Les abattements et charges déductibles

Le principe des abattements et charges déductibles ne changent pas avec le prélèvement à la source. Vous disposez toujours des mêmes options, qui dépendent du fait que le bien soit loué vide ou meublé.

Pour les biens loués vides :

Les propriétaires disposent de deux options. Par défaut, c'est le régime du "micro-foncier" qui s'applique, si les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 euros pour le foyer. Un abattement automatique de 30% s'applique au revenu brut. "Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues", précise le fisc sur son site.

Pour les propriétaires qui perçoivent plus de 15.000 euros ou ceux qui en font la demande, c'est le régime réel qui s'applique. C'est aussi le régime par défaut pour certains dispositifs de défiscalisation (Besson ancien, Borloo neuf, Robien, …). Ici, on déduit des recettes totales l'intégralité des charges déductibles (frais d'administration, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, …). Afin d'éviter des effets d'optimisation fiscale, certaines règles spécifiques s'appliquent dans ce domaine pour 2019 (voir plus bas).

Pour les biens loués meublés :

Là encore, les propriétaires (non professionnels) ont le choix entre deux options. Par défaut, c'est le régime micro qui s'applique aux BIC (jusqu'à 70.000 euros de revenus de locations meublées par an). S'applique alors un abattement forfaitaire de 50% pour les loyers issus de meublés classiques (comme Airbnb). Cet abattement monte à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

Les propriétaires peuvent aussi opter pour le régime réel. C'est le même principe qui s'applique que dans le cas de la location vide. Vous déduisez de vos revenus vos charges réelles (frais d'administration, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, …) et vous prenez en compte l'amortissement de l'achat du bien et des meubles. Afin d'éviter des effets d'optimisation fiscale, certaines règles spécifiques s'appliquent dans ce domaine pour 2019 (voir plus bas).

Que ce soit en meublé ou en location vide, les règles du déficit foncier (lorsque les dépenses déductibles dépassent les revenus générés), qui peut être reporté sur les revenus dans certaines limites, ne changent pas (sauf pour l'année de transition en 2019).

Le calcul du montant des acomptes

Le montant des acomptes va dépendre du régime choisi par le contribuable (abattement forfaitaire ou régime réel), des revenus déclarés en année n-1 et n-2 (voir plus haut) et du choix entre un acompte mensuel ou trimestriel. Après abattement (ou déductions au régime réel), vous connaissez le montant du revenu imposable. Ce dernier va servir de base à l'administration pour ensuite appliquer les impôts dus (taux de prélèvement à la source moyen + prélèvements sociaux de 17,2%) de manière trimestrielle ou mensuelle.

Exemple : Un propriétaire a déclaré pour l'année 2017 des revenus fonciers de 10.000 euros pour un appartement loué vide. Ce dernier a choisi l'abattement forfaitaire de 30% (régime du "micro-foncier"), soit un revenu imposable de 7.000 euros. Son taux de prélèvement à la source pour l'ensemble de ses revenus est de 12%. Avec les prélèvements obligatoires (17,2%), c'est donc un taux de 29,2% qui s'applique à ces revenus fonciers imposables. Il arrive donc à 2.044 euros d'impôts sur l'année pour ses revenus fonciers. Ce contribuable a choisi des acomptes mensuels. Ces derniers seront donc de 170,33 euros (2.044 euros divisé par douze mois). Mais ces acomptes seront recalculés pour tenir compte de l'évolution des revenus du foyer à partir de septembre. Lors de sa déclaration de revenus pour l'année 2018 (transmise au fisc en mai ou juin 2019), ce propriétaire affiche en effet une progression de ses revenus fonciers à 12.000 euros par an. Il applique toujours l'abattement forfaitaire de 30%, soit un revenu foncier imposable de 8.400 euros. En supposant que le taux de prélèvement à la source reste inchangé (12%), le nouveau montant de l'acompte à verser à partir de septembre (et jusqu'en août 2020) sera de 204,4 euros (8400 euros X 29,2% = 2452,8 euros, que l'on divise ensuite par 12). En résumé, pour ce contribuable, l'acompte à verser sera de 170,33 euros de janvier à août 2019 et de 204,4 euros de septembre à décembre 2019 (et jusqu'en août 2020).

Les acomptes lors d'une première mise en location

L'administration ne dispose pas en temps réel de vos revenus fonciers de l'année. Si vous commencez à percevoir pour la première fois des revenus fonciers en 2019, ces derniers ne seront déclarés à l'administration fiscale qu'en mai-juin 2020, à l'occasion de la déclaration de revenus pour l'année 2019. Le premier acompte à verser ne sera ainsi prélevé qu'à partir du 15 septembre 2020.

Afin d'éviter une régularisation trop douloureuse fin 2020, le contribuable a néanmoins la possibilité de demander à payer un acompte dès qu'il commence à percevoir des revenus fonciers. Il doit se rendre sur le site impots.gouv.fr et fournir une estimation des revenus (fonciers mais aussi salaires, etc.) qu'il compte toucher entre le début de la mise en location (par exemple le 20 mars) et le 31 décembre de l'année concernée (ici 2019). Le fisc va alors calculer un acompte et mettre en place son prélèvement.

Exemple : Un propriétaire commence à mettre en location un logement vide le 1er juin 2019. Il dégage 5.000 euros de revenus fonciers de juin à décembre 2019. Il n'informe le fisc de ses revenus fonciers que lors de sa déclaration sur les revenus de 2019, c'est-à-dire en avril-juin 2020. Ainsi, il n'aura d'imposition sur les revenus fonciers qu’à partir de septembre 2020. Il choisit l'abattement de 30% avec le régime micro-foncier (soit 3.500 euros de revenus fonciers imposables). Ce contribuable a un taux de prélèvement à la source de 20%, soit un taux d'imposition global de 37,2% pour les revenus fonciers (avec les prélèvements obligatoires de 17,2%). De septembre à décembre 2020, le contribuable devra payer l’imposition afférente aux revenus fonciers 2019. Cela s'ajoutera à l’acompte mensuel prélevé à compter de septembre 2020 pour les revenus fonciers de l'année en cours (mais sur la base des revenus fonciers 2019), soit un montant de 108,5 euros (37,2% X 3.500 euros = 1302 euros, divisé par douze mois). Pour autant, l’acompte mensuel ne correspondra pas à celui qui devrait être perçu dans la mesure où il est basé sur les revenus fonciers 2019 inférieurs de moitié à ceux de 2020. Sauf à demander une modulation de l’acompte, la régularisation ne sera effective en totalité qu’en septembre 2021.

Le calendrier

15 janvier 2019 : premier acompte mensuel (puis le 15 de chaque mois) / versement de 60% de la réduction d'impôt s'il y a lieu (par exemple dans le cadre d'un Pinel déjà en route depuis plusieurs années).

15 février 2019 : premier acompte trimestriel (les autres acomptes trimestriels sont prélevés le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année).

Mai-juin 2019 : déclaration de revenus pour 2018

Septembre 2019 : solde de 40% de la réduction d'impôt (dans le cadre d'un dispositif en route depuis plusieurs années) ou 100% de ce dernier (correspondant à la réduction d'impôt pour l'année 2018).

15 septembre 2019 : premiers acomptes à verser (si nouvelle mise en location en 2018) / ajustement des acomptes en fonction de la déclaration de revenus 2018 (si location datant d'au moins 2017)

Octobre – décembre 2019 : régularisation de la situation, avec prélèvements supplémentaires si les acomptes n'étaient pas suffisants par exemple.

Les changements de situation

Le contribuable a toujours la possibilité de demander à l'administration d'ajuster son taux de prélèvement à la source (sous certaines conditions) si sa situation personnelle a évolué (divorce, naissance, etc.) ou s’il constate une forte hausse ou forte baisse des revenus globaux du foyer fiscal (chômage, ...). Néanmoins, ce taux ne peut pas être modulé pour anticiper une réduction d’impôt .

Le contribuable peut également jouer sur la modulation de l’acompte. "Globalement, il sera plus facile qu'avant le prélèvement à la source de tenir compte des changements de situation", estime Catherine Costa.

S'il souhaite augmenter son acompte, le contribuable doit estimer ses revenus (à la fois foncier mais aussi issus de ses salaires, etc.) sur le site des impôts. Le fisc va alors calculer le nouveau montant de l'acompte pour les revenus fonciers qui s'appliquera dans un délai de deux ou trois mois.

Le contribuable peut également demander à réduire l'acompte versé sous certaines conditions. "Mais attention à ne pas se tromper de plus de 10% par rapport au montant que vous auriez dû payer car des pénalités s'appliquent dans ce cas", prévient Catherine Costa.

Enfin, il est possible de supprimer l'acompte dans certains cas, comme lorsqu'on cesse de percevoir des loyers après la revente d'un bien immobilier. Si vous êtes confrontés à de la vacance locative classique (par exemple si vous ne parvenez pas à trouver de locataire ou lors de travaux), vous ne pourrez pas suspendre l'acompte. Vous pourrez seulement demander à le moduler.

Les réductions d'impôt comme le Pinel

Pour les réductions d'impôt (Pinel, Censi-Bouvard, Scellier, Duflot), il existe toujours un décalage d'un an entre le fait qui enclenche la réduction (ce qu'on appelle dans le jargon de Bercy le "fait générateur") et son versement. Et il convient de préciser que la réduction d'impôt n'est pas prise en compte pour calculer le taux du prélèvement à la source.

Pour rappel, une réduction d’impôt vous permet de réduire vos impôts d'un certain montant. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement à la différence du crédit d’impôt (sauf particularité de l’année 2018). Afin d'éviter que le contribuable n'avance trop de trésorerie aux impôts, certaines réductions d'impôts (ainsi que certains crédits d'impôts, voir la liste ici) vont bénéficier du versement d'un acompte de 60% en janvier. C'est le cas de l'ensemble des réductions d'impôt en faveur de l'investissement locatif.

La date de versement de la réduction d'impôt va dépendre de votre situation. Si vous touchez votre réduction d'impôt au titre des revenus N-2 déclarés en N-1, le fisc va considérer que vous toucherez le même montant l'année suivante. Il vous versera alors un acompte de 60% en janvier de l’année N puis le solde de 40% en septembre. En revanche, si vous venez de mettre en place un dispositif ouvrant droit à une réduction d'impôt en année N- 1, vous ne le déclarerez qu'en année N. Vous ne percevrez donc pas d’acompte en janvier de l’année N et recevez l'intégralité de la réduction d'impôt qu'en septembre de l'année N (en une seule fois).

Par ailleurs, si vous stoppez les dépenses liées à une réduction d’impôt en année N-1, le fisc vous versera quand même, en janvier de l'année N, une avance de 60% correspondant à la réduction d'impôt que vous touchiez jusque-là. Or, comme vous n'y avez plus droit, vous devrez par la suite rembourser cette avance lors de la liquidation de votre impôt à l'été N. Vous n'avez pas la possibilité de rembourser plus rapidement. "Il faudra donc faire attention à bien mettre de côté cet argent avant la régularisation", conseille Catherine Costa.

Exemple 1 : Un contribuable a investi dans un Pinel il y a plusieurs années. Ce dernier a généré une réduction d'impôt de 5.000 euros en 2018 au titre des revenus 2017. Le fisc va donc lui verser en janvier 2019 une avance correspondant à 60% de sa réduction d'impôt annuelle. Soit 3.000 euros (60% de 5.000 euros). Le solde de 2.000 euros lui sera versé en septembre 2019.

Exemple 2 : Un contribuable commence à investir en 2018 dans un Pinel qui va lui permettre d'obtenir une réduction d'impôt de 5.000 euros pour cette année 2019. Le fisc ne sera au courant de cette situation qu'en mai-juin 2019 à l'occasion de la déclaration de revenus 2018. Le contribuable n'aura donc pas d'avance en janvier. Il recevra l'intégralité de sa réduction d'impôt de 5000 euros en septembre 2019.

Exemple 3 : La réduction d’impôt Pinel n'existe plus en 2018. Jusqu'ici, cela représentait 5.000 euros par an. Le contribuable va tout de même recevoir son avance habituelle de 60% (soit 3000 euros) en janvier 2019. Lors de sa déclaration de revenus remplie en mai-juin 2019 (pour ses revenus de 2018), il indiquera au fisc qu'il ne bénéficie plus de cet avantage fiscal. Les services des impôts reprendront alors le trop-plein perçu par le contribuable (3000 euros) en septembre 2019.

Les particularités pour l'année 2019

Techniquement, l'impôt dû pour les revenus de 2018 (hors revenus exceptionnels) est effacé en 2019. Il aurait pu être intéressant, dans cette optique, de reporter certains paiements de travaux ou de dépenses pour "charger la barque" en 2019.

Afin d'éviter les optimisations fiscales trop importantes, le fisc a mis en place certains garde-fous sur la période 2018-2019. Ainsi, seules les charges déductibles effectivement dues en 2019 et payées en 2019 sont prises en compte pour 2019. Il n’y avait donc aucun intérêt par exemple, à reporter en 2019 le paiement de dettes 2018 (charges de copropriété, intérêts d’emprunt) car elles ne seront pas prises en compte pour diminuer le revenu foncier taxable 2019.

Pour les travaux réalisés en 2018 et/ou en 2019, il y a également certaines spécificités fiscales. Pour les travaux pilotés par le propriétaire, Le fisc prendra en compte la moyenne (soit 50%) des travaux réalisés en 2018 et en 2019.

A contrario, il n'y aura pas de lissage des travaux qui ne sont pas décidés directement par le propriétaire (par exemple un ravalement de façade voté en copropriété). Dans ce cas, les travaux réalisés en 2019 seront intégralement déductibles lors de la déclaration de revenus de 2020.

"A partir de 2020, ces règles spécifiques ne s'appliqueront plus et nous aurons alors un retour aux règles classiques", indique Catherine Costa.