Tout ce que vous devez savoir sur la loi Alur

La loi Alur a pour ambition de réguler « un marché livré à lui-même depuis plus d’une décennie et où les prix se sont envolés, et (instituer) des mesures protégeant le pouvoir d’achat des ménages ainsi que les familles les plus démunies qui, en temps de crise, sont à la merci de tous les abus », comme le résume le ministère du Logement. Pour y parvenir, Cécile Duflot a porté une batterie de réformes touchant l’ensemble des acteurs de la pierre : propriétaires, locataires, professionnels.

Ce qui change pour les locataires :

- Les loyers seront encadrés. Un dispositif destiné à faire baisser les loyers excessifs dans les zones tendues et contenir leur augmentation. « Plus d’un quart des loyers pourra ainsi baisser pour l’agglomération parisienne », promet le ministère. Attention, la mesure est suspendue à la publication de décrets d’application, à venir courant 2014.

-Les honoraires d’agence seront divisés par deux pour les locataires en zone tendue. Ainsi, les bailleurs « paieront la totalité des frais sauf quatre prestations qui seront partagées avec les locataires, la part qui sera facturée au locataire sera plafonnée ».

-Les démarches vont être globalement simplifiées. La loi Alur met en place un formulaire type de contrat de location mentionnant les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire.

-Une garantie universelle des loyers (GUL) va être mise en place. Facultative, elle bénéficie en réalité aux locataires comme aux bailleurs. Elle doit protéger gratuitement tous les propriétaires du risque d’impayés en absence de caution et permettre aux locataires en difficulté de bénéficier d’un accompagnement. Ce qui, d’après la ministre, limitera les cas d’expulsion.

Ce qui change pour les propriétaires et les copropriétaires :

- La lutte est renforcée contre les « marchands de sommeil ». Le code pénal se voit ainsi ajouter une peine pour les bailleurs indélicats : il leur sera interdit d’acheter des biens immobiliers à des fins locatives.

- La trêve hivernale est étendue. Elle passe du 1er novembre au 31 mars, et son bénéfice est rétabli aux occupants sans droit ni titre (comprendre les « squatteurs ») en plus des locataires non diligents. Sauf si le juge en décide autrement.

- Les honoraires des syndics sont rendus « plus transparents ». Dans les copropriétés de plus de 10 lots, le compte séparé est imposé, « sans frais supplémentaire pour les copropriétaires ». Les tarifs sont globalement plus encadrés par un forfait annuel. Hormis les frais de gestion courante, un syndic ne pourra facturer qu’un nombre limité de prestations listées dans un décret à venir.

- Un registre d’immatriculation national doit être créé. Il aura notamment pour objectif de détecter et recenser les copropriétés en difficulté.

Ce qui change pour les professionnels de l’immobilier :

- L’activité des marchands de liste est plus encadrée. Ils ne pourront désormais proposer à la location que des biens dont ils ont l’exclusivité. Ce qui garantira aux locataires que les biens proposés ne sont pas déjà loués.

- La loi Alur met en place un « Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ». L’organe veillera au respect des règles déontologiques, et aura « la responsabilité de représenter la profession et de veiller à la moralité et la compétence des professionnels », selon le texte de loi.

- Les professionnels seront soumis à une obligation de formation continue. Niveau de compétences minimal, mise à niveau régulière pour « un service de qualité adapté aux exigences actuelles ».

Ce qui change dans l’urbanisme :

- Des plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUI) sont institués. Les communautés de communes et d’agglomération seront dotées de compétences d’urbanisme, au détriment des maires. Mais ces derniers pourront s’opposer au transfert de compétence, s’ils parviennent à rassembler 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population de la zone en question.

- La lutte contre l’étalement urbain, le mitage et l’artificialisation des sols est renforcée, tout comme les possibilités de densifier les zones pavillonnaires. De quoi permettre de construire plus, et mieux, espère le ministère.