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Bail de location: les différents contrats possibles

Lorsque vous louez un logement, vous devez signer un contrat de bail avec votre propriétaire. Mais il en existe plusieurs sortes. Passage en revue.

Le bail pour un logement vide

Pour un logement vide, le bail doit être rédigé et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties à savoir le propriétaire, le ou les locataires, le ou les colocataires, la ou les cautions. Doivent figurer les informations sur les différentes parties (nom, adresse, …) mais également sur le logement (surface, date de début du bail, DPE…). Et évidemment, les informations relatives au loyer (montant du loyer et du dernier loyer, du dépôt de garantie, …).

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3 ans. Exceptionnellement, la durée peut être inférieure à 3 ans mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise doit impérativement figurer dans le bail. "Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans", explique le site service-public.fr.

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Le bail d'un logement vide lorsque le propriétaire est une personne morale

Le bail doit être conclu pour une durée minimum 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (une entreprise, une association, …). "Par exception, la durée peut être inférieure à 6 ans, mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail. Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue", précise là encore le site du service public.

Le bail pour un logement meublé

"Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Donc outre le nom des parties, la taille du logement ou encore le nombre de pièces, le bail doit comporter la liste des éléments d'ameublement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La durée du bail d'une location meublée est de 1 an dans la plupart des cas ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

>> Tout ce qu'il faut savoir sur la location meublée

Le bail mixte

Le bail mixte est un contrat de location d'un bien immobilier qui sert à la fois d'habitation et de lieu de travail. Si l'activité est professionnelle, le bail sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. Si l'activité est commerciale, le bail sera soumis au Code du commerce.

La durée du bail mixte professionnel est d'au minimum 3 ans si le propriétaire est une personne physique et 6 ans s'il est une personne morale. La durée du bail mixte commercial est de minimum 9 ans. Exceptionnellement, les parties peuvent se mettre d'accord pour une durée de bail de 3 ans.

LegalPlace, site qui met en ligne les documents juridiques, précise que : "le terme prévu dans le bail n’a pas d’effet extinctif, c’est-à-dire qu’il ne va pas mettre fin automatiquement au contrat. Il est nécessaire de résilier le bail mixte en donnant congé conformément aux règles applicables".

Le bail mobilité

La loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) votée en 2018 a créé un nouveau type de contrat de location baptisé "bail mobilité". Il ne concernera que les logements loués en meublé. Par ailleurs, le locataire doit justifier "à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle", comme le souligne l'article 34.

Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un mois minimum et dix mois maximum. Enfin, le propriétaire ne peut pas exiger dans ce cadre un dépôt de garantie et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi), mise en place par Action Logement pour prémunir les propriétaires contre les loyers impayés et les dégradations.

Ce bail n'est pas reconductible et un locataire ne pourra pas en signer deux d'affilée pour le même logement.

Le bail réel solidaire

Le "bail réel solidaire", prévu dans l'article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, a été créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016. Son principe : dissocier le foncier du bâti pour rendre plus facile l'accès au logement pour les ménages modestes.

"Ce bail est réservé aux organismes fonciers solidaires (OFS), organismes sans but lucratif agréés ayant pour objet de constituer un parc pérenne de logements à destination des ménages modestes. Il permet aux OFS, propriétaires d’un terrain, bâti ou non, de consentir à un preneur des droits réels temporaires en vue de la location de longue durée (entre 18 et 99 ans) ou de l’accession à la propriété d’un logement à usage d’habitation principale ou à usage mixte et professionnel et d’habitation principale, avec, s’il y a lieu, l’obligation pour le preneur de construire ou réhabiliter des constructions existantes", expliquent les éditions Francis Lefebvre.

En clair, l'OFS restera propriétaire du terrain et seul le bâti sera vendu sur une durée de 18 à 99 ans, renouvelable.

Le contrat de location touristique

Le contrat de location de vacances en meublé de tourisme s'effectue entre particuliers ou entre un particulier et un professionnel. Le contrat doit être signé en deux exemplaires et ne peut pas excéder 90 jours. Il doit préciser l'adresse du logement, le nom du propriétaire et du locataire, la date de début de location, la surface, la liste des meubles, le prix de la location et le montant prévisionnel de la taxe de séjour.

>> Location de vacances : les recours du propriétaire en cas de dégâts

>> Tout savoir sur la location meublée touristique

La durée de reconduction d'un bail

À la fin d'un bail (hors location touristique, bail mobilité ou bail réel solidaire), si le locataire ou le propriétaire ne mettent pas fin au bail, ce dernier est reconduit automatiquement pour 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

La Cour de cassation précise que si le bail a été signé pour une durée plus longue que 3 ou 6 ans, sa reconduction sera quand même d'une durée de 3 ans (lorsque le bailleur est un ârticulier) ou 6 ans (quand le bailleur est une association ou une entreprise).

Dernière mise à jour 27/11/2018 - Diane Lacaze ©2018 LaVieImmo.com