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FiscalitéFiscalitélundi 13 août 2018 à 16h28

Ce que va changer le prélèvement à la source pour le Pinel


Ministère de l'Economie et des Finances
Ministère de l'Economie et des Finances
Ministère de l'Economie et des Finances (©AFP)

Avec le prélèvement à la source, les investisseurs locatifs bénéficiant du dispositif Pinel vont devoir ajuster leur trésorerie.

(LaVieImmo.com) - les propriétaires de biens immobiliers en Pinel vont devoir faire attention à leur trésorerie l'an prochain. L'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019 va modifier la façon dont ils vont récupérer leur avantage fiscal. Le taux du prélèvement à la source est en effet calculé hors crédit d'impôt par le fisc. Le contribuable sera donc prélevé de ses impôts chaque mois, avant de récupérer en une fois l'intégralité de son crédit d'impôt. Celui-ci sera "versé au moment du solde de l'impôt à l'été 2019", précise Bercy. Soit avant la fin septembre.

Autrement dit, le contribuable fera une avance de trésorerie à l'Etat pendant huit mois (voir exemple ci-dessous). C'est un changement qui pourrait mettre en difficulté certains propriétaires. Auparavant, il était courant chez les personnes mensualisées de moduler à la baisse leurs mensualités afin de prendre en compte cet avantage fiscal. Ce ne sera plus possible: le taux de prélèvement à la source ne peut pas être modifié par le contribuable. Si les foyers bénéficiant d'un crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile (garde d'enfant, jardinier, …) recevront un acompte de leur crédit d'impôt en janvier et le solde en août, ce ne sera pas le cas en ce qui concerne le dispositif Pinel (où l'ensemble sera versé à la fin de l'été).

Le contribuable "devra prendre en compte cet effort de trésorerie la première année, mais dès la deuxième année, le crédit d’impôt perçu l’année précédente permettra d’équilibrer son opération", temporise néanmoins dans un communiqué "Les promoteurs du Grand Paris", une association qui regroupe six promoteurs immobiliers de la région parisienne (Bécarré Elysées, Bricqueville , Cibex , Mdh promotion , Paris Ouest Promotion et Pierre etoile ).

En revanche, le fonctionnement du dispositif de défiscalisation Pinel en lui-même, qui a été prolongé par le gouvernement jusqu'en 2021, ne bouge pas. Il existe toujours une année de décalage entre les dépenses prises en compte (acquisition d'un logement neuf, année d'achèvement d'un bien acheté en l'état futur d'achèvement, …) et le début du versement du crédit d'impôt. Les conditions pour pouvoir bénéficier de cet avantage n'ont pas non plus été modifiées. Les logements concernés doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, A bis ou B1). Le propriétaire s'engage toujours pour une période de six, neuf ou douze ans avec des loyers plafonnés pour des locataires ne dépassant pas un certain plafond de ressources et se servant du logement comme résidence principale.

En échange, le propriétaire obtient une réduction d'impôt maximale de 12% du montant de l'investissement initial (pour un engagement de 6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (pour 12 ans de location). Enfin, la réduction d'impôt est toujours calculée dans la limite de 300.000 euros d'investissement par an et de 5 500 euros par m2 de surface habitable.

Exemple de ce que cela change :


Un contribuable a acheté il y a plusieurs années un logement neuf d'une valeur de 300.000 euros, qu'il loue sur une période de six ans en profitant du dispositif Pinel. Chaque année, son crédit d'impôt représente 2% de 300.000 euros, soit 6.000 euros. Imaginons que ce contribuable payait 10.000 euros d'impôts par an avant de bénéficier de cet avantage fiscal.

Jusqu'ici, ce contribuable avait modulé à la baisse ses mensualités pour son impôt sur le revenu (IR) afin de prendre en compte cet avantage. Soit 600 euros par mois de baisse d'impôt pour chacune des dix mensualités. C'est-à-dire qu'au lieu de payer 1.000 euros d'IR à chaque mensualité, il n'en payait que 400 euros de janvier à octobre.

Après la mise en place du prélèvement à la source, le prélèvement de l'IR est étalé sur douze mois (au lieu de dix mensualités). Le contribuable va donc payer automatiquement 833 euros par mois d'IR (au lieu de 400 euros de janvier à octobre auparavant). Et il recevra avant fin septembre 6.000 euros de crédit d'impôt d'un seul coup.

Sur l'ensemble de l'année, le montant de l'IR et du crédit d'impôt sont donc identiques. Mais les implications en matière de trésorerie sont différentes.

Jean Louis Dell'Oro - ©2018 LaVieImmo

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