Tout savoir sur le dispositif Scellier

Quel type de logement ?

Le régime Scellier concerne logements neufs ou en cours d’achèvement. Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo, il ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il faut investir dans un logement neuf ou en cours d’achèvement, destiné à la location nue et à titre de résidence principale. Les meublés et résidences secondaires n’entrent donc pas dans le champ d’application du dispositif, pas plus que les locaux à usage professionnel - bureaux ou entrepôts, par exemple.

Soucieux de ne pas encourager la construction dans des zones où les besoins de logements sont insuffisants, voire inexistants, le législateur a ajouté une contrainte : seuls les logements situés dans des commune caractérisées par un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements sont éligibles au Scellier. L’existence d’un tel déséquilibre est difficile à apprécier, et la liste des communes à exclure a été retouchée à deux reprises depuis début 2009. Afin de mieux prendre en compte les besoins locaux – ainsi que les critiques formulées par certains économistes ou professionnels de la promotion immobilière- le gouvernement s’est engagé à revoir une nouvelle fois la liste des villes éligibles ; un arrêté doit être publié en ce sens à la rentrée de septembre.

Sauf cas particuliers, le Scellier s’applique à l’heure actuelle dans les communes des zones A (agglomération parisienne et Côte d’Azur, notamment), B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) et B2 (agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants) telles qu’appliquées dans le cadre des lois Robien et Borloo. Les communes de la zone C (moins de 50 000 habitant), elles, ne sont pas éligibles, à l’exception de celles faisant « l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du Logement, dans des conditions définies par décret, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme » (Décret n°2010-421 du 27 avril 2010, modifiant l’article 199 septvicies du Code général des impôts).

Notre conseil : Ce n’est pas parce qu’il a été présenté comme la solution aux dérives constatées, notamment, dans le cadre de certaines opérations en Robien, que le Scellier dispense des règles élémentaires de prudence en matière d’investissement locatif. La première concerne bien évidemment la localisation du bien. Prenez le temps de vous renseigner sur la fluidité du marché locatif de la commune dans laquelle vous projetez d’investir. Celle-ci rime généralement avec dynamismes démographique et économique. Plus généralement, privilégiez dans la mesure du possible les grandes agglomérations, dans lesquelles vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire.

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Après l’achat, la location : à qui, pour combien de temps, et à quel prix ?

Le Scellier répond à un double objectif : soutenir la construction et accroître l’offre locative. La deuxième étape d’une opération en Scellier concerne la mise en location du bien construit ou acheté. Le locataire est généralement une personne physique, même s’il peut également s’agir d’une personne morale, qui sous-louera le bien à un particulier. Attention, il y a, là aussi, quelques règles à respecter.

Le locataire du bien construit dans le cadre du dispositif Scellier, généralement une personne physique, ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou d’un descendant du propriétaire, à condition que celui-ci n’ait pas opté pour une opération en secteur intermédiaire (voir 4). Plus rarement, mais la loi l’autorise, le locataire d’un bien Scellier est une personne morale, organisme privé ou public, qui sous-loue le logement à une personne physique répondant aux caractéristiques que nous venons d’énumérer.

La location doit impérativement débuter dans un délai de douze mois à compter de l’achèvement des travaux de construction - ou de l’acquisition du bien si elle lui est postérieure. Le bien doit ensuite être loué pendant une durée de 9 ans, éventuellement prorogeable dans le cadre d’une location en secteur intermédiaire (voir 4). Le changement de locataire est bien entendu autorisé. Attention cependant, un locataire sortant doit impérativement être remplacé dans un délai de douze mois à compter de la réception de la lettre recommandée signifiant son congé, sous peine d’une remise en question de la réduction d’impôt par le fisc. Bien noter par ailleurs que les éventuelles périodes de vacances locatives ne permettent pas d’allonger la durée totale de l’opération.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du Scellier, le propriétaire s’engage à ne pas dépasser des plafonds de loyers censés tenir compte des spécificités des différents marchés locatifs locaux. Réévalués au 1er janvier de chaque année par décret, Ces plafonds, diffèrent selon la zone dans laquelle se trouve le logement (zone A, zone B1, zone B2, zone C sous conditions, outre-mer). La réforme actuellement étudiée par le secrétariat d’Etat au Logement promet une révision de ces plafonds.

Pour l’heure, les baux signés en 2012 doivent respecter les plafonds de loyer suivants :

ZoneLoyer* Zone A16,10€ Zone Abis21,70€ Zone B113,00€ Zone B210,60€ Zone C7,50€ *par mètre carré de surface habitable, hors charge

Notre conseil : Après la question de la localisation du bien, celle du montant du loyer est probablement le point le plus épineux du dispositif Scellier. Assurez-vous que le plafond de loyer que vous serez obligé de respecter est réaliste, et qu’il correspond au loyer de marché de la commune dans laquelle se trouve votre bien. Si ce n’est pas le cas, vous risquez de ne pas trouver de locataire dans les temps impartis, ou d’avoir les plus grandes difficultés à les conserver…

Quelle réduction d’impôt ?

L’avantage fiscal est déterminé par le coût du bien. Son montant varie en fonction de la date d’acquisition du logement ; il dépend aussi de sa performance énergétique, à savoir sa qualité basse consommation ou non.

La base de la réduction d’impôt est le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 euros. Attention, l’appréciation du prix de revient varie en fonction du type de logement acheté. Pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, il s’agit du prix d’acquisition plus les frais de notaires ; pour les logements inachevés, on retient le prix d’achat du local, auquel on ajoute le coût des travaux d’achèvement de la construction ; pour les logements que le contribuable fait construire, il s’agit du prix d’acquisition du terrain, plus le coût de la construction et d’installation des équipements nécessaires à l’habitation.

Un plafonnement de l'assiette de la réduction d'impôt au mètre carré a été également instituée, parallèlement à la limite de 300 000 euros. Elle se fait en fonction de la localisation du bien, ses modalités doivent être fixées par décret.

Pour chaque foyer fiscal, une seule et unique opération par an est autorisée.

La première mouture du dispositif prévoyait une réduction d’impôt de 25 % pour les opérations réalisées en 2009 et 2010, et de 20 % en 2011 et 2012. Ce schéma initial a été modifié fin 2009, afin de favoriser la construction de logements écologiquement plus performants. Vous pouvez retrouver votre réduction d'impôt en cliquant ici. Ainsi, s'il s'appliquait jusqu'à fin 2011 aux logements conformes au label BBC (bâtiment basse consommation) issu de la RT 2005 et aux logements non BBC, il ne concerne plus depuis le 1er janvier 2012 que ces premiers. Le verdissement du dispositif est donc total. A noter que le décret n° 2012-305 du 5 mars 2012 prévoit le bénéfice du Scellier aux logements construits certifiés « haute performance énergétique (HPE) rénovation » ainsi que « BBC rénovation 2009 » pour les bâtiments déjà existants.

Attention : Ce même décret du 5 mars 2012 vient de fixer de nouveaux plafonds de prix au m², pour chaque zone. L’article 46 AZA octies A du code général des impôts instaure désormais des plafonds par m² de surface habitable de « 5 000 euros pour les logements situés en zone A, 4 000 € pour ceux situés en zone B1 ainsi que dans les départements d'outre-mer, les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie (…), 2 100 € pour ceux situés en zone B2 et 2 000 € pour ceux situés en zone C ».

Investir en Scellier : le moment ou jamais !

Alors qu'il était question, durant les débats parlementaires qui se sont tenus lors de l'élaboration de la loi de finances pour 2012, de faire perdurer le Scellier jusqu'en 2015, celui-ci se termine finalement le 31 décembre 2012. Le budget pour 2012 prévoit également de nouvelles diminutions importantes pour cet avantage.

Ces nouveaux taux entrent en vigueur pour les achats de biens immobiliers, à destination d’une location, réalisés à partir du 1er janvier 2012. Pour l’achat d’un bien locatif, le taux passe de 22 % en 2011 à 13 % en 2012. Ce qui résulte d'une double diminution : le passage du Scellier de 22 à 16 %, taux auquel ont ajoute la réduction homothétique de 15 % au titre du rabot sur les niches fiscales, pour aboutir in fine à un taux de défiscalisation de 13 %. Les programmes BBC sont quant à eux exclus du Scellier. C'est la date de la signature de l’acte authentique (devant notaire) qui détermine le taux auquel vous serez soumis.

Les investisseurs doivent aussi savoir que des mesures transitoires ont été mises en place, afin de leur permettre sous conditions de continuer à bénéficier de taux intéressants. Ainsi, pour ceux qui ont pris l’engagement d’effectuer un investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2011, il encore est possible de bénéficier du taux de 22 % pour le BBC et de 13 % pour le non BBC.

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Pour consulter l'ensemble des programmes disponibles : cliquez-ici.

Bâtiments basse consommation (BBC)Non-BBC 200925%25% 201025%25% 201122%13% 201213%-

A noter, enfin, que lorsque les logements non BBC ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012, ceux-ci ouvrent droit à une réduction d’impôt de 6 % (8 % à laquelle on ajoute la réduction homothétique de 15 %).

Notre conseil : La réservation du bien doit être bien enregistrée, devant officier ministériel par exemple, pour donner droit à la réduction d’impôt correspondante.

Les autres dispositifs Scellier

Le Scellier Intermédiaire

Comme le Robien et le Borloo, le régime Scellier existe en secteur intermédiaire. On parle alors de « Scellier intermédiaire », ou « Scellier social ». Cette variante du dispositif permet une défiscalisation plus longue, en contrepartie de conditions plus contraignantes. Sur les neuf premières années, l’avantage fiscal est le même que dans le cadre du Scellier classique. L'investisseur peut prolonger jusqu'à 6 ans après la location. ce qui ouvre droit jusqu'à 21 % de réduction d'impôt. Mais le propriétaire qui loue en secteur intermédiaire dans le cadre du dispositif Scellier s’engage à respecter des plafonds de loyers plus bas qu’en Scellier classique, et doit également tenir compte du revenu de ses locataires avant de signer le bail. .

Les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2012 doivent respecter les plafonds de loyer suivants :

ZoneLoyer* Zone A12,88€ Zone Abis17,36€ Zone B110,41€ Zone B28,48€ Zone C4,88€ *par mètre carré de surface habitable, hors charge

Les plafonds de ressources sont fixés pour cette année à :

Zones ABC Personne seule44 793€33 272€30 500€ Couple66 943€48 860€44 789€ Personne seule ou couple ayant une personne à charge80 471€58 493€53 619€ Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge96 391€70 790€64 891€ Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge114 109€83 085€76 163€ Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge128 402€93 702€85 911€ Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 14 312€+ 10 646€+ 9 758€

Le Scellier outre-mer

La loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer, également appelée loi Jégo, a étendu la réduction d’impôt Scellier aux investissements locatifs réalisés dans les départements et collectivités d’outre-mer. Avec cependant plusieurs modifications. Ce qui change en premier lieu, c’est le taux de la réduction d’impôt, porté de 25 à 40 % pour les opérations signées avant le 31 décembre 2011, et de 35 % pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013.

Pour les baux signés en 2012, les plafonds de loyers sont les suivants :

ZoneLoyer* DOM, Saint-Barthélémy, Mayotte : 12,29€ Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna :15,61€ *par mètre carré de surface habitable, hors charge

Le Scellier outre-mer existe également en version sociale. En secteur intermédiaire, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires différents de ceux en vigueur en métropole.

Pour les baux signés en 2012, le Scellier outre-mer intermédiaire impose le respect des plafonds de loyers suivants :

ZoneLoyer* DOM, Saint-Barthélémy, Mayotte : 9,83€ Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna :13,01€ *par mètre carré de surface habitable, hors charge

Et les plafonds de ressources :

Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Barthélemy MayottePolynésie française Nouvelle-Calédonie Saint-Pierre-et-Miquelon Iles Wallis et Futuna Personne seule26 473€23 300€ Couple35 354€43 092€ Personne seule ou couple ayant une personne à charge42 515€45 584€ Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge51 321€49 077€ Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge60 376€51 406€ Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge68 043€54 738€ Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 7 591€+ 3 496€

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La Loi Scellier a pris fin au 31 décembre 2012 pour être remplacée par une nouvelle loi en faveur de l'investissement locatif nommée Loi Duflot ! Vous pouvez dés à présent réaliser une simulation loi Duflot gratuitement et sans engagement : Cliquez ici