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Tout savoir sur l'encadrement des loyers

Entré en vigueur à Paris le 1er août 2015, l'encadrement des loyers a été annulé le 28 novembre 2017 par le tribunal administratif, au motif qu'il n'a pas été étendu à l'ensemble de l'agglomération parisienne, comme le stipulait la loi. Le dispositif a également été supprimé à Lille, en octobre dernier, pour les mêmes raisons.

Le décret d’encadrement des loyers en zone tendue a été publié au Journal officiel du 12 juin 2015. Le dispositif est entré en vigueur à Paris en août 2015, mais le tribunal administratif de Paris l'a annulé le 28 novembre 2017, un mois et demi après une décision similaire à Lille où il n'était appliqué que depuis février.

Destiné à protéger les locataires des abus de certains bailleurs, l'encadrement créé par la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Prévu pour être appliqué dans 28 agglomérations selon la loi, il ne l'était que dans deux grandes municipalités de gauche: à Paris, depuis le 1er août 2015, et à Lille, depuis le 1er février 2017.

Quel mode de calcul ?

les loyers de référence tenaient compte du nombre de pièces, de la localisation du bien, de l'année de construction de l'immeuble et encore de son type (meublé ou non). Pour ces derniers, qui représentent 50% du stock de logements privés mis en location, la majoration est relevée de 10%. Les loyers de référence étaient par ailleurs calculés hors charges, par mois et au m² habitable, et s'appliquaient à l'ensemble des 20 arrondissements, divisés en 14 secteurs géographiques et 80 quartiers définis pour Paris intra-muros.

Pour permettre à chacun de s'y retrouver, bailleur ou locataire, nous avions publié une carte interactive reprenant le décret :

Quelques exemples :

-un logement deux pièces loué meublé et construit entre 1946 et 1970 dans le quartier Faubourg-du-Roule (8e) avait ainsi pour loyer de référence 28,6 €/m2. Les loyers de référence minorés et majorés étaient respectivement de 20 €/m2 et 34,3 €/m2. Pour un logement de la même taille et dans le même quartier, mais cette fois-ci bâti après 1990, le loyer de référence passait à 26,9 €/m2.

-un studio datant d'avant 1946 loué nu dans le secteur Saint-Fargeau (19e) avait pour loyer de référence 25 €/m2. Majoré, on passait à 30 €/m2, et minoré à 17,5 €/m2. Pour un logement identique mais construit après 1990, le loyer de référence était de 24,2 €/m2, majoré de 29 €/m2, et minoré de 16,9 €/m2.

Les ménages concernés par cette mesure ?

La réglementation distinguait logiquement les locataires dont le contrat de location est en cours et les autres. Tout dépendait donc de la situation du contrat de bail lors de l'entrée en vigueur du texte, à la date du 1er août 2015.

Quels risques pour les propriétaires hors-la-loi ?

Le propriétaire qui ne jouait pas le jeu de l'encadrement des loyers, en demandant à son locataire un montant supérieur aux loyers majorés de 20%, s'exposait à une action en diminution de loyer de la part de ce dernier. Le locataire pouvait solliciter en premier lieu la commission départementale de conciliation (CDC), puis le cas échéant saisir le tribunal d'instance dans les trois ans suivant la signature du bail.

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A savoir

Attention au nouveau contrat-type de bail !

Attention aux clauses du nouveau contrat-type de locationBailleurs, locataires, rappelons qu'une autre mesure d'importance entre en vigueur le 1er août 2015, et pas seulement à Paris : le nouveau contrat-type de bail.

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A l'inverse, le bailleur disposait d'une (petite) latitude. Il avait ainsi la possibilité de fixer un "complément de loyer" si son logement présentait certaines caractéristiques de localisation ou de confort , comme une vue ou des qualités d'exception. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant devaient être mentionnés dans le contrat de location. Mais là encore des litiges pouvaient survenir, cette dernière notion restant un peu floue…



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Dernière mise à jour 29/11/2017 - Julien Mouret ©2017 LaVieImmo.com


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