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Tout savoir sur l'encadrement des loyers

Derrière la notion d'encadrement des loyers, il y a en réalité plusieurs dispositifs distincts qui s'appliquent en France. Décryptage.

Afin de protéger les locataires des abus de certains bailleurs, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour limiter la hausse des loyers. Il existe ainsi trois formes différentes d'encadrement des loyers : pour le niveau des loyers (avec un plafond en euros par m2), la hausse d'un loyer en cours de bail et pour la revalorisation du loyer entre deux baux.

Quelles sont les communes concernées ?

Toutes les communes situées en zone tendue sont concernées par les mesures d'encadrement du niveau des loyers et entre deux baux. Sont visées "les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".

En tout, cela représente 28 agglomérations. La liste des communes est la même que celle fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 dans le cadre de la taxe sur les logements vacants.

L'encadrement de la hausse des loyers pendant le bail s'applique en revanche sur l'ensemble du territoire.

L'encadrement du niveau des loyers

C'est sans doute le dispositif le plus emblématique, bien qu'il ne s'applique plus. Créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ou loi Alur), il prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Prévu pour être appliqué dans 28 agglomérations, il ne l'a été que dans deux grandes municipalités : à Paris, à partir du 1er août 2015, et à Lille, à compter du 1er février 2017. Mais le tribunal administratif de Paris l'a annulé le 28 novembre 2017, après une décision similaire à Lille en octobre 2017. Des décisions qui ont été confirmées en appel en juin 2018 pour Paris et en juillet 2018 pour Lille. En effet, l'encadrement du niveau des loyers doit concerner l'ensemble d'une agglomération et non une seule commune.

les loyers de référence tenaient compte du nombre de pièces, de la localisation du bien, de l'année de construction de l'immeuble et encore de son type (meublé ou non). Pour ces derniers, la majoration est relevée de 10%. Les loyers de référence étaient par ailleurs calculés hors charges, par mois et au m² habitable. A Paris, ils s'appliquaient à l'ensemble des 20 arrondissements, divisés en 14 secteurs géographiques et 80 quartiers définis pour Paris intra-muros.

Voici une carte interactive de la capitale pour voir ce que cela donnait à partir des plafonds fixés par le premier arrêté préfectoral pris en 2015 :

Quelques exemples :
-un logement deux pièces loué meublé et construit entre 1946 et 1970 dans le quartier Faubourg-du-Roule (8e arrondissement) avait ainsi pour loyer mensuel de référence 28,6 €/m2 en 2015. Les loyers de référence minorés et majorés étaient respectivement de 20 €/m2 et 34,3 €/m2. Pour un logement de la même taille et dans le même quartier, mais cette fois-ci bâti après 1990, le loyer de référence passait à 26,9 €/m2.
-un studio datant d'avant 1946 loué nu dans le secteur Saint-Fargeau (19e arrondissement) avait pour loyer de référence 25 €/m2. Majoré, on passait à 30 €/m2, et minoré à 17,5 €/m2. Pour un logement identique mais construit après 1990, le loyer de référence était de 24,2 €/m2, majoré de 29 €/m2, et minoré de 16,9 €/m2.


Le propriétaire qui ne jouait pas le jeu de l'encadrement des loyers, en demandant à son locataire un montant supérieur aux loyers majorés de 20%, s'exposait à une action en diminution de loyer de la part de ce dernier. Le locataire pouvait solliciter en premier lieu la commission départementale de conciliation (CDC), puis le cas échéant saisir le tribunal d'instance dans les trois ans suivant la signature du bail.

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A l'inverse, le bailleur disposait d'une (petite) latitude. Il avait ainsi la possibilité de fixer un "complément de loyer" si son logement présentait certaines caractéristiques de localisation ou de confort, comme une vue ou des qualités d'exception. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant devaient être mentionnés dans le contrat de location. Mais là encore des litiges pouvaient survenir, cette dernière notion restant un peu floue. Cette forme d'encadrement des loyers pourrait toutefois revenir avec l'adoption définitive du projet de loi Elan. Celui-ci prévoit Le projet de rendre optionnel ce dispositif et précise que l'encadrement pourra s'appliquer sur une partie seulement du territoire de l'intercommunalité volontaire (et non sur l'ensemble de l'agglomération). Les communes pourront expérimenter ce dispositif pour 5 ans.

L'encadrement de la hausse des loyers pendant le bail

Pendant la durée du bail pour un logement utilisé comme résidence principale (loué vide ou meublé), si le propriétaire a prévu une clause de révision du loyer, celui-ci ne peut pas augmenter plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". La hausse est annuelle avec une date fixe.

Afin de calculer la hausse de loyer autorisée, il faut réaliser le calcul suivant : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.

Cette limite s'applique à tout le territoire dans toutes les communes de France. "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée", précise l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'encadrement à la relocation ou lors du renouvellement de bail

Si, lorsqu'un propriétaire met en location pour la première fois un bien, il en fixe librement le montant. Ce n'est pas le cas par la suite.

Dans les zones tendues, en cas de renouvellement de bail (le locataire reste le même), le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s'il est "manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché" mais sous certaines conditions très précises. Dans les autres communes, une réévaluation à la hausse lors du renouvellement de bail est aussi possible en cas de loyer sous-évalué, avec des conditions allégées. L'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise ces conditions.

En zones tendues, lors d'une remise en location (nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), si le logement n'a pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer. En revanche, le nouveau loyer ne peut excéder celui versé par l'ancien locataire si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois. Toutefois, toujours dans ce deuxième cas, "si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers", précise le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Il existe aussi une possibilité de réviser à la hausse le loyer en cas de réalisation de gros travaux entre deux locations ou de loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché, mais là encore sous certaines conditions précisées à l'article 4 dudit décret.



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Dernière mise à jour 21/08/2018 - LaVieImmo.com ©2018 LaVieImmo.com