SCPI : un rendement 7 fois plus élevé que le Livret A

Vous souhaitez acquérir un logement pour le mettre en location et profiter des rendements de l'immobilier résidentiel, mais vos moyens financiers sont limités ou l'idée de tomber sur un locataire mauvais payeur vous effraie? Il existe une solution alternative qui permet de se débarrasser des contraintes supportées par tout propriétaire bailleur.

Il s'agit de la société civile de placement immobilier (SCPI), une structure de gestion professionnelle qui donne la possibilité à un particulier d'acquérir une part d'un immeuble de bureau. L'épargnant a ainsi accès au marché de l'immobilier tertiaire habituellement réservé aux professionnels, et jugé plus rémunérateur qu'un investissement dans la pierre traditionnelle. Concrètement, les SCPI achètent des immeubles (notamment de bureaux), trouvent des locataires, gèrent le patrimoine et reversent les loyers.

Il existe plus de 160 SCPI en France gérées par 27 groupes, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). La gestion locative des actifs détenus par la SCPI est déléguée à une société contrôlée par l'Autorité des marchés financiers, le même organe qui encadre la Bourse de Paris. Le régulateur est notamment chargé de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI, et veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes ces sociétés.

Introduit par l’ASPIM depuis le 1er juillet 2012, cet indicateur a vocation à remplacer la notion de taux de rendement. Le DVM est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année.

Faible ticket d'entrée

Les SCPI permettent d'investir indirectement dans l'immobilier, moyennant un ticket d’entrée plus faible qu’un investissement locatif classique (150 à 1.000 euros la part en moyenne). C’est également un moyen de déléguer la gestion de l’immobilier à une société. C’est ce que l’on appelle l’investissement dans la "pierre papier".

La SCPI fonctionne selon le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers. La structure collecte des capitaux auprès des épargnants ("les associés") qu’elle investit dans des actifs immobiliers. Les associés sont porteurs des parts de la SCPI qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers. Les épargnants en SCPI perçoivent des revenus réguliers, fruit des loyers perçus par la société, explique l'ASPIM.

"C'est le cumul de deux avantages, la solidité de la pierre et la souplesse du papier", résume sur BFM Business Philippe Vergine, fondateur de Primaliance. Et son rendement est 7 fois plus élevé comparé au Livret A, qui ne rapporte plus que 0,75% par an. Même les autres placements immobiliers ne font pas le poids. Alors que la rémunération des SCPI commence autour de 5% (hors fiscalité), les investisseurs peuvent espérer en moyenne 3,50% lors de l'achat d'un logement neuf mis en location (4-5% dans l'ancien). Pas étonnant donc que ce type de produit ait la cote.

Une collecte record

Au premier semestre, il a enregistré une collecte record de 2,5 milliards d'euros, contre 1,8 milliard l'an passé à la même époque. Une belle performance alors que l’assurance vie met trois semaines pour collecter la même somme, fait remarquer Vincent Cudkowicz, co-fondateur et directeur général du site Bienprévoir.fr.

Bien sûr, le détenteur de parts de SCPI est soumis à la fiscalité immobilière, et supporte aussi divers frais et charges pour acquérir un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur...) et gérer ce patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens, charges non récupérables, impôts et taxes divers, garantie locative etc.). La fiscalité des SCPI est identique à celle de l'immobilier classique. Chaque associé est imposé sur les loyers qu'il reçoit. Afin de remplir correctement sa déclaration de revenus, la société de gestion adresse en principe chaque année toutes les informations nécessaires.

Autre particularité de ce produit d'épargne, la possibilité de s'endetter pour investir dans l'immobilier d'entreprise et développer son patrimoine sans le moindre apport personnel. Une option particulièrement intéressante en cette période de taux bas. Certaines sociétés de gestion commencent d'ailleurs à créer leur propre offre en crédit immobilier en partenariat avec les réseaux bancaires.

>> Voir tous nos dossiers