Fiscalité, durée de bail… Tout ce qu'il faut savoir sur la location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée à titre de résidence principale connaît un développement spectaculaire depuis une quarantaine d'années. 5,4% des ménages locataires résidaient dans un logement meublé en 2013, contre seulement 3,3% en 1973, selon les données de l'Insee.

Si ce type de location a la réputation d’être plus souple, moins contraignant que la location vide, de nombreuses obligations sont en réalité prévues par la loi et la réglementation. Par ailleurs, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus avantageux que la location nue classique.

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Définition d'un logement meublé

La définition d'un logement meublée a été ajoutée à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au moment du vote de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. La liste des meubles équipant le logement est précisée par décret (voir ci-dessous).

Le bailleur doit donc louer un logement décent, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ainsi, le logement doit notamment disposer d'une pièce principale d'une surface d'au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 mètres cubes au minimum. Bien entendu, comme tout logement loué à titre de résidence principale, le meublé doit aussi répondre aux normes de sécurité (garde-corps aux fenêtres, réseaux d’électricité et de gaz, équipements de chauffage, etc. en bon usage de fonctionnement) et d’hygiène en vigueur. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, sans que cela remette en cause la validité et les conditions du bail en cours.

Le statut de LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique par défaut à tous les bailleurs. Mais le propriétaire passe sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des droits et des obligations qui diffèrent, si les deux conditions suivantes sont réunies:
- en cumulé, le montant des revenus tirés de la location en meublé ne doit pas dépasser 23.000 euros par an pour l'ensemble du foyer fiscal
- les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal

On notera que si le bailleur en respecte une seule, il conserve le régime de LMNP (par exemple si ses revenus tirés de location meublée dépassent 23.000 euros mais restent inférieurs à ses autres revenus d'activité).

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LMNP et réduction d'impôt Censi-Bouvard

La réduction d'impôt Censi-Bouvard est un avantage fiscal lié aux investissements locatifs dans certaines résidences services (Ehpad, résidences étudiantes…). Il s'agit des achats dans le neuf, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou dans le cadre d'une réhabilitation d'un logement ancien.

Le taux de réduction d'impôt est de 11% du montant de l'investissement, dans la limite de 300.000 euros.

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Les textes de référence

Les locations meublées, si elles servent de résidence principale pour leurs locataires, sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (en particulier par les articles 25-3 à 25-11).

La liste des éléments de mobilier obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Le contrat type de location est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

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Liste des meubles obligatoires

Pour être considéré comme un "meublé", un logement doit être… meublé. Ce qui semble évident de prime abord n’est peut-être pas aussi simple qu’il y paraît, et il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles épars à un local vide pour le louer en toute impunité.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Par ailleurs, "un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés", précise l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Ces documents doivent ensuite être joints au contrat de location. Cosigné par les deux parties, l’état des lieux est le document qui décrit le logement loué et permet, le cas échéant, au propriétaire du logement de demander réparation au locataire pour les éventuelles détériorations qu’il aurait pu commettre, le montant de la réparation pouvant être retenu sur le dépôt de garantie (qui est de 2 mois maximum). Comme dans le cas d’une location vide, bailleur et locataire peuvent décider de mandater un tiers pour établir l’état des lieux.

Si le propriétaire ne respecte pas la liste des éléments obligatoires, son locataire pourra obtenir des tribunaux la requalification de son bail en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides, qui lui offre une protection plus grande.

Durée du bail

Contrairement à une location vide pour laquelle le bail est de 3 ans minimum, la durée minimale d'un bail de location meublée est fixée à un an. Elle peut même être ramenée à 9 mois si le bien est loué à un étudiant mais, dans ce cas, la reconduction tacite du bail est inapplicable. Par ailleurs, il est possible de proposer dans ce cadre un bail mobilité de 1 à 10 mois maximum. Ce bail mobilité présente des conditions assez strictes et ne s'adresse qu'à certains locataires (étudiants, personnes en formation professionnelle, en contrat d'apprentissage, en stage, en mutation professionnelle, …). Vous pouvez en savoir plus sur ce bail mobilité sur cette page du site service-public.fr.

Vous pouvez consulter un tableau sur les différences de baux entre la location vide ou meublée sur cette page du site service-public.fr.

Contrat de bail

Le contrat type de location est obligatoirement écrit et est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, à l'exception des "colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur" et "des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention".

Le bail doit notamment préciser :
- le montant du loyer mensuel (ainsi que son montant par m2 de surface habitable) ;
- la modalité de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou forfait) ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- le détail et la répartition des honoraires (état des lieux, organisation des visites, …) ;
- la date de prise d'effet du contrat et sa durée ;
- la localisation du logement (adresse, bâtiment, étage, porte, etc.) ;
- le type d'habitat (immeuble collectif ou individuel) ;
- le régime juridique de l'immeuble : (mono propriété ou copropriété) ;
- la période de construction ;
- la surface habitable ;
- le nombre de pièces principales ;
- le cas échéant, les autres parties du logement (comme un grenier, une terrasse, un balcon, un jardin, etc.) ;
- le cas échéant, les éléments d'équipements du logement (cuisine équipée, installations sanitaires, …) ;
- la modalité de production du chauffage (individuel ou collectif) ;
- la modalité de production d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective).

Dépôt de garantie

Par dérogation, le dépôt de garantie peut s'élever au maximum à deux mois de loyer (contre un mois au maximum dans le cas d'une location vide). En revanche, pour les baux mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Préavis

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis d'un mois. Là encore il s'agit d'une dérogation par rapport au préavis applicable à une location vide (qui est de 3 mois minimum).

Le propriétaire bailleur doit de son côté respecter un préavis de 3 mois pour donner congé à son locataire (contre 6 mois dans le cadre d'un logement vide). Le bailleur doit "motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant", précise l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour le bail mobilité, le locataire doit respecter un préavis d'un mois. Pour le bailleur, il est possible de résilier le contrat mais uniquement avec un motif légitime (une faute du locataire).

Encadrement et plafonnement des loyers

Contrairement au Pinel (téléchargez gratuitement notre Guide loi Pinel ici), il n'y a pas de plafonds de loyers imposés avec le LMNP, y compris en Censi-Bouvard. En revanche, le propriétaire bailleur est soumis aux mêmes obligations que les autres loueurs. Or, certaines villes expérimentent le plafonnement des loyers et/ou exigent un permis de louer.

A Paris par exemple, un plafonnement des loyers est en place. On notera que les plafonds pour les meublés y sont globalement supérieurs de 10% à ceux qui encadrent les locations vides. Ce plafond (en euros par mètre carré) varie en fonction du type de location donc (meublé ou nue), mais également avec le nombre de pièces, le quartier et l'époque de construction. Vous pouvez consulter cette carte interactive de la Drihl (direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement d'Ile-de-France) pour connaître les plafonds de loyers.

En outre, les bailleurs sont également soumis à d'autres formes d'encadrement des loyers (lors de la relocation, en cas de renouvellement de bail et pendant le bail). Pour en savoir plus, consultez notre dossier spécial ici.

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Fiscalité

Les revenus issus d'un meublé sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition différents : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime réel d'imposition.

Le micro-BIC :

Le régime micro-BIC s'applique par défaut au loueur d'un meublé si les revenus de cette activité ne dépassent pas 72.600 euros par an (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire pour les charges de 50% des revenus. Cet abattement passe même à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le régime réel :

Ce régime s'applique automatiquement si vous dépassez le seuil de 72.600 euros de revenus tirés des locations en meublé (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Il est également tout à fait possible de demander à en bénéficier au fisc si vos revenus sont inférieurs à ces seuils. En régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l'intégralité de vos charges.

En outre, vous avez le droit de prendre en compte l'amortissement du prix d'achat du bien immobilier et des meubles, ce qui permet dans certains cas de ramener vos revenus locatifs de LMNP imposables à zéro. L'amortissement du bien immobilier n'est pas possible en location nue classique.

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