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Bien choisir son agent immobilier

Vous êtes propriétaires d’un logement et vous souhaitez le vendre ? Pas facile de faire son choix parmi la multitude d’agents immobiliers… Suivez nos conseils pour faire le tri et signer avec le bon partenaire, le professionnel adapté à votre projet à qui vous pourrez déléguer en toute tranquillité.

Un agent immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Avant de vous lancer, quelques petits rappels utiles. Un agent immobilier est un intermédiaire mandaté par le propriétaire d’un bien pour trouver un locataire ou un acquéreur. La loi du 2 juillet 1970, dite loi Hoguet, précise notamment que seuls les titulaires d’une carte professionnelle sont habilités à exercer le métier d’agent.

La carte d'agent immobilier est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) dont dépend l'agent, et ce pour une durée de 3 ans renouvelable. Le renouvellement de cette carte est assujettie au suivi d'une formation continue d'au minimum 42 heures sur trois années consécutives d'exercice. Cette carte précise le champ d’action de son titulaire (transactions, administration de biens…). Pour l’obtenir, un agent doit justifier de son aptitude professionnelle, validée par un diplôme ou une expérience significative. Il lui faut également fournir une attestation de garantie financière pour l’année en cours (qui permet d'assurer les fonds qu'il a reçu de la part de tiers), contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (RCP) et disposer d'une immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Si un agent immobilier emploie des salariés ou des agents commerciaux qui ne disposent pas de la carte, il doit leur fournir une attestation d'habilitation qui va leur permettre de négocier et de s'engager au nom du titulaire de la carte.

Notre conseil : La première chose à regarder avant de choisir son agent immobilier, c’est donc sa carte, dont le numéro doit être affiché dans l’agence, de même que ses honoraires et le montant de sa garantie financière. Le numéro et le lieu de délivrance de la carte figurent également sur la correspondance de l’agent, ses contrats et ses documents professionnels. Vous pouvez vérifier ces informations via le fichier des professionnels de l'immobilier mis en ligne par CCI France ici

Indépendant ou réseau ?

Qui dit agent immobilier dit souvent réseau. Century 21, Era immobilier , Foncia, Guy Hoquet, L’Adresse, Laforêt ou Orpi, entre autres : les grandes enseignes ne manquent pas. Le premier avantage des réseaux, nationaux ou régionaux, c’est l’étendu du territoire qu’ils couvrent : le bien mis en vente par leur intermédiaire sera vu par un grand nombre d’acquéreurs potentiels. L’autre point fort des agents en réseau ? Ce sont des négociateurs bien formés, capables de s’adapter à toutes les situations (divorce, succession, investissement locatif…) et rodés aux techniques de vente les plus efficaces.

Notre conseil : faîtes en sorte de prendre contact directement avec un responsable plutôt qu’avec un jeune collaborateur. Le turnover souvent élevé du personnel dans les agences des réseaux peut parfois perturber les relations avec les clients.

Mais tous les agents ne sont pas organisés en réseau. Chaque ville, chaque commune dispose de professionnels chevronnés, connaissant parfaitement les particularités de leur marché local, disposant de contacts chez les bons interlocuteurs… mais restant farouchement attachés à leur indépendance. Dans ce cas, rien de tel que le bouche à oreille pour dénicher celui qui saura se mettre en quatre pour vous.

Notre conseil : Afin d’éviter toute mauvaise surprise, privilégiez les agences qui sont installées de longue date et qui ont pignon sur rue. Celles qui ont su résister aux différentes crises que le secteur a pu traverser.

Quel mandat ?

Il existe trois types de mandats : exclusif, semi-exclusif ou simple. C’est vous qui définissez le type de mandat qui vous liera à votre ou vos agent(s) immobilier(s).

Le mandat exclusif, le plus efficace et le plus contraignant

C’est le plus restrictif, mais de loin le plus performant. Vous signez avec un agent immobilier seul habilité à négocier la vente pendant une période déterminée – en général trois mois renouvelables. Vous pouvez néanmoins négocier la durée pendant laquelle vous êtes engagés avec l'agence. Bien que l'intermédiaire mette tout en oeuvre pour vendre votre bien le plus rapidement possible et au meilleur prix, il peut être prudent de réduire cette période à deux mois, ce qui vous permettra de gagner du temps si votre logement n'a pas trouvé preneur pour x ou y raisons.

Par ailleurs, nous vous conseillons d’opter pour un mandat révocable à tout moment et de privilégier les agences qui adhèrent à l’Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier (Amepi), née en mai 2009 de la fusion du Fichier français immobilier des professionnels (FFIP) et du Service Inter Agences (SIA).

Bon à savoir : en cas de mandat exclusif, vous pouvez demander à votre agence de prendre en charge le coût des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser avant la vente. En effet, ceux-ci peuvent vous être offerts.

Le mandat semi-exclusif, ou le non-choix

En choisissant ce type de mandat, vous garantissez l’exclusivité de la vente à une seule agence immobilière tout en vous réservant la possibilité de trouver vous-même un acquéreur.

Vous ne paierez pas de commission en trouvant l'acquéreur par vous-même, sauf si une clause est prévue dans le contrat et impose une commission réduite dans ce cas.

Notre conseil : vous devez faire attention à bien vérifier que l'acheteur trouvé en direct n'avait pas déjà visité le bien auparavant avec l'agent immobilier. Dans ce cas, le bon de visite fait foi.

Le mandat simple, le moins contraignant mais aussi le plus hasardeux

Ce mandat est celui qui vous laisse le plus de liberté. Vous pouvez vendre vous-même votre bien et confier le mandat à plusieurs agences en même temps. Si vous optez pour le mandat simple, nous vous conseillons de vous limiter à trois agences : au-delà, vous risquez de "griller" votre bien. Privilégiez les agences qui pratiquent "l’intercabinet" et diffuseront votre annonce auprès de partenaires avec qui elles acceptent, le cas échéant, de partager leur commission.

Notre conseil : Chaque type de mandat a ses avantages et ses inconvénients. A vous de trouver le bon équilibre entre efficacité et liberté, en fonction des caractéristiques du bien que vous vendez et de l’état du marché, notamment.

Combien ça coûte… et qui paye quoi ?

les commissions d’agence, qui sont en réalité des honoraires, se justifient par le coût des moyens mis en œuvre par votre intermédiaire pour que la transaction se réalise (visites, estimations, publicité dans les journaux ou sur Internet…). Leur montant est libre et peut faire l'objet d'une négociation entre le vendeur et l'agent immobilier. Dans la pratique, le barème, dégressif, oscille généralement entre 5 % et 8% de la valeur du bien. Il n’est pas rare que l’agence accepte de faire des concessions – dans la limite du raisonnable ! - pour faire baisser le prix de la transaction, si le vendeur consent à revoir ses prétentions à la baisse.

Consultez les conditions générales pour savoir qui, de l’acquéreur ou du vendeur doit, théoriquement supporter les honoraires de l’agence. A l’arrivée, c’est le plus souvent l’acheteur qui règle l’addition. En prenant les frais de transaction à sa charge, il minore en effet le prix officiel sur lequel sont calculés les frais de notaires et droits d’enregistrement qu’il devra verser.

Notez que depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, le barème des prestations doit être affiché sur la vitrine de chaque agence et disponible sur leur site internet. Le gouvernement précise qu'il "est possible d’y déroger dans le cadre des négociations, mais dans des limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières".

Cas particulier : l'article 68 de la loi de finances pour 2018 prévoit le plafonnement des frais et commissions des agents et des intermédiaires immobiliers sur la vente d'un logement acquis en régime Pinel par un investisseur. Ce plafond est fixé par décret en pourcentage du prix de revient du bien.

Notre conseil : Ne réglez rien avant la réalisation effective de la transaction. Les frais d'agence ne sont payables qu’à compter de la signature de l’acte chez le notaire.

Dernière mise à jour 11/07/2018 - ©2018 LaVieImmo.com