Foncier privé : vers une grande réforme fiscale ?

Aujourd'hui, la fiscalité encourage clairement la rétention du foncier constructible plutôt que sa libération. Le problème repose sur une taxation complétement déséquilibrée. Celle du stock d'abord, à travers la taxe foncière. Elle est relativement faible puisqu'elle s'appuie sur des valeurs locatives obsolètes (la dernière actualisation datant du début des années 80).

Déséquilibre aussi sur la fiscalité sur le flux, via la taxation sur les plus-values de cession. Une taxe, cette fois-ci, très élevée et contre-productive, puisque plus longtemps le propriétaire conserve son terrain, plus important sera son abattement.

Pour sortir de ce déséquilibre fiscal, les auteurs du rapport préconisent donc une grande loi spécifique sur la fiscalité des terrains à bâtir.

Comment réformer la fiscalité des terrains à bâtir ?

Première étape de la réforme proposée dans le rapport : la révision des fameuses valeurs locatives. Le gouvernement l'avait testé dans une poignée de régions en vue de sa généralisation mais au regard des enjeux politiques, elle avait finalement été reportée après la prochaine présidentielle. Pour autant, le rapport parlementaire est très clair : ces valeurs sont dépassées et ce depuis plusieurs dizaines d'années. Cette révision est donc nécessaire même si elle doit conduire de fait à une augmentation de la taxe foncière.

C'est d'ailleurs tout le sens de la réforme proposée par les parlementaires : taxer plus fortement le stock pour mieux alléger la fiscalité sur le flux. Le rapport préconise donc en parallèle une baisse globale de la taxation sur les plus-values de cession sans la chiffrer précisément. Quant aux abattements pour durée de détention, impossible de se contenter de les supprimer purement et simplement, le conseil constitutionnel s'y étant déjà opposé. Les parlementaires proposent donc à la place de les fonder uniquement sur le taux d'inflation entre l'acquisition et la cession du terrain.

Constructibilité et recours abusifs

Au-delà de cette réforme fiscale, le rapport met également en avant la question de l'identification des terrains constructibles. Aujourd'hui les données sur ce sujet sont éparpillées un peu partout. Les parlementaires préconisent donc la création d'une plateforme commune pour mutualiser les informations sur la constructibilité du foncier privé.

Enfin concernant les fameux recours qui freinent la construction, assez peu de propositions pour les limiter au cœur de ce rapport. Il laisse même entendre qu'il ne s'agirait pas d'un vrai problème. On peut ainsi lire que ces recours ne concernent qu'une très faible part des permis de construire (1,4% en 2014 par exemple).

L'un des experts interrogés dans le cadre de cette mission parlementaire tient pourtant lui à insister sur cette problématique réelle : environ 30.000 logements qui ne verraient pas le jour chaque année à cause de ces recours.