ISF : Comment bien évaluer son immobilier ?

Préalable incontournable pour de nombreux foyers assujettis à l’ISF, qui doivent parvenir au fisc avant le 15 juin, l’évaluation des biens immobiliers qui composent le patrimoine doit être la plus exacte possible. LaVieImmo.com revient sur les méthodes privilégiées par le fisc, éclairées par l’avis de Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine et responsable du site Leblogpatrimoine.com.

L’évaluation « par comparaison »

De l’aveu du fisc, « c’est la méthode la plus couramment employée par l’administration et par les experts privés et les juridictions qui ont à connaître des problèmes touchant à la valeur des immeubles ». Jugée également « de loin la meilleure », elle suppose d’abord de rechercher des ventes de biens de même nature : à savoir selon la catégorie du bien, et d’en délimiter géographiquement et temporellement les recherches). Il s’agit ensuite de sélectionner « des termes de références significatifs » (comme l’environnement économique du bien, ses caractéristiques propres) et enfin d’analyser les prix. Pour cette dernière phase, l’administration propose deux techniques différentes :

• - La « comparaison directe », qui consiste à « déduire directement la valeur du bien des prix déclarés ». Idéale si les biens comparés ont de fortes similitudes, par exemple s’agissant de biens situés dans un même lotissement.
• - La « comparaison indirecte », en fonction de la surface. Par exemple, pour un appartement, on prend en compte le m² de surface habitable, et pour une maison plus spécifiquement le mètre carré de superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO), en intégrant ou non le terrain.

L’évaluation par comparaison s’avère « utile pour apprécier la valeur d’une résidence principale, et notamment si le foyer est propriétaire du bien depuis plus de 5 ans », explique Guillaume Fonteneau. Si le bien est détenu depuis moins longtemps, le professionnel préfère la méthode dite de la « valeur antérieure » (voir plus bas).

A noter que les Notaires-Insee mettent à jour leurs données sur les prix des transactions enregistrées en France, consultables sur le site Immoprix.com et disponibles sur LaVieImmo.com. A prévoir, un décalage de trois mois correspondant à la durée s'écoulant entre la signature et l'enregistrement de l'acte de vente.

L’évaluation « par le revenu »

C’est la méthode à retenir lorsque le patrimoine a valoriser est composé d’une ou plusieurs résidences secondaires mises en location (résidences locatives ou immeubles mis en location). Cette méthode permet alors de « déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi », explique la fiche descriptive. C’est ainsi le taux de rendement ou de capitalisation du bien qui est alors pris en considération.

Difficilement chiffrable, s'entourer d'un expert pour le mesurer peut ne pas être superflu. Le rendement diffère selon le type de logement : dans le neuf, Guillaume Fonteneau estime celui-ci « entre 4,5 % et 5,5 %, les rendements locatifs étant relativement homogènes », alors que dans l’ancien, la fourchette est plus large : « entre 6 et 8 % selon l’état et la localisation du bien », indique le conseil en gestion de patrimoine. Réputé relativement peu élevé à Paris, il sera supérieur dans de petites et moyennes villes.

A titre indicatif, LaVieImmo.com propose également un calcul des rendements locatifs secteur par secteur, en se fondant sur les chiffres des Notaires-Insee et les données publiées par l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (Clameur).

L’évaluation « par la valeur antérieure »

La méthode la plus adaptée lorsque le bien évalué, résidence principale, est détenu depuis moins de 5 ans.

L’on prend ici en considération l’origine de la propriété, et cherche « à déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur », indique l’administration fiscale. Il est évidemment fait appel aux services notariés. Mais le fisc, qui se montre particulièrement pointilleux quant à l’usage de cette méthode, demande que plusieurs conditions soient remplies :

• - Il faut qu’existe, dans les diverses époques de références choisies, « un nombre suffisant de termes de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix ». Ce qui n'est pas sans intérêt, car cette méthode n’exige pas que « les termes de comparaison portent sur des immeubles [soient] d’une spécificité très proche de celle qui caractérise l’immeuble à évaluer ». Même si elle suppose un marché immobilier « actif ».
• - Il ne faut pas que les éléments de comparaison aient subi de transformations notables entre les diverses époques de référence, tels des changements dans la constructibilité ou même dans la desserte en transports, ajoute l’administration.

Enfin, ne pas oublier que même en suivant ces recommandations, les contribuables ne se mettent pas à l'abri d'un contrôle fiscal, le fisc se réservant un droit de regard sur l'évaluation.

Retrouvez l'émissions "Intégrale Placements", du 22 mai 2015, présenté par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business.