Terrains à bâtir : Ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Acheter son terrain pour y bâtir sa maison ou le céder pour en acquérir un plus grand. Ce type d'investissement se fait par étape, et nécessite de prendre en considération de nombreux éléments. D'urbanisme, bien sûr, dans ce premier cas, mais aussi intimement liés au bien dans le second : « la valeur du terrain va dépendre, à côté de facteurs physiques tels que la nature du sol et du sous-sol, le relief ou l’emplacement, de facteurs juridiques déterminant sa constructibilité », indique le Mémento Patrimoine Francis Lefebvre 2013-2014*.

Choix d’un terrain isolé ou en lotissement

Il existe deux types de terrains à bâtir : le terrain isolé et le terrain en lotissement. Ils n'offrent pas les mêmes garanties.

Le terrain isolé

L'achat d'un terrain isolé peut s’avérer avantageux, « car il offre la liberté de réaliser tout type d'habitation à condition de satisfaire aux règles d'urbanisme en vigueur », indique le site service-public.fr. La contrainte : celui-ci doit être constructible et viabilisé (raccordé aux voiries et réseaux). Mais le bornage (voir infra) n’est pas obligatoire.

Le terrain en lotissement

Le lotissement est une propriété foncière divisée par lots, à usage d’habitation mais aussi de commerces ou bureaux. Contrairement à l’achat d’un terrain isolé, cet investissement offre la garantie que le terrain soit constructible et viabilisé.

L’acquéreur d’un terrain en lotissement aura connaissance du cahier des charges et du règlement de lotissement, qui ne sont pas obligatoires mais répandus :

- Le cahier des charges fixe les règles que chacun doit observer, et son importance ne doit pas être négligée : dans un arrêt du 17 juin 2009, la cour de cassation a jugé que ses clauses « engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, prévalent sur les stipulations contraires » des actes de vente.

- Le règlement de lotissement impose quant à lui de règles d’urbanisme à respecter, en termes d’architecture, de matériaux ou de couleurs.

L’acquéreur d’un lotissement qui veut y faire édifier une habitation doit faire vérifier la surface : dans son contrat de vente, le descriptif du terrain doit ainsi mentionner le bornage (article 646 du code civil) de sa propriété. Dans le Guide des relations de bon voisinage**, il est préconisé de passer par un géomètre-expert délimite le terrain, dans la mesure où celui-ci « dispose d’un monopole pour dresser les plans et les documents topographiques délimitant les propriétés foncières ». En cas d’erreur dans son procès-verbal, c’est l’expert qui engage sa responsabilité. Le cas échéant, « l’absence de mention permet au bénéficiaire de la promesse ou à l’acquéreur d’invoquer la nullité de l’acte dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte authentique », indique le site des notaires franciliens.

A noter : le propriétaire d’un terrain désireux de le transformer en lotissement doit disposer d’une autorisation d’urbanisme. Depuis le 1er mars 2012, un permis d’aménager (R 421-19 du code de l’urbanisme) est nécessaire presque dans tous les cas : dès que le lotissement doit être réalisé dans un site classé, ou qu’il prévoit la réalisation de voies ou d’équipements communs aux lots.

Mais qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou en lotissement, l’acquéreur doit prendre connaissance de certains documents essentiels, fournis par la commune.

Le PLU ou le POS

En premier lieu, préalablement à l’achat d’un terrain, il est impératif de consulter le PLU (plan local d’urbanisme) ou le POS (Plan d’occupation des sols, remplacé progressivement par le PLU), qui déterminent « les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols pouvant aller jusqu’à l’interdiction de construire », au plan communal et intercommunal. Des dispositions figurant aux articles L 123-1, R 123-1 et R 123-1 du code de l’urbanisme. Ces documents déterminent plusieurs zones, qui donnent ou non droit de construire.

Des divisions en zones

- Les zones urbaines (zones « U ») : en principe équipées et constructibles.

- Les zones à urbaniser (zones « AU » pour les PLU, zones « NA » et « NB » pour les POS) : peuvent être ouvertes à l’urbanisation, pas obligatoirement équipées.

- Les zones agricoles (zones « A » pour les PLU et zones « NC » pour les POS) : en principe, on ne peut y bâtir que des constructions nécessaires à leur exploitation.

- Les zones naturelles à protéger (zones « N » pour les PLU et zones « ND » pour les POS) : en principe interdites à la construction.

Attention aux « emplacements réservés » dans les PLU et POS : ceux-ci ont pour conséquence de « rendre le terrain inconstructible », relève le Mémento Francis Lefebvre.

En l’absence de PLU ou de POS : le règlement national d’urbanisme

Si vous souhaitez acheter dans une zone dépourvue de document d’urbanisme, cela ne signifie pas pour autant automatiquement que le terrain est disponible. Car des ce cas, le règlement national d’urbanisme, ou RNU, prend le relais (articles R 111-1 et suivants du code de l’urbanisme). Il régit les territoires dépourvus de documents d’urbanisme, et comporte notamment des dispositions d’ordre public, liées à la salubrité et la sécurité de certains lieux ou encore protection de sites archéologiques.

Enfin, on peut aussi mentionner le jeu de la carte communale. Celle-ci peut être élaborée par une commune qui n’a pas de PLU ou de COS. Celle-ci détermine également des zones constructibles dans son périmètre.

Le COS

Une autre règle d’urbanisme a son importance : le COS, ou coefficient d’occupation des sols, fixe la densité de construction admise sur un terrain. Celui-ci mesure plus spécifiquement « le rapport entre la surface au sol du terrain à bâtir et la surface de plancher qui peut au maximum y être construite », indique le Mémento Francis Lefebvre. Le Grenelle de l’environnement a par ailleurs prévu qu’il soit augmenté de 20 % en cas de projet de construction de logements sociaux ou de logements particulièrement peu énergivores.

A noter : Nicolas Sarkozy avait fait voter à la fin de son mandat une loi permettant d’augmenter le COS de 30 %, mesure incorporée dans la loi sur le « relèvement de 30 % des droits à construire ». Une mesure fortement critiquée à l'époque, et qui a été abrogée quelques mois plus tard par la loi du 6 août 2012.

La fiscalité

Lors de l’achat :

Sachez que l’achat du terrain est soumis aux droits d’enregistrement, de 5,09 %, lorsqu’il est effectué entre particuliers. Par contre, si le vendeur est professionnel, c’est le régime de la TVA qui s’applique.

Sur la détention, les propriétaires de terrains sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), au premier janvier de chaque année. La base d’imposition est constituée par le revenu cadastral. Soit la valeur locative cadastrale « diminuée d'un abattement de 20 %, destiné à compenser forfaitairement les frais et charges du propriétaire », renseigne le site Impots.gouv.fr.

La collectivité peut toutefois choisir d’exonérer certains terrains. Par exemple, l'article 1395 B du Code général des impôts prévoit la possibilité d'exonérer les terrains plantés en arbres truffiers.

Lors de la revente : attention aux plus-values immobilières !

La fiscalité actuelle de la cession est la même pour les immeubles bâtis et non bâtis. Elle prévoit une imposition à 34,5 % (19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux). Un système d’abattements de 2 % par an au-delà de la cinquième année de détention du bien permet en pratique d’aboutir à une exonération totale après 30 ans.

Mais le régime va changer. François Hollande, jugeant la réglementation trop incitatrice à la rétention de terrains, a annoncé une réforme prochaine : alors que le chef de l’Etat a promis d’alléger la fiscalité des plus-values immobilières sur les résidences secondaires – aboutissant à une exonération après 22 ans de détention contre 30 actuellement -, il entend faire disparaître les abattements pour les terrains à bâtir. La mesure devrait voir le jour au 1er septembre 2013.

A noter : Les plus-values des terrains à bâtir ne sont pas soumises à la nouvelle surtaxe des plus-values immobilières importantes, supérieures à 50 000 €. C’est ce qu’à confirmé une réponse ministérielle (Rép. Min. Meunier, n° 13929, JOAN du 5 mars 2013 p. 2536), indiquant que les plus-values sur terrain à bâtir ne sont pas soumises à la taxe sur les plus-values immobilières prévue à l’article 1609 nonies G du code général des impôts.

*Mémento pratique Patrimoine Francis Lefebvre 2013-2014, éditions Francis Lefebvre (119€)

**Guide encyclopédique des relations de voisinage, 2è édition, éditions Le Particulier (26 €)