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FiscalitéFiscalitélundi 3 décembre 2018 à 12h45

Le gouvernement précise les contours de la nouvelle niche fiscale pour rénover les vieux logements


A Marseille, il y a de nombreux logements vétustes
A Marseille, il y a de nombreux logements vétustes
A Marseille, il y a de nombreux logements vétustes (©AFP)

Près d'un mois après le drame de Marseille, le ministre du Logement a donné quelques détails supplémentaires sur un dispositif fiscal visant à inciter les investisseurs locatifs à rénover des logements anciens.

(LaVieImmo.com) - Comment éviter de nouveaux drames dans les copropriétés en difficulté ? Après l'effondrement de plusieurs immeubles dans la cité phocéenne le 5 novembre dernier, qui a entraîné la mort de 8 personnes, le gouvernement a présenté début novembre une nouvelle niche fiscale pour encourager la rénovation des bâtiments dans les centres-villes anciens où l'habitat est dégradé. Dans une interview accordée aux Echos de ce lundi, le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie en a précisé les contours.

Ce dispositif, introduit via un amendement au projet de loi de finances pour 2019 déposé par le gouvernement début novembre et adopté à l'Assemblée nationale, vient également d'être adopté à son tour par le Sénat. Il prévoit de proposer les mêmes avantages fiscaux que le Pinel pour la location d'un bien ancien, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, et qui aurait été largement rénové.

Sortir du zonage classique

Le Pinel dans l'ancien existait déjà mais il fallait, afin d'en bénéficier, réaliser de très lourds travaux pour transformer un logement ancien en logement considéré comme neuf. Avec ce nouveau dispositif "Denormandie", une rénovation avec des travaux simples suffira. A condition que le montant des travaux représente "au moins 25% du coût total de l'opération", dans la limite de 300.000 euros. Comme avec le Pinel dans le neuf, les propriétaires bailleurs pourront alors déduire de leurs impôts un pourcentage de leur mise de départ en fonction de la durée de la location : 12% de réduction s'ils louent leur bien pendant 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers prévus pour le Pinel dans l'ancien s'appliqueront également.

"Ce dispositif fonctionnera dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les 222 villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de Ville", mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l’Etat souhaite accompagner", a assuré Julien Denormandie aux Echos. C'est l'une des principales nouveautés de ce dispositif. Il s'affranchit du zonage classique (des zones les plus tendues à celles les moins tendues : A bis, A, B1, B2 et C). "Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s’adapte aux besoins. Même lorsqu’elles sont situées dans des bassins d’emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer", explique le ministre.

Un nombre inquiétant de logements vacants

De fait, le niveau de vacance a atteint des proportions alarmantes en France. L'Insee dénombrait ainsi 8,4% de logements vacants en 2017, contre 7,5% il a 30 ans. Près de 3 millions de logements sont vides (hors résidences secondaires et logements occasionnels). Le taux de logements vacants atteint ainsi des sommets dans certaines villes bénéficiaires du plan action "Cœur de ville" comme Vichy (20,7% en 2015) ou Béziers (17,6%).

Si la vacance peut désigner des situations très variées (un logement proposé à la vente, en attente d'occupation ou du bouclage d'une succession…), il n'y a pas de données précises sur les motifs de celle-ci. Une chose est sûre en revanche, la part des logements vacants car trop vétustes pour être mis en location sur le marché n'est pas négligeable. Ce nouveau dispositif fiscal entend en partie y remédier. Il "encouragera les travaux de rénovation dans des zones où les logements sont vides ou en mauvais état", confirme aux Echos le ministre.

Les promoteurs concernés

Pour l'année 2019, le gouvernement mise sur une enveloppe de 120 millions d'euros. Mais tout dépendra du succès du dispositif. Autre précision du ministre ce lundi, "l’aide s’adresse aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, et indirectement aux promoteurs : ils pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par exemple avec le Pinel".

Enfin, aucun objectif final de consommation énergétique pour le logement ne sera fixé. Néanmoins, "nous nous assurerons aussi que l’aide aille bien aux travaux éligibles et ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds", indique Julien Denormandie, sans donner plus de détails.

Jean Louis Dell'Oro - ©2018 LaVieImmo

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