Loi Pinel vs LMNP, le match

Le dispositif Pinel

En achetant un logement neuf vide rattaché au dispositif Pinel, le propriétaire peut réaliser des économies d'impôts dans la mesure où un certain nombre de critères soient réunis :

• Le propriétaire investisseur se devra de mettre le logement en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• Le nombre d'investissements est limité à 2 par an, dans la limite de 300 000€
• Le prix du logement au mètre carré ne doit pas être supérieur à 5 500€ m²
• Le bien doit être situé dans les zones géographiques préalablement définies par la loi Pinel

Dans la mesure où ces conditions sont respectées, l'investisseur sera alors en droit de bénéficier d'avantages fiscaux. Ils sont indexés sur les trois différentes durées de location :

• Un taux de défiscalisation du logement égal à 12% du prix d'achat pour une durée de 6 ans
• Un taux de défiscalisation du logement égal à 18% du prix d'achat pour une durée de 9 ans
• Un taux de défiscalisation du logement égal à 21% du prix d'achat pour une durée de 12 ans

Le Pinel offre donc une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000€

Le statut de LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente également des avantages pour l'investisseur. Là encore, certaines dispositions doivent être prises afin de pouvoir en bénéficier pleinement.

En effet, ce statut porte sur des biens situés dans des résidences de services pour étudiants, dans des résidences touristiques, dans des immeubles pour clientèle d'hommes d'affaires ou dans des établissements de soins apportés aux séniors (EHPAD).

Autre point important, l'investissement devra se réaliser sur des programmes neufs à destination locative.

Dès lors, le premier avantage financier sur lequel pourra tabler l'investisseur est celui de la récupération de la TVA sur le montant du prix de vente du logement. La chose est rendue possible car le prix de l'appartement situé dans de telles résidences de services sera considéré comme hors taxes.

Par ailleurs, en optant préalablement du point de vue fiscal pour le régime réel et non pour le régime Micro BIC, l'acheteur pourra bénéficier d'un abattement fiscal égal à 50% du montant des loyers perçus. Pour cela, il faudra que les recettes issues des loyers soient en partie ou totalement neutralisées par les frais et charges du logement.

Loi Pinel vs LMNP, récapitulatif

Loi PINEL

LMNP

Prix d'achat

Le prix est TTC

Le prix est HT

Type de bien

Logement neuf, non meublé

Logement neuf et meublé dans une résidence de services

Régime fiscal

Impôt sur le Revenu

Impôt sur les Bénéfices Réels et Commerciaux (BIC)

Application TVA

TVA imputée sur le prix d'achat

Récupération de la TVA en maximum 20 ans

Durée d'engagement

6 ans, 9 ans ou 12 ans

Aucune mais le bail est généralement signé pour 9 années

Plafonds à respecter

Oui

Non

Abattements

Non

Oui : 50% des loyers reçus